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Los contratos que tienen por objeto un derecho real inmobiliario no son de consumo: cuestiones de Derecho aplicable
26 de abril, 2022
El Reglamento Roma I, sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales, establece unas reglas especiales para garantizar que, en los contratos de consumo, la parte débil (el consumidor) se beneficia de la aplicación de la ley que le resulta más próxima y previsible. Así, el artículo 6 establece que esos contratos se regirán por la ley de la residencia habitual del consumidor siempre que el profesional, por cualquier medio, dirija sus actividades a ese país o a distintos países, incluido ese país, y que el contrato esté comprendido en el ámbito de dichas actividades. Además, aunque las partes pueden escoger el Derecho aplicable, esta elección no privará al consumidor de la aplicación de las normas imperativas previstas por la ley del Estado de su residencia habitual.
No obstante, ciertos contratos de consumo se excluyen de esta protección, entre ellos, los que tengan por objeto un derecho real inmobiliario y los contratos de arrendamiento de un bien inmueble distintos de los relativos al derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido con arreglo a la definición de la Directiva 94/47 (artículo 6,4, letra c del Reglamento).
En el caso, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) resuelve la cuestión prejudicial planteada por el Tribunal Supremo de Austria en el procedimiento entre UE, consumidor residente en Austria, y Share Wood, sociedad domiciliada en Suiza y su administrador, VF. UE y ShareWood habían celebrado un contrato marco y cuatro contratos de compraventa relativos a la adquisición de árboles de teca y de balsa en Brasil. El contrato marco incluía, además, un contrato de arrendamiento y un contrato de prestación de servicios. El contrato de arrendamiento confería el derecho a dejar crecer los árboles en un terreno de ShareWood y la renta arrendaticia estaba incluida en el precio de compraventa de los árboles. El contrato de prestación de servicios establecía que ShareWood se encargaría de cultivar, administrar, recolectar y vender los árboles, así como de transferir a UE el producto neto de la venta. La diferencia entre el producto neto y el producto bruto de la venta constituía la retribución de ShareWood por los servicios prestados, definida como un porcentaje sobre el producto de la venta. Las partes pactaron que tanto el acuerdo marco como cada uno de los contratos específicos se regirían por el Derecho sustantivo suizo.
UE presentó una demanda en Austria en la que solicitaba que se declarase que ShareWood había incumplido su obligación de transmitirle la propiedad de los árboles y que se condenase solidariamente a ShareWood y a VF a abonarle una cantidad en concepto de indemnización. Además, UE alegaba en su demanda que, dada su condición de consumidor, tenía derecho, en virtud de la normativa austriaca, a rescindir los restantes contratos de compraventa y a obtener una indemnización de daños y perjuicios. Frente a ello, se cuestionaba la posibilidad de que UE invocara el Derecho austriaco, dada la posible exclusión del contrato celebrado de la aplicación de las normas de conflicto en materia de contratos de consumo.
El TJUE constata en primer lugar que, si bien el Reglamento Roma I no define el concepto de «contratos que tengan por objeto un derecho real inmobiliario o contratos de arrendamiento de un bien inmueble», ni los conceptos de «derecho real inmobiliario» ni de «bien inmueble», su concreción no se puede dejar a los ordenamientos internos.
Sobre la cuestión de si el contrato controvertido tiene por objeto un «derecho real inmobiliario», el TJUE destaca que la transmisión del derecho de propiedad a la que se obliga el profesional no se refiere al terreno en el que están plantados los árboles, sino únicamente a estos últimos, siendo la finalidad principal del contrato generar ingresos procedentes de la venta de la madera que se obtenga tras la recolección de dichos árboles. La propiedad sobre estos solo se transmite en el momento de su individualización, realizada por el profesional, hasta la recolección de los árboles y la venta de la madera que se obtenga de este modo. Siendo así, los árboles deben considerarse los frutos de la explotación del terreno en el que están plantados. Es cierto que tales frutos siguen, por regla general, el destino jurídico del terreno, pero también pueden constituir, por vía contractual, el objeto de derechos personales de los que el propietario o el poseedor del terreno puede disponer separadamente de este último, sin que ello afecte al derecho de propiedad o a los demás derechos reales sobre el terreno. Por ello, un contrato cuyo objeto consiste en disponer de los frutos de la explotación de un terreno no puede asimilarse a un contrato cuyo objeto es un «derecho real inmobiliario», a efectos del artículo 6, 4, letra c), del Reglamento Roma I.
Tampoco cabe entender que el contrato tenga por objeto el «arrendamiento de un bien inmueble». Si bien es cierto que el consumidor arrienda el terreno en el que están plantados los árboles mientras permanezcan en él, la mera existencia de un contrato de arrendamiento de un bien inmueble no basta para considerar que ese contrato queda comprendido en la exclusión del artículo 6, 4, letra c), del Reglamento Roma I. La calificación de contrato de arrendamiento en el sentido de dicha disposición requiere una relación suficientemente estrecha entre el contrato y el bien inmueble de que se trate.
En el caso, el objeto esencial del contrato controvertido en el litigio principal no consiste en el uso, en el marco de un arrendamiento, del terreno en el que están plantados los árboles en cuestión, sino que su finalidad consiste en generar ingresos procedentes de la venta de la madera que se obtenga tras la recolección de esos árboles. El arrendamiento tiene la única finalidad de permitir la ejecución de los elementos de compraventa y de prestación de servicios recogidos en ese contrato, por lo que el contrato no guarda una relación suficientemente estrecha con el terreno de que se trata.
(STJUE de 10 de febrero de 2022, as. C‑595/20)
No obstante, ciertos contratos de consumo se excluyen de esta protección, entre ellos, los que tengan por objeto un derecho real inmobiliario y los contratos de arrendamiento de un bien inmueble distintos de los relativos al derecho de utilización de inmuebles en régimen de tiempo compartido con arreglo a la definición de la Directiva 94/47 (artículo 6,4, letra c del Reglamento).
En el caso, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) resuelve la cuestión prejudicial planteada por el Tribunal Supremo de Austria en el procedimiento entre UE, consumidor residente en Austria, y Share Wood, sociedad domiciliada en Suiza y su administrador, VF. UE y ShareWood habían celebrado un contrato marco y cuatro contratos de compraventa relativos a la adquisición de árboles de teca y de balsa en Brasil. El contrato marco incluía, además, un contrato de arrendamiento y un contrato de prestación de servicios. El contrato de arrendamiento confería el derecho a dejar crecer los árboles en un terreno de ShareWood y la renta arrendaticia estaba incluida en el precio de compraventa de los árboles. El contrato de prestación de servicios establecía que ShareWood se encargaría de cultivar, administrar, recolectar y vender los árboles, así como de transferir a UE el producto neto de la venta. La diferencia entre el producto neto y el producto bruto de la venta constituía la retribución de ShareWood por los servicios prestados, definida como un porcentaje sobre el producto de la venta. Las partes pactaron que tanto el acuerdo marco como cada uno de los contratos específicos se regirían por el Derecho sustantivo suizo.
UE presentó una demanda en Austria en la que solicitaba que se declarase que ShareWood había incumplido su obligación de transmitirle la propiedad de los árboles y que se condenase solidariamente a ShareWood y a VF a abonarle una cantidad en concepto de indemnización. Además, UE alegaba en su demanda que, dada su condición de consumidor, tenía derecho, en virtud de la normativa austriaca, a rescindir los restantes contratos de compraventa y a obtener una indemnización de daños y perjuicios. Frente a ello, se cuestionaba la posibilidad de que UE invocara el Derecho austriaco, dada la posible exclusión del contrato celebrado de la aplicación de las normas de conflicto en materia de contratos de consumo.
El TJUE constata en primer lugar que, si bien el Reglamento Roma I no define el concepto de «contratos que tengan por objeto un derecho real inmobiliario o contratos de arrendamiento de un bien inmueble», ni los conceptos de «derecho real inmobiliario» ni de «bien inmueble», su concreción no se puede dejar a los ordenamientos internos.
Sobre la cuestión de si el contrato controvertido tiene por objeto un «derecho real inmobiliario», el TJUE destaca que la transmisión del derecho de propiedad a la que se obliga el profesional no se refiere al terreno en el que están plantados los árboles, sino únicamente a estos últimos, siendo la finalidad principal del contrato generar ingresos procedentes de la venta de la madera que se obtenga tras la recolección de dichos árboles. La propiedad sobre estos solo se transmite en el momento de su individualización, realizada por el profesional, hasta la recolección de los árboles y la venta de la madera que se obtenga de este modo. Siendo así, los árboles deben considerarse los frutos de la explotación del terreno en el que están plantados. Es cierto que tales frutos siguen, por regla general, el destino jurídico del terreno, pero también pueden constituir, por vía contractual, el objeto de derechos personales de los que el propietario o el poseedor del terreno puede disponer separadamente de este último, sin que ello afecte al derecho de propiedad o a los demás derechos reales sobre el terreno. Por ello, un contrato cuyo objeto consiste en disponer de los frutos de la explotación de un terreno no puede asimilarse a un contrato cuyo objeto es un «derecho real inmobiliario», a efectos del artículo 6, 4, letra c), del Reglamento Roma I.
Tampoco cabe entender que el contrato tenga por objeto el «arrendamiento de un bien inmueble». Si bien es cierto que el consumidor arrienda el terreno en el que están plantados los árboles mientras permanezcan en él, la mera existencia de un contrato de arrendamiento de un bien inmueble no basta para considerar que ese contrato queda comprendido en la exclusión del artículo 6, 4, letra c), del Reglamento Roma I. La calificación de contrato de arrendamiento en el sentido de dicha disposición requiere una relación suficientemente estrecha entre el contrato y el bien inmueble de que se trate.
En el caso, el objeto esencial del contrato controvertido en el litigio principal no consiste en el uso, en el marco de un arrendamiento, del terreno en el que están plantados los árboles en cuestión, sino que su finalidad consiste en generar ingresos procedentes de la venta de la madera que se obtenga tras la recolección de esos árboles. El arrendamiento tiene la única finalidad de permitir la ejecución de los elementos de compraventa y de prestación de servicios recogidos en ese contrato, por lo que el contrato no guarda una relación suficientemente estrecha con el terreno de que se trata.
(STJUE de 10 de febrero de 2022, as. C‑595/20)
