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¿Legitimación del comunero en defensa de elementos cuando la junta de propietarios decide no ejercitar la acción?
1 de octubre, 2021
La defensa de los elementos comunes de un edificio en régimen de propiedad horizontal corresponde en primera línea a la propia comunidad a través de su presidente, que precisa del acuerdo de la junta de propietarios para poder accionar, «salvo que los estatutos expresamente dispongan lo contrario o el presidente actúe en calidad de copropietario» (Sentencia del Tribunal Supremo 422/2016, de 24 de junio). La no aportación del acuerdo no afecta a la «legitimación» del presidente de la comunidad (ni, por lo tanto, a la cuestión de fondo), sino que es un problema de «representación» y, como tal, subsanable en el curso de las actuaciones.
La salvedad anterior, que excepciona la exigencia del acuerdo previo cuando el presidente actúa como copropietario, se explica porque la legitimación de los propietarios individuales para defender los intereses comunes en beneficio de la comunidad ha sido declarada por una jurisprudencia reiterada de la Sala primera del Tribunal Supremo (por ejemplo, SSTS 840/2009, de 30 de diciembre, y 321/2016, de 18 de mayo). Esta jurisprudencia se recuerda en la Sentencia del Tribunal Constitucional 115/1999, de 14 junio, que pone en su boca que el comunero «está legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de pasividad o incluso de oposición de la comunidad».
Sin embargo, esta última afirmación («incluso de oposición de la comunidad») debe ser precisada, en el sentido de que «no puede aplicarse… en un supuesto distinto al de autos y descontextualizada de los hechos allí sometidos a enjuiciamiento», en los que «se hallaban comprometidos no solo los intereses comunitarios sino también los de su entidad privativa pues la demanda se dirigía contra todos los dueños y en función de las cuotas de su propiedad» (Sentencia del Tribunal Superior de Justicia Cataluña, Sala de los Civil y Penal, 50/2019, de 8 de julio). Los acuerdos adoptados en la junta de propietarios son obligatorios y vinculantes, incluso para los disidentes, y tienen eficacia ejecutiva, que no se suspende aunque sean impugnados (a salvo que la suspensión se acuerde como medida cautelar). Por ello, continúa esa misma sentencia, «(e)l actor debió con carácter previo o simultáneo impugnar el acuerdo adoptado de no iniciar acciones legales, pues siendo firme, en aquel momento, la voluntad de la Comunidad de Propietarios de no interponer la demanda…, no puede actuar en su contra y entender que lo hace en beneficio e interés de la comunidad cuando la misma ha acordado no deducir pretensión alguna».
La salvedad anterior, que excepciona la exigencia del acuerdo previo cuando el presidente actúa como copropietario, se explica porque la legitimación de los propietarios individuales para defender los intereses comunes en beneficio de la comunidad ha sido declarada por una jurisprudencia reiterada de la Sala primera del Tribunal Supremo (por ejemplo, SSTS 840/2009, de 30 de diciembre, y 321/2016, de 18 de mayo). Esta jurisprudencia se recuerda en la Sentencia del Tribunal Constitucional 115/1999, de 14 junio, que pone en su boca que el comunero «está legitimado para actuar en defensa de sus derechos en los casos de pasividad o incluso de oposición de la comunidad».
Sin embargo, esta última afirmación («incluso de oposición de la comunidad») debe ser precisada, en el sentido de que «no puede aplicarse… en un supuesto distinto al de autos y descontextualizada de los hechos allí sometidos a enjuiciamiento», en los que «se hallaban comprometidos no solo los intereses comunitarios sino también los de su entidad privativa pues la demanda se dirigía contra todos los dueños y en función de las cuotas de su propiedad» (Sentencia del Tribunal Superior de Justicia Cataluña, Sala de los Civil y Penal, 50/2019, de 8 de julio). Los acuerdos adoptados en la junta de propietarios son obligatorios y vinculantes, incluso para los disidentes, y tienen eficacia ejecutiva, que no se suspende aunque sean impugnados (a salvo que la suspensión se acuerde como medida cautelar). Por ello, continúa esa misma sentencia, «(e)l actor debió con carácter previo o simultáneo impugnar el acuerdo adoptado de no iniciar acciones legales, pues siendo firme, en aquel momento, la voluntad de la Comunidad de Propietarios de no interponer la demanda…, no puede actuar en su contra y entender que lo hace en beneficio e interés de la comunidad cuando la misma ha acordado no deducir pretensión alguna».
