No existe derecho de retracto del arrendatario en el supuesto de aportación de la vivienda arrendada a fondos propios no reintegrables de la cuenta 118 PGC (SAP Tarragona de 22 de enero de 2026)

La arrendataria de una vivienda ejercita acción de retracto arrendaticio contra el propietario y el adquirente de dicha vivienda, transmitida por el primero mediante su aportación a fondos propios no reintegrables de la cuenta 118 del Plan General de Contabilidad (PGC) de la sociedad adquirente. Desestimada la demanda en primera instancia, es recurrida en apelación por la arrendataria, recurso que es igualmente desestimado por la Audiencia Provincial de Tarragona mediante Sentencia núm.31/2026, de 22 de enero [ECLI:ES: APT:2026:3].

La Sala fundamenta la desestimación del recurso en los siguientes argumentos jurídicos:

1. El artículo 25.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que se refiere expresamente a «venta de la vivienda arrendada», debe ser interpretado de manera restrictiva.

La STS de 2 de abril de 1985 aplica este criterio restrictivo excluyendo figuras como la constitución de renta vitalicia, y la STS de 9 de diciembre de 1964,  señala como presupuesto fundamental para el ejercicio del retracto la existencia de «venta o dación en pago», añadiendo que  «la enunciación legislativa lleva en sí un criterio limitativo que obliga a rechazar todo intento de hacer entrar por asimilación otros actos de transmisión que no se basen concretamente en la compraventa y en su único equivalente en la adjudicación en pago de deudas».

2. Existe doctrina jurisprudencial —en recopilación de doctrina, STS de 27 de mayo de 2000— que confirma que la aportación no dineraria consistente en un inmueble a una sociedad en el momento de su constitución o posteriormente en una ampliación de capital, no es equiparable a una compraventa o una dación en pago. No procede el derecho de retracto, además de por no concurrir los requisitos del artículo 1.445 del Código Civil (definición del contrato de compraventa), porque la naturaleza de la operación impide la subrogación del que intenta retraer en el derecho de la sociedad adquirente: aunque se opera una válida transmisión del inmueble, lo entregado por la sociedad como contraprestación no es dinero del que pudiera reintegrarse, sino acciones o participaciones de la misma sociedad, que el retrayente no puede reembolsar por no obrar en su patrimonio.

Si prosperase el retracto, «se produciría una alteración en el patrimonio de la sociedad adquirente», pues el arrendatario habría de consignar dinero en lugar de las participaciones que fueron la verdadera contraprestación, lo que no es posible.

3. El retracto legal, regulado en el artículo 1521 del Código Civil es el derecho de subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago. Esto exige:

a) Que la transmisión sea onerosa y no gratuita. En la esencia de la institución del retracto está la finalidad de proteger al titular del derecho preferente, el arrendatario, pero sin perjudicar al adquirente, quien debe recibir íntegramente su contraprestación. El retracto exige la existencia de una contraprestación realmente reembolsable.

b) La onerosidad debe ser de carácter conmutativo. La transmisión debe ser onerosa y con obligaciones no solo recíprocas sino conmutativas, con claridad de la contraprestación del adquirente, debiendo estar determinada y susceptible de serle satisfecha por parte del retrayente, pues debe poder subrogarse en las mismas condiciones.

 c) La contraprestación del adquirente debe ser determinada y susceptible de reembolso, permitiendo su reembolso exacto. El arrendatario debe poder «reproducir o igualar esa prestación reembolsando el pago».

d) No procede el retracto si, a pesar de ser la causa onerosa, la contraprestación es personalísima o no fungible y, por tanto, no puede ser reembolsable por el retrayente con obligaciones recíprocas y conmutativas.

4. Por todo lo anterior, la Audiencia concluye que no existe derecho de retracto en la aportación de inmueble arrendado a la cuenta 118 PGC, toda vez que este tipo de aportación presenta las siguientes particularidades:

a) No es una operación equiparable a una compraventa o dación en pago.

b) La aportación es a título gratuito: el socio realiza la aportación a fondo perdido, integrándose de forma irrevocable en los fondos de la sociedad sin contrapartida. No otorga derecho a nuevas acciones o participaciones ni se ostenta un crédito contra la sociedad.

c) Incluso en un supuesto hipotético en que pudiera considerarse que la aportación es a título oneroso y que el socio cuenta con el derecho a exigir una contraprestación a su favor por su derecho a una eventual cuota de liquidación, no estaríamos ante una prestación reembolsable.

La Sala rechaza el argumento de que la posible participación del socio en una eventual liquidación societaria constituya una contraprestación que permita el retracto, porque: (i) la cuota de liquidación es un derecho mínimo del socio (artículo 93.a LSC), de carácter futuro, condicionado y meramente eventual y (ii) no constituye una contraprestación correlativa a la aportación realizada ni guarda una relación sinalagmática que permita su igualación y reembolso por parte del retrayente para subrogarse en las mismas condiciones que la sociedad, como exige el artículo 1521 del Código Civil, pues no existe interdependencia entre la entrega del inmueble y el derecho del socio a participar en el eventual resultado de la liquidación de la sociedad.