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Modificaciones al régimen de los bonos garantizados ante su próxima entrada en vigor
29 de junio, 2022
1. La disposición final primera del Real Decreto-ley 11/2022, de 25 de junio, por el que se adoptan y se prorrogan determinadas medidas para responder a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, para hacer frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, y para la recuperación económica y social de la isla de La Palma (Boletín Oficial del domingo 26 de junio), modifica el libro primero del Real Decreto-ley 24/2021, de 2 de noviembre, dedicado a los bonos garantizados.
2. Las modificaciones afectan, en primer lugar, a su ámbito de aplicación (artículo 1) para aclarar que el régimen de los bonos garantizados será de aplicación exclusivamente a las entidades de crédito autorizadas en España y no, como se leía en la redacción original, a las entidades de crédito «establecidas» en nuestro país.
3. En segundo lugar, puesto que el nuevo régimen de los bonos garantizados entra en vigor el 8 de julio, los programas de cédulas y bonos hipotecarios (bonos garantizados conforme a la nueva terminología) ya en circulación debieran contar con la autorización del Banco de España antes del 8 de julio para ser considerados bonos garantizados conforme a la Directiva europea. Pues bien: uno de los requisitos que establece el Real Decreto-ley 24/2021 respecto a la emisión de estos bonos, es el de la valoración de los inmuebles en garantía de préstamos hipotecarios antes de integrarse en el conjunto de cobertura de los bonos garantizados, siempre y cuando no exista una tasación ya realizada en los seis meses anteriores a la inclusión del activo en el conjunto de cobertura. Indica el preámbulo del Real Decreto-ley 11/2022, que este requisito genera una carga adicional significativa a las entidades, dado el elevado volumen de bonos y cédulas hipotecarias emitidas, carga «tanto más acuciante cuanto más próxima se encuentra la fecha de aplicación del real decreto-ley», cuyo incumplimiento imposibilitaría la transición en plazo hacia el nuevo marco normativo. Por ello, se incluye una nueva disposición transitoria quinta en el Real Decreto-ley 24/2021 que revisa el concepto de valoración actualizada a efectos de la inclusión del activo en el conjunto de cobertura de bonos garantizados que se hubieran emitido con anterioridad al 8 de julio de 2022. Exclusivamente en esos casos, se considerará como valoración actualizada el valor de referencia que la entidad esté utilizando conforme a la Circular 4/2017 de Banco de España, valor que no podrá ser superior al que se obtuvo en la tasación individual completa realizada de acuerdo con la Orden ECO/805/2003 con ocasión de la concesión del préstamo. Asimismo, esta nueva disposición transitoria obliga a las entidades emisoras de cédulas hipotecarias a transmitir a los inversores esta información respecto a la valoración de los inmuebles incluidos en el conjunto de cobertura. Este límite máximo al valor que se puede asignar a los inmuebles hipotecados se extiende también al régimen general, modificándose el apartado 2 del artículo 18 del Real Decreto-ley 24/2021, con el fin de evitar, indica el preámbulo, el traslado del posible incremento de los precios inmobiliarios al valor de los inmuebles que actúan como garantía de los préstamos inmobiliarios que integran el conjunto de cobertura.
4. Por otra parte, señala el Gobierno, el régimen general de valoración de los inmuebles hipotecados en el momento de incorporar préstamos a un conjunto de cobertura se ha revelado también de difícil implantación práctica, ya que esa incorporación exigiría con frecuencia la actualización de valoraciones. Para conseguir un proceso más ágil de emisión de bonos garantizados, se modifica asimismo el artículo 18.2, permitiéndose utilizar la tasación del inmueble realizada en el momento de la concesión del préstamo hipotecario, siempre que la misma se haya efectuado dentro de los seis meses anteriores a la incorporación del préstamo al conjunto de cobertura. Si la tasación se hubiera realizado con anterioridad, se considerará como valoración actualizada la tasación del inmueble que se realizó en el momento de la concesión del préstamo, siempre que el emisor compruebe que no existen indicios de caídas significativas en su valor en el sentido de la citada Circular de Banco de España.
5. Por último, el Real Decreto-ley 11/2022 modifica el régimen de los activos de sustitución de «otros bonos garantizados» (artículo 27.5 Real Decreto-ley 24/2021) equiparándolo al de las cédulas hipotecarias, para garantizar que estos valores tengan la consideración de bonos garantizados conforme a la nueva ley.
2. Las modificaciones afectan, en primer lugar, a su ámbito de aplicación (artículo 1) para aclarar que el régimen de los bonos garantizados será de aplicación exclusivamente a las entidades de crédito autorizadas en España y no, como se leía en la redacción original, a las entidades de crédito «establecidas» en nuestro país.
3. En segundo lugar, puesto que el nuevo régimen de los bonos garantizados entra en vigor el 8 de julio, los programas de cédulas y bonos hipotecarios (bonos garantizados conforme a la nueva terminología) ya en circulación debieran contar con la autorización del Banco de España antes del 8 de julio para ser considerados bonos garantizados conforme a la Directiva europea. Pues bien: uno de los requisitos que establece el Real Decreto-ley 24/2021 respecto a la emisión de estos bonos, es el de la valoración de los inmuebles en garantía de préstamos hipotecarios antes de integrarse en el conjunto de cobertura de los bonos garantizados, siempre y cuando no exista una tasación ya realizada en los seis meses anteriores a la inclusión del activo en el conjunto de cobertura. Indica el preámbulo del Real Decreto-ley 11/2022, que este requisito genera una carga adicional significativa a las entidades, dado el elevado volumen de bonos y cédulas hipotecarias emitidas, carga «tanto más acuciante cuanto más próxima se encuentra la fecha de aplicación del real decreto-ley», cuyo incumplimiento imposibilitaría la transición en plazo hacia el nuevo marco normativo. Por ello, se incluye una nueva disposición transitoria quinta en el Real Decreto-ley 24/2021 que revisa el concepto de valoración actualizada a efectos de la inclusión del activo en el conjunto de cobertura de bonos garantizados que se hubieran emitido con anterioridad al 8 de julio de 2022. Exclusivamente en esos casos, se considerará como valoración actualizada el valor de referencia que la entidad esté utilizando conforme a la Circular 4/2017 de Banco de España, valor que no podrá ser superior al que se obtuvo en la tasación individual completa realizada de acuerdo con la Orden ECO/805/2003 con ocasión de la concesión del préstamo. Asimismo, esta nueva disposición transitoria obliga a las entidades emisoras de cédulas hipotecarias a transmitir a los inversores esta información respecto a la valoración de los inmuebles incluidos en el conjunto de cobertura. Este límite máximo al valor que se puede asignar a los inmuebles hipotecados se extiende también al régimen general, modificándose el apartado 2 del artículo 18 del Real Decreto-ley 24/2021, con el fin de evitar, indica el preámbulo, el traslado del posible incremento de los precios inmobiliarios al valor de los inmuebles que actúan como garantía de los préstamos inmobiliarios que integran el conjunto de cobertura.
4. Por otra parte, señala el Gobierno, el régimen general de valoración de los inmuebles hipotecados en el momento de incorporar préstamos a un conjunto de cobertura se ha revelado también de difícil implantación práctica, ya que esa incorporación exigiría con frecuencia la actualización de valoraciones. Para conseguir un proceso más ágil de emisión de bonos garantizados, se modifica asimismo el artículo 18.2, permitiéndose utilizar la tasación del inmueble realizada en el momento de la concesión del préstamo hipotecario, siempre que la misma se haya efectuado dentro de los seis meses anteriores a la incorporación del préstamo al conjunto de cobertura. Si la tasación se hubiera realizado con anterioridad, se considerará como valoración actualizada la tasación del inmueble que se realizó en el momento de la concesión del préstamo, siempre que el emisor compruebe que no existen indicios de caídas significativas en su valor en el sentido de la citada Circular de Banco de España.
5. Por último, el Real Decreto-ley 11/2022 modifica el régimen de los activos de sustitución de «otros bonos garantizados» (artículo 27.5 Real Decreto-ley 24/2021) equiparándolo al de las cédulas hipotecarias, para garantizar que estos valores tengan la consideración de bonos garantizados conforme a la nueva ley.
