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La transmisión de unidades productivas en sede concursal no impide la elevación de la renta por cesión del contrato prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos
22 de noviembre, 2022
En el concurso de una sociedad anónima se procedió a la venta de la unidad productiva, lo que incluía la cesión de los contratos de arrendamiento de dos locales de negocio suscritos por la compañía arrendataria y concursada. Posteriormente la propietaria y arrendadora de los inmuebles demandó a la entidad adquirente (nueva arrendataria) solicitando, entre otras cosas, que —en aplicación de lo dispuesto en el artículo 32 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)— se reconociera su derecho a incrementar la renta en un 20%.
El juzgado de primera instancia desestimó la demanda. Sin embargo, la Audiencia Provincial de Madrid (12ª) estimó el recurso de apelación interpuesto por la actora en su Sentencia 240/2022, de 21 de junio (ECLI:ES:APM:2022:9960). En esta resolución, y estimando parcialmente la demanda, la Audiencia Provincial declaró el derecho de la arrendadora demandante a incrementar la renta fijada en un 20% como consecuencia de la cesión de los contratos de arrendamiento. Ha de advertirse que la transmisión de la unidad productiva se llevó a cabo conforme al tenor de la redacción vigente en mayo de 2019 del artículo 146 bis de la Ley Concursal; con todo, a la vista de la argumentación seguida por la Audiencia, no parece que la conclusión hubiera sido diferente a la luz del régimen actual.
Básicamente la Audiencia Provincial baso su pronunciamiento en las siguientes ideas:
(a) La Ley establece que, en caso de transmisión de unidades productivas en el marco de un concurso, se produce la transmisión de los contratos sobre los que se asienta la actividad profesional o empresarial de la concursada, quedando el adquirente subrogado en dichos contratos sin necesidad de consentimiento de la otra parte (es decir establece una cesión del contrato que opera ope legis).
(b) Por su parte, el artículo 32 LAU dispone que cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. Y precisa que, en tal caso, este último tendrá derecho a una elevación de renta del 20%.
(c) En consecuencia, con la cesión de la unidad productiva se produjo, sin necesidad de consentimiento del arrendador, la cesión del contrato de arrendamiento de los locales de negocios afectos a la actividad empresarial o profesional de la compañía concursada y la correlativa subrogación del adquirente en la posición de la hasta entonces arrendataria. Se verificó así el supuesto de hecho del mencionado artículo 32 LAU, sin que existiera motivo para que la cesión producida como consecuencia de la trasmisión de la unidad productiva en sede concursal no generase en beneficio del arrendador el derecho a obtener la elevación de la renta prevista legalmente (y en el caso concreto, incluso convencionalmente, por haberse previsto así también en el contrato de arrendamiento).
El juzgado de primera instancia desestimó la demanda. Sin embargo, la Audiencia Provincial de Madrid (12ª) estimó el recurso de apelación interpuesto por la actora en su Sentencia 240/2022, de 21 de junio (ECLI:ES:APM:2022:9960). En esta resolución, y estimando parcialmente la demanda, la Audiencia Provincial declaró el derecho de la arrendadora demandante a incrementar la renta fijada en un 20% como consecuencia de la cesión de los contratos de arrendamiento. Ha de advertirse que la transmisión de la unidad productiva se llevó a cabo conforme al tenor de la redacción vigente en mayo de 2019 del artículo 146 bis de la Ley Concursal; con todo, a la vista de la argumentación seguida por la Audiencia, no parece que la conclusión hubiera sido diferente a la luz del régimen actual.
Básicamente la Audiencia Provincial baso su pronunciamiento en las siguientes ideas:
(a) La Ley establece que, en caso de transmisión de unidades productivas en el marco de un concurso, se produce la transmisión de los contratos sobre los que se asienta la actividad profesional o empresarial de la concursada, quedando el adquirente subrogado en dichos contratos sin necesidad de consentimiento de la otra parte (es decir establece una cesión del contrato que opera ope legis).
(b) Por su parte, el artículo 32 LAU dispone que cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. Y precisa que, en tal caso, este último tendrá derecho a una elevación de renta del 20%.
(c) En consecuencia, con la cesión de la unidad productiva se produjo, sin necesidad de consentimiento del arrendador, la cesión del contrato de arrendamiento de los locales de negocios afectos a la actividad empresarial o profesional de la compañía concursada y la correlativa subrogación del adquirente en la posición de la hasta entonces arrendataria. Se verificó así el supuesto de hecho del mencionado artículo 32 LAU, sin que existiera motivo para que la cesión producida como consecuencia de la trasmisión de la unidad productiva en sede concursal no generase en beneficio del arrendador el derecho a obtener la elevación de la renta prevista legalmente (y en el caso concreto, incluso convencionalmente, por haberse previsto así también en el contrato de arrendamiento).
