Las llamadas «cuestiones complejas» en el juicio de desahucio por impago de la renta

1. El juicio de desahucio por impago de rentas (sin acumular la de reclamación de su importe) es un proceso sumario en el que, por definición, se limitan los medios de defensa de las partes y se priva a la sentencia que se dicte de la eficacia de cosa juzgada (art. 447.2 LEC). A la primera de las limitaciones se refieren los artículos 444.1 y 438.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC): según el primero de ellos, «sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación»; el segundo, por su parte, que es posterior en el tiempo (fue introducido por la Ley 37/2011, de 10 de octubre), prevé como uno de los contenidos del requerimiento que debe hacer al demandado el letrado de la Administración de Justicia tras la admisión de la demanda, y previamente a la vista que se señale, que «comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación».

Se parte, pues, de la limitación legal de la defensa del demandado, que el Tribunal Constitucional ha declarado que es conforme a la Constitución: «El concepto de indefensión del artículo 24.1 no se puede considerar equivalente al de limitación de medios probatorios en un determinado proceso, pues no hay indefensión cuando quien sea vencido en un proceso a causa de la reducción de los medios de prueba puede reproducir la litis en otro proceso y usar en él, ya sin limitaciones legales, de las pruebas que a su interés convengan» (STC 60/1983, de 6 de julio). Y resulta que el artículo 438.5 LEC regula una oposición más amplia del arrendatario demandado porque, como habían señalado algunas sentencias con anterioridad a la entrada en vigor del precepto, podrán alegarse y probarse circunstancias que incidan o influyan directamente en el cumplimiento de la obligación del pago de la renta. Como dijo la Sentencia de la Audiencia Provincial (SAP) de Sevilla, Sección 8.ª, de 20 de diciembre de 2004 (JUR 2005/66566), «esa acotación que impone el artículo 444 de la LEC no desautoriza a examinar las circunstancias del impago de la renta pues difícilmente puede pagarse en tiempo si la arrendadora pone obstáculos o renuencias para ello. En puridad lo que la sentencia hace es valorar las posiciones de las partes tras su interrogatorio decantándose por otorgar mayor verosimilitud a las apasionadas manifestaciones de la arrendataria, tal como se contempla en el acto del juicio, decisión judicial que se estima acertada (…)».

2. Pero ello no impide que se sigue discutiendo sobre el ámbito de esta limitación de la defensa del demandado y, correlativamente, sobre el de las llamadas «cuestiones complejas» que quedan excluidas del juicio de desahucio. No existe un concepto definitivo de estas cuestiones; para determinar su contenido los tribunales deberán ponderar las circunstancias de cada caso y decidir si se rebasan o no los aspectos contractuales que son propios de la relación arrendaticia. No obstante, existen algunos criterios generales. Así, dice la SAP Almería, Sección 1ª, 483/2016, de 23 de diciembre (rec. 1137/2015), citando a la SAP Jaén de 10 de junio de 2010: «El concepto complejidad para determinar la inadecuación del juicio de desahucio para resolver la cuestión litigiosa no debe confundirse con dificultad técnica ni con las alegaciones, más o menos prolijas y extensas, que pudieron efectuar las partes mediante calificaciones jurídicas unilaterales o interpretaciones parciales de la naturaleza y origen de los recíprocos derechos y obligaciones». Para que exista complejidad —continúa la sentencia— es preciso, ante todo, que «sea objetiva, en cuanto nacida del mismo título que invoque la demandante, y además que tal complejidad determine, o bien que no pueda calificarse de arrendamiento la relación jurídica existente entre las partes, o bien que, estando anudadas a la relación arrendaticia contraprestaciones que exceden de las que ordinariamente se incluyen en ese tipo de contratos, lo conviertan en un arrendamiento complejo».

En la misma línea, la SAP Asturias de 1 de octubre de 2007 (JUR 2008/34858), dictada cuando solo estaba vigente el artículo 444.1 LEC, contiene un criterio que se puede considerar también general: no procede el juicio de desahucio «cuando entre las partes haya complejidad de relaciones jurídicas que exijan determinar los derechos recíprocos en orden a las mismas, al no permitirse resolver en estos juicios sumarios tales cuestiones complejas, sino solo aquellas que versen sobre la simple situación del estado posesorio de la finca por el demandado y (y en el caso, la evidente falta de pago». Y en la misma dirección, dice la SAP Murcia, Sección 5ª (Cartagena) 426/2012, de 27 de noviembre (JUR 2013/2549), citando la SAP Madrid, Sección 10.ª, de 5 de febrero de 2010: «el arrendatario no puede justificar el impago alegando una perturbación de hecho o de derecho imputable al arrendador, como pueda ser la falta de reparación de desperfectos que afecten a la habitabilidad (…). Consecuentemente se excluyen las cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones complejas derivadas, no de las alegaciones o argumentos defensivos del demandado, sino del contenido o de la propia naturaleza del contrato o estén íntimamente relacionadas con el vínculo arrendaticio afectando directamente a los derechos y obligaciones que deriven del mismo, lo que impondrá en no pocas ocasiones atender a las circunstancias concretas…».

3. Como antes decía, la casuística sobre estas cuestiones «complejas» excluidas del juicio de desahucio es abundante en nuestros tribunales, en especial en las audiencias, y no siempre existen criterios uniformes:

a) Parece que esta uniformidad existe en lo que se refiere a la alegación de la cláusula rebus sic stantibus. Como dice la SAP A Coruña, Sec. 3ª, nº439/2021, de 23 de noviembre), «su invocación no puede prosperar por cuanto: (a) No es una excepción que pueda invocarse como oposición en un juicio de desahucio por falta de pago de las rentas. No lo permite el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Y su nominación en este procedimiento no permite alegar la existencia de una “cuestión compleja”. Según esa tesis, se podría enervar todos los desahucios simplemente con invocar la aplicabilidad de esta cláusula sobreentendida, derogando literalmente por vía judicial un procedimiento establecido por el legislador. (b) No es una mera excepción. Se exige que el contratante que quiera invocar bien su imposibilidad de cumplir, bien la dificultad u onerosidad del cumplimiento por el cambio de circunstancias, adopte una postura activa. Tiene que formular demanda en el procedimiento declarativo correspondiente, u deducir una reconvención si hubiere lugar a ello y fuere posible procesalmente».

b) No existe, en cambio, con respecto a la compensación. La Sentencia del Tribunal Supremo 196/2022, de 7 de marzo (rec. 364/2021), niega la posibilidad de que pueda ser invocada por el arrendatario demandado: «la sumariedad del presente juicio de desahucio por falta de pago de la renta y sin acumulación del importe de las rentas adeudadas, determina, por las razones expuestas, que en su ámbito no puedan discutirse cuestiones que no sean las relativas al pago de la renta o la procedencia de la enervación de la acción, sin que quepa, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el artículo 1156 del Código Civil, que distingue, por una parte, entre pago, identificado como prestación debida en los términos pactados en la relación obligatoria, en este caso en el contrato de arrendamiento; y compensación, concebida ésta última como una solutio sin ejecución de la prestación debida». En definitiva, concluye esta sentencia, la compensación «carece de anclaje adecuado en estos procedimientos sumarios de desahucio por falta de pago de la renta, caracterizados por su cognición judicial limitada, ausencia de complejidad, y carencia de efectos de cosa juzgada, por haberlo querido así el todo poderoso Legislador. La existencia de otro proceso entre las partes con sentencia firme, que declara un crédito de la arrendataria contra la arrendadora, no altera la forma pactada del pago de la renta, ni podría la propietaria imponer a la inquilina que el pago de la cantidad a la que fue condenada se dedujera del importe de las rentas a medida que se fueran devengando, a modo de un aplazamiento de la condena líquida que le fue impuesta en una resolución judicial. El artículo 21.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos reconoce, por el contrario, la exigibilidad inmediata del importe de las reparaciones necesarias ejecutadas por el arrendatario. Tampoco se interesó por la arrendataria dicha aplicación en la ejecución de la sentencia que le reconoció tal crédito mediante embargo del importe del alquiler (arts. 592.2-4.º y 622 LEC)».

En cambio, la SAP Madrid (sección 21ª) nº 241/2015, de 8 de julio, parece permitirla: «Teniendo en cuenta las consideraciones efectuadas, entendemos que no pudiendo pretender la parte demandada en la litis, apelante en esta alzada, haber cumplido con su obligación de pago de la renta pactada, compensando lo debido en concepto de rentas con el importe de unas obras por él ejecutadas, en tanto que ni su importe alcanzaría al de la suma que debía haber satisfecho como rentas, ni desde luego ha acreditado que dichas obras tuvieran el carácter de necesarias, ni mucho menos que hubiera realizado un requerimiento previo a la parte arrendadora para que realizara tales obras sin que las ejecutara, todo ello nos lleva a considerar plenamente acertada la resolución adoptada por la Juzgadora de instancia de dar por resuelto el contrato de arrendamiento que vinculaba a las partes».