La reducción del 90% por arrendamiento de viviendas situadas en zonas de mercado residencial tensionado: supuestos de arrendamientos sucesivos
11 de agosto, 2025
El artículo 23.2 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF), recientemente modificado por la disposición final segunda de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, establece para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 26 de mayo de 2023 —fecha de la entrada en vigor de la Ley 12/2023—, una serie de reducciones sobre el rendimiento neto positivo del capital inmobiliario. Así, la reducción será del 90% cuando un arrendador firma un nuevo contrato de arrendamiento sobre una vivienda situada en zona tensionada con una rebaja sobre la renta inicial que supere en más de un 5% la fijada en el contrato anterior; del 70% si no se hace tal rebaja, pero concurren otras condiciones que atienden especialmente a las características del arrendatario; del 60% si la vivienda ha sido rehabilitada en los dos años anteriores al nuevo contrato; y del 50% en otros casos.
Teniendo en cuenta lo anterior, la Dirección General de Tributos analiza en su consulta vinculante V0540-25, de 28 de marzo, si un arrendador que el 1 de abril de 2024 formalizó un contrato de alquiler de una vivienda situada en una zona de mercado residencial tensionado, con una rebaja sobre la última renta anterior superior al 5%, podría continuar aplicando la reducción del 90% si, transcurrido un año desde el inicio del citado alquiler, el arrendatario abandona la vivienda y ésta se arrienda de nuevo con el mismo importe de renta.
Pues bien, en ese escenario el centro directivo determina que no resultaría de aplicación la reducción prevista en la letra a) del citado artículo 23.2 LIRPF a los rendimientos derivados del nuevo contrato que plantea el arrendador. Y ello, apunta, porque no se cumpliría el requisito de que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda —en este caso el contrato de 1 de abril de 2024— una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
Por tanto, para que fuese posible aplicar tal reducción al segundo contrato, éste debería suscribirse, de nuevo, con una rebaja superior al 5% tomando como referencia el contrato inmediatamente anterior —el celebrado el 1 de abril de 2024—.
Además, añade el centro directivo, los requisitos para aplicar la reducción del 90% comentada, deberán cumplirse en el momento de celebrar el contrato de arrendamiento, siendo la reducción aplicable mientras se sigan cumpliendo los mismos.
En ese sentido, en su consulta vinculante V2163-24, de 9 de octubre, la Dirección General señalaba que si en el momento de celebrarse un contrato de arrendamiento la zona en la que se halla la vivienda aún no ha sido declarada como zona de mercado residencial tensionado, produciéndose tal declaración posteriormente, «no se estarían cumpliendo los requisitos exigidos por la normativa y, por tanto, el consultante no podría aplicarse la citada reducción del 90 por ciento, sin perjuicio de la aplicación de la reducción del 50 por ciento».
Por el contrario, añade en línea con lo ya señalado, si en el momento de la celebración del contrato dicha zona ha sido declarada como zona de mercado residencial tensionado, se podrá aplicar la mencionada reducción siempre que la renta inicial del nuevo contrato se rebaje en más de un 5% con respecto a la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.
En la misma línea, aunque en relación con la reducción del 70% se manifestaba la Dirección General de Tributos, entre otras, en su consulta vinculante V2263-24, de 23 de octubre, analizando un supuesto en el que una persona física había suscrito un contrato de arrendamiento de su vivienda con Cruz Roja Española, que lo va a destinar como «domicilio habitual de las personas refugiadas acogidas al programa de asilo concertado con el Gobierno de España». Señalaba el centro directivo en este caso que dicha reducción será de aplicación a los rendimientos netos positivos derivados de contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir de la entrada en vigor de la Ley 12/2023, por lo que si el contrato suscrito en este caso es de fecha anterior al 26 de mayo de 2023, no será de aplicación la referida reducción.
