Volver a Publicaciones
PUBLICACIÓN
Legitimación de los compradores sucesivos para instar acciones contra los promotores-vendedores por falta de calidad en el inmueble vendido
7 de septiembre, 2022
El litigio versa sobre una reclamación de varios actores contra los promotores inmobiliarios vendedores, por la diferencia de calidades en los materiales de las puertas de las viviendas y de los frentes de armarios. Las calidades no se correspondían con la Memoria de Calidades entregada a los compradores y que fue objeto de oferta publicitaria. La demanda se interpuso al amparo de los artículos 1096, 1256, 1258, 1278 y 1124 del Código Civil (CC). En ella se reclamaba la condena de las codemandadas al pago de una indemnización por el coste que supone el cambio de todas las puertas de paso interior y los frentes de armario en madera noble barnizada u otras de igual calidad, con fundamento en los contratos originarios y en la Memoria de Calidades. En primera y segunda instancia se desestima la demanda instada por los segundos compradores de la vivienda, por falta de legitimación, ya que no podían reclamar frente a los promotores por incumplimientos contractuales de los que los actores no fueron parte.
El Tribunal Supremo estimará en sentencia 494/2022, de 22 junio, el recurso de casación interpuesto por los segundos compradores, con fundamento en la doctrina jurisprudencial —ya antigua, y establecida a propósito de la responsabilidad por ruina del viejo artículo 1591 CC—: Sentencias del Tribunal Supremo 597/1997, de 30 de junio, y 269/2011, de 11 de abril, que citaban otras sentencias más antiguas. Esta jurisprudencia mantuvo que los compradores de vivienda de segunda mano se subrogan en los derechos y acciones de sus vendedores contra los vendedores promotores, y no se consideran terceros a los efectos del artículo 1257 CC. La subrogación no se produciría sólo en lo que afecta al derecho de propiedad, y la diferencia de calidades en puertas y frentes de armario tiene trascendencia sustancial en aras a preservar la integridad del bien, en cuanto las vendedoras incumplieron manifiestamente el compromiso adquirido en virtud de la Memoria de Calidades, documento que integra con carácter esencial la compraventa, de tal manera que los artículos 3 y 4 del RD 515/1988, de 21 de abril, exigen que se respete lo ofertado publicitariamente y que esté a disposición de los compradores la referencia a los materiales empleados.
Por tanto se condena a las demandadas a indemnizar a los recurrentes en la cantidad de 16.045,98 euros por vivienda tipo duplex, 9.666,49 euros por vivienda piso de dos habitaciones y 4.497,10 euros por vivienda piso de una habitación, siempre que los correspondientes propietarios en el plazo de 20 días desde la firmeza de esta resolución opten por la sustitución de todas las puertas y frentes de armarios de su vivienda lo que deberán acreditar, en cuyo caso deberán restituir a las demandadas los sustituidos o bien en caso de no optar por la anterior posibilidad, las demandadas deberán abonar a los demandantes la suma de 6.099,25 por vivienda tipo duplex, 1.736,15 euros por vivienda piso de dos habitaciones y 705,50 euros por vivienda piso de una habitación, al pago de los intereses a que alude el fundamento de derecho cuarto de la sentencia del juzgado.
Comentario:
Esta jurisprudencia tenía sentido cuando se trataba de amparar a los segundos adquirentes de vivienda en la protección del artículo 1591 CC frente a los vicios ruinógenos y los vicios de funcionalidad y cuando no existía un derecho específico de la compraventa al consumo, y los compradores estaban sujetos al breve plazo del artículo 1489 CC para los defectos de calidad. Esta extensión no tendría hoy sentido dada la cobertura que el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) presta a los segundos adquirentes frente a esta clase de vicios. Pero la falta de calidad de las puertas no son vicios del artículo 17 LOE, sino incumplimientos del contrato, para lo que el citado artículo 17 contiene una norma que debe ser obtenida por una interpretación a contrario. La falta de calidad prometida es una falta de conformidad de (hoy) los artículos 115 bis y 115 ter de la Ley de Consumidores. Y el vendedor no puede responder frente a terceros adquirentes porque no fue frente a ellos frente a quienes se hicieron las «declaraciones de calidades» que pueden fundar la conformidad objetiva del artículo 115 ter apartado 1 d). ¿Sobre qué iban a fundar los segundos compradores su expectativa de conformidad?
El Tribunal Supremo estimará en sentencia 494/2022, de 22 junio, el recurso de casación interpuesto por los segundos compradores, con fundamento en la doctrina jurisprudencial —ya antigua, y establecida a propósito de la responsabilidad por ruina del viejo artículo 1591 CC—: Sentencias del Tribunal Supremo 597/1997, de 30 de junio, y 269/2011, de 11 de abril, que citaban otras sentencias más antiguas. Esta jurisprudencia mantuvo que los compradores de vivienda de segunda mano se subrogan en los derechos y acciones de sus vendedores contra los vendedores promotores, y no se consideran terceros a los efectos del artículo 1257 CC. La subrogación no se produciría sólo en lo que afecta al derecho de propiedad, y la diferencia de calidades en puertas y frentes de armario tiene trascendencia sustancial en aras a preservar la integridad del bien, en cuanto las vendedoras incumplieron manifiestamente el compromiso adquirido en virtud de la Memoria de Calidades, documento que integra con carácter esencial la compraventa, de tal manera que los artículos 3 y 4 del RD 515/1988, de 21 de abril, exigen que se respete lo ofertado publicitariamente y que esté a disposición de los compradores la referencia a los materiales empleados.
Por tanto se condena a las demandadas a indemnizar a los recurrentes en la cantidad de 16.045,98 euros por vivienda tipo duplex, 9.666,49 euros por vivienda piso de dos habitaciones y 4.497,10 euros por vivienda piso de una habitación, siempre que los correspondientes propietarios en el plazo de 20 días desde la firmeza de esta resolución opten por la sustitución de todas las puertas y frentes de armarios de su vivienda lo que deberán acreditar, en cuyo caso deberán restituir a las demandadas los sustituidos o bien en caso de no optar por la anterior posibilidad, las demandadas deberán abonar a los demandantes la suma de 6.099,25 por vivienda tipo duplex, 1.736,15 euros por vivienda piso de dos habitaciones y 705,50 euros por vivienda piso de una habitación, al pago de los intereses a que alude el fundamento de derecho cuarto de la sentencia del juzgado.
Comentario:
Esta jurisprudencia tenía sentido cuando se trataba de amparar a los segundos adquirentes de vivienda en la protección del artículo 1591 CC frente a los vicios ruinógenos y los vicios de funcionalidad y cuando no existía un derecho específico de la compraventa al consumo, y los compradores estaban sujetos al breve plazo del artículo 1489 CC para los defectos de calidad. Esta extensión no tendría hoy sentido dada la cobertura que el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) presta a los segundos adquirentes frente a esta clase de vicios. Pero la falta de calidad de las puertas no son vicios del artículo 17 LOE, sino incumplimientos del contrato, para lo que el citado artículo 17 contiene una norma que debe ser obtenida por una interpretación a contrario. La falta de calidad prometida es una falta de conformidad de (hoy) los artículos 115 bis y 115 ter de la Ley de Consumidores. Y el vendedor no puede responder frente a terceros adquirentes porque no fue frente a ellos frente a quienes se hicieron las «declaraciones de calidades» que pueden fundar la conformidad objetiva del artículo 115 ter apartado 1 d). ¿Sobre qué iban a fundar los segundos compradores su expectativa de conformidad?
