Legitimación para la convocatoria de la junta de propietarios

En el supuesto resuelto por la Sentencia del Tribunal Supremo 867/2025, de 2 de junio (rec. 1443/2020), la sentencia de primera instancia había anulado los acuerdos adoptados por una comunidad de propietarios porque entendió que la junta extraordinaria impugnada en la que se adoptaron fue convocada con infracción de lo dispuesto en el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH): dispone este precepto que «(l)a convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión» y, en el caso, los vecinos que la promovieron lo hicieron directamente, sin haber solicitado previamente la convocatoria a la presidenta de la comunidad. Expone la sentencia que, si bien existe una línea jurisprudencial minoritaria que admite la validez de convocatorias efectuadas directamente por los comuneros (que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación, según dispone el artículo 16.1) sin requerimiento previo al presidente, dicha excepción solo se acepta en supuestos extraordinarios, como la existencia de un conflicto de intereses con el presidente —especialmente cuando en el orden del día se propone su cese— o bien en situaciones de paralización de la actividad comunitaria, y ninguna de estas circunstancias había quedado acreditada en el caso, incumbiendo a la parte demandada a quien incumbía la carga de su prueba.

Interpuesto recurso de apelación, fue estimado por la Audiencia que no obstante reconocer que una interpretación literal del artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal  podría sustentar la tesis de que el requerimiento previo al presidente constituye un presupuesto necesario para que los comuneros puedan convocar por sí mismos, considera que este criterio «no resulta aplicable en el contexto de las comunidades de propietarios, donde no puede exigirse el mismo grado de formalismo que en otras entidades, dado que están integradas por personas de todo tipo y condición, a quienes no se exige conocimiento jurídico alguno». A su juicio, resulta injustificado anular los acuerdos válidamente adoptados por una mayoría cualificada, únicamente por la omisión de un requerimiento formal previo al presidente, especialmente cuando dicho órgano iba a ser objeto de cese.

Interpuesto recurso de casación, la sentencia analizada lo estima, considerando que «(l)a interpretación conforme a la cual la convocatoria de la Junta de propietarios corresponde, en primer término, al presidente, y solo subsidiariamente a los promotores de la reunión —si son la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación— en caso de inactividad de aquel, es la más ajustada al tenor literal, sistemático y funcional del artículo 16 de la LPH». Las razones en que se apoya son las siguientes:

(i) Cuando el artículo 16.1 LPH dispone que la junta se reunirá cuando lo «pidan la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación», no reconoce a dicha minoría una facultad de convocatoria directa, sino la posibilidad de solicitar la reunión. El verbo empleado —«pedir»— implica una solicitud y «presupone necesariamente un destinatario, que no puede ser otro que el presidente, quien ostenta la competencia ordinaria para convocar las Juntas, de conformidad con lo que dispone expresamente el apartado segundo del mismo artículo».

(ii) Cuando el apartado segundo del precepto establece que «la convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión», la expresión «en su defecto» «no puede entenderse como una fórmula vacía ni como un mero recurso estilístico: en el lenguaje jurídico tiene un sentido técnico claro, que remite a la subsidiariedad, es decir, a la habilitación de un sujeto secundario para actuar solo cuando el principal no lo hace. Por tanto, la legitimación de los promotores para convocar no es directa, sino condicionada a la previa inacción del presidente».

(iii) Y no es objetable a la anterior conclusión el riesgo de bloqueo, pasividad o conflicto de intereses por parte del presidente, porque tales riesgos, aunque posibles en la práctica, «están ya contemplados y neutralizados por el propio diseño normativo del precepto, que ofrece un cauce operativo para sortearlos: basta con que los promotores, una vez cumplido el requisito de la proporción (cuarta parte de propietarios o 25% de cuotas de participación), requieran al presidente para que convoque la Junta. Si este, injustificadamente, no lo hace en un plazo prudencial, queda habilitada la legitimación subsidiaria de los promotores para efectuar directamente la convocatoria. De este modo, se garantiza la funcionalidad del sistema sin necesidad de violentar el equilibrio normativo que sitúa al presidente como figura central en el mecanismo de convocatoria». A juicio de la sentencia, una convocatoria directa e inmediata por parte de los promotores, sin requerimiento previo, «no solo desnaturalizaría la función institucional del presidente, sino que vaciaría de sentido las expresiones “lo pidan” y “en su defecto”, y rompería la coherencia interna del precepto».

(iv) En fin, «la posibilidad excepcional de celebrar la Junta sin convocatoria previa, prevista para el caso de reunión universal en el apartado tercero del artículo, confirma por vía negativa la regla general: fuera de ese supuesto singular, la convocatoria corresponde al presidente —a salvo el caso de convocatoria judicial—, con intervención subsidiaria de los promotores únicamente en caso de inacción. Así entendido, el artículo 16 articula un modelo equilibrado que respeta el papel representativo del presidente, reconoce el derecho de impulso de una minoría cualificada y ofrece una solución eficaz ante la eventual pasividad de aquel, sin necesidad de forzar el texto ni alterar su sentido».