Volver a Publicaciones
PUBLICACIÓN
Mora en el pago de deudas comunitarias por el propietario del local comercial
3 de diciembre, 2019
Según el artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, estarán legitimados para la impugnación de los acuerdos de la junta los propietarios que hubiesen salvado su voto en la junta, los ausentes por cualquier causa y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho de voto. Para impugnar los acuerdos de la junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. «Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación».
La Sala tiene establecido en Sentencia del Tribunal Supremo (STS) 613/2013, de 22 de octubre, cuya doctrina se ratifica en la STS 604/2014, de 22 de octubre, que «[…] se incluyen en el ámbito de la excepción no solo los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, sino también los demás acuerdos que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, y tanto cuanto el referido sistema de distribución de gastos se acuerde con vocación de permanencia o para una determinada ocasión».
No nos hallamos, sin embargo, en el ámbito de la excepción, cuando la junta «[…] se limitó a aumentar la contribución a los gastos para el año 2009, lo que no equivale a incorporar o imponer un sistema nuevo de distribución de gastos» (STS 604/2014, de 22 de octubre), ni cuando, se trata de la «[…] aprobación del presupuesto para la instalación del ascensor, si procede, y fijación de una derrama extraordinaria en función de las cuotas que cada vivienda tiene asignadas en la escritura» (STS 671/2011, de 14 de octubre), así como los acuerdos que: «[…] liquidan la deuda de un propietario con la comunidad, los que aprueban el presupuesto del ejercicio o lo liquidan y fijan de este modo el importe de lo que cada propietario debe pagar, los que establecen derramas extraordinarias para atender determinadas contingencias, etc., no pueden considerarse incluidos en la excepción referida en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad» (STS 613/2013, de 22 octubre).
La duda más importante que plantea este inciso es si el pago o consignación previa es exigible incluso para impugnar el acuerdo por el que se constituye la deuda. Es decir, si el propietario debe pagar lo acordado antes de poder impugnar el acuerdo que establece y reparte el gasto. En favor de esta solución milita el tenor de la ley, que sólo exceptúa de la regla solve et repete a los acuerdos de establecimiento o modificación de la «cuota de participación». Pero es posible interpretar que esta «cuota» sea sólo la cuota-porcentaje en la comunidad del artículo 5, y no también la simple cuota o porcentaje de gastos del artículo 9. En este segundo caso, el acuerdo que impone y reparte el gasto sería un acuerdo relativo a la cuota de participación en este gasto. En favor de esta segunda interpretación milita el artículo 15.2, que priva del derecho de voto a los propietarios que no hayan abonado sus deudas de comunidad; como resulta del tenor del precepto, estos propietarios tienen la alternativa de impugnar estas deudas, sin que la impugnación esté sometida a pago o consignación previa, que se consideran otras opciones equivalentes a la impugnación para poder ejercer el derecho de voto. En consecuencia, no puede convertirse en excepción dilatoria el impago de la deuda que nace precisamente del acuerdo que se impugna. Las SSTS 671/2011, de 14 de octubre y 613/203, de 22 de octubre, han seguido esta interpretación, según la cual no es preciso estar al corriente en la obligación de pago de los gastos comunes ni consignar la cantidad debida como requisito de procedibilidad para impugnar el acuerdo que establece el nuevo criterio de reparto de los gastos que origina la deuda del propietario impugnante.
La Sala tiene establecido en Sentencia del Tribunal Supremo (STS) 613/2013, de 22 de octubre, cuya doctrina se ratifica en la STS 604/2014, de 22 de octubre, que «[…] se incluyen en el ámbito de la excepción no solo los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, sino también los demás acuerdos que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, y tanto cuanto el referido sistema de distribución de gastos se acuerde con vocación de permanencia o para una determinada ocasión».
No nos hallamos, sin embargo, en el ámbito de la excepción, cuando la junta «[…] se limitó a aumentar la contribución a los gastos para el año 2009, lo que no equivale a incorporar o imponer un sistema nuevo de distribución de gastos» (STS 604/2014, de 22 de octubre), ni cuando, se trata de la «[…] aprobación del presupuesto para la instalación del ascensor, si procede, y fijación de una derrama extraordinaria en función de las cuotas que cada vivienda tiene asignadas en la escritura» (STS 671/2011, de 14 de octubre), así como los acuerdos que: «[…] liquidan la deuda de un propietario con la comunidad, los que aprueban el presupuesto del ejercicio o lo liquidan y fijan de este modo el importe de lo que cada propietario debe pagar, los que establecen derramas extraordinarias para atender determinadas contingencias, etc., no pueden considerarse incluidos en la excepción referida en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad» (STS 613/2013, de 22 octubre).
La duda más importante que plantea este inciso es si el pago o consignación previa es exigible incluso para impugnar el acuerdo por el que se constituye la deuda. Es decir, si el propietario debe pagar lo acordado antes de poder impugnar el acuerdo que establece y reparte el gasto. En favor de esta solución milita el tenor de la ley, que sólo exceptúa de la regla solve et repete a los acuerdos de establecimiento o modificación de la «cuota de participación». Pero es posible interpretar que esta «cuota» sea sólo la cuota-porcentaje en la comunidad del artículo 5, y no también la simple cuota o porcentaje de gastos del artículo 9. En este segundo caso, el acuerdo que impone y reparte el gasto sería un acuerdo relativo a la cuota de participación en este gasto. En favor de esta segunda interpretación milita el artículo 15.2, que priva del derecho de voto a los propietarios que no hayan abonado sus deudas de comunidad; como resulta del tenor del precepto, estos propietarios tienen la alternativa de impugnar estas deudas, sin que la impugnación esté sometida a pago o consignación previa, que se consideran otras opciones equivalentes a la impugnación para poder ejercer el derecho de voto. En consecuencia, no puede convertirse en excepción dilatoria el impago de la deuda que nace precisamente del acuerdo que se impugna. Las SSTS 671/2011, de 14 de octubre y 613/203, de 22 de octubre, han seguido esta interpretación, según la cual no es preciso estar al corriente en la obligación de pago de los gastos comunes ni consignar la cantidad debida como requisito de procedibilidad para impugnar el acuerdo que establece el nuevo criterio de reparto de los gastos que origina la deuda del propietario impugnante.
