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PUBLICACIÓN
Nulidad de contrato y asiento registral de derecho de aprovechamiento por turnos: ¿acrecimiento en los restantes titulares?
23 de octubre, 2023
Se había decretado por sentencia la anulación y cancelación del asiento registral de un derecho de aprovechamiento por turno adquirido por un consumidor frente al titular del inmueble. El Registrador suspende la inscripción porque, al existir una comunidad de bienes sobre el derecho en cuestión, se produciría acrecimiento, que requeriría consentimiento del resto de titulares del derecho correspondiente. La Dirección General revoca la calificación registral.
La doctrina de la Dirección General es la que sigue.
El derecho de aprovechamiento por turno es un derecho real limitado, que en tanto no sea objeto de transmisión, permanece en un estado de latencia con la extensión y contenido que resulte del título constitutivo de este régimen. Ello es así porque se trata de un derecho real que no se extingue por confusión en tanto que esté vigente el período de tiempo por el que el régimen se hubiera constituido. En este sentido, dispone el artículo 23.4: «La reunión de un derecho real de aprovechamiento y la propiedad, o una cuota de ella, en una misma persona no implica extinción del derecho real limitado, que subsistirá durante toda la vida del régimen». Partiendo de esta premisa, cuando el derecho se transmite a un consumidor, adquiere plena efectividad, y cuando cesa (por resolución o desistimiento, por ejemplo), vuelve a su posición de latencia hasta que sea objeto de nueva enajenación.
No resultan por lo tanto sostenibles los argumentos esgrimidos por el registrador, dado que los adquirentes no adquirieron el pleno dominio. Tal y como se expuso, son adquirentes de un derecho real limitado. Por este mismo motivo, tampoco ostentan una cotitularidad sobre los elementos comunes del inmueble; pues la titularidad del inmueble corresponde al constituyente del régimen, de suerte que los recurrentes únicamente gozan de un derecho de aprovechamiento temporalmente limitado.
Por este mismo motivo, no puede hablarse de cuotas ni de acrecimientos en las cuotas, pues las únicas cuotas a las que alude la ley son las cuotas por satisfacer por la prestación de los servicios complementarios; cuotas que evidentemente son específicas para cada aprovechamiento, en los términos fijados en la escritura constitutiva del régimen e invariables salvo que sean objeto de modificación con los requisitos para ello requeridos o actualizadas en los términos pactados (artículo 30.1.5.º). Siguiendo esta línea argumental, presentado en el Registro de la Propiedad mandamiento judicial ordenando la cancelación del asiento registral en el que figura inscrito el turno correspondiente, ésta puede llevarse a cabo sin mayor inconveniente, y sin que quepa plantearse la intervención de todos los demás titulares, ya que no se produce ninguna alteración de cuota en los demás aprovechamientos concurrentes sobre el mismo alojamiento. Simplemente ocurriría que el derecho, cuya transmisión ha sido declarada nula, volvería a su estado de latencia, sin que por lo hasta ahora expuesto puedan resultar consecuencias perjudiciales para los demás. Como se dijo anteriormente, el registrador fundamenta su nota de calificación en el hecho de que, al practicarse la cancelación del asiento de los recurrentes, se produce un acrecimiento en las cuotas de los demás, que, por lo tanto, habrían de prestar su consentimiento.
Para fundamentar esta nota de calificación, el registrador recurrido alude a Resoluciones dictadas por este Centro Directivo, con ocasión de la renuncia de un derecho de aprovechamiento. Lo afirmado en tales Resoluciones tiene sentido tratándose de un supuesto de renuncia, ya que el derecho no puede permanecer «nullius», sino que se produciría un acrecimiento en la cuota de los demás, acrecimiento que necesitaría de su consentimiento. Sin embargo, en caso de que nos ocupa es sustancialmente distinto, y, por lo tanto, las Resoluciones alegadas no son aplicables siquiera de manera analógica. La renuncia de derechos es perfectamente posible siempre que no perjudique el derecho de los demás (artículo 6.2 del Código Civil). La renuncia admitida en nuestro ordenamiento jurídico es la meramente abdicativa, cuyo efecto jurídico en caso de cotitularidad, es que la cuota del renunciante acrece a los demás (artículos 392 y siguientes del Código Civil), y dado que esta renuncia no puede perjudicarles y efectivamente les perjudica, es preciso su consentimiento o una resolución judicial. Sin embargo, en el presente caso lo que se presenta es una sentencia de nulidad. El efecto de la nulidad es que, declarada judicialmente, el negocio jurídico queda ineficaz «ab initio», de suerte que el estado de las cosas ha de ser restablecido a su statu quo ante, como si el negocio jurídico jamás hubiera tenido lugar. Por lo tanto, declarada la nulidad de la transmisión y la cancelación de la inscripción, no se plantean problemas de mecánica registral, ya que, aunque la finca quede extinguida en su folio independiente, pervive en el folio de la finca matriz. Folio de la finca matriz que consta inscrito a nombre del constituyente del régimen, esto es, el vendedor cuya venta ha sido declarada nula. Y dado que la demanda de nulidad va dirigida contra quien ostentaba la titularidad registral, el principio de tracto sucesivo se cumple de manera impoluta (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Por todo ello, la cancelación puede llevarse a efecto en los términos dispuestos por la resolución judicial.
Comentario. La doctrina de la Dirección General es correcta. Pero no debería existir ninguna diferencia entre nulidad y renuncia al derecho. Tampoco con esta se produciría acrecimiento entre los titulares de derechos vacacionales, sino que el derecho quedaría «latente» a disposición del titular del régimen.
Resolución de 28 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
La doctrina de la Dirección General es la que sigue.
El derecho de aprovechamiento por turno es un derecho real limitado, que en tanto no sea objeto de transmisión, permanece en un estado de latencia con la extensión y contenido que resulte del título constitutivo de este régimen. Ello es así porque se trata de un derecho real que no se extingue por confusión en tanto que esté vigente el período de tiempo por el que el régimen se hubiera constituido. En este sentido, dispone el artículo 23.4: «La reunión de un derecho real de aprovechamiento y la propiedad, o una cuota de ella, en una misma persona no implica extinción del derecho real limitado, que subsistirá durante toda la vida del régimen». Partiendo de esta premisa, cuando el derecho se transmite a un consumidor, adquiere plena efectividad, y cuando cesa (por resolución o desistimiento, por ejemplo), vuelve a su posición de latencia hasta que sea objeto de nueva enajenación.
No resultan por lo tanto sostenibles los argumentos esgrimidos por el registrador, dado que los adquirentes no adquirieron el pleno dominio. Tal y como se expuso, son adquirentes de un derecho real limitado. Por este mismo motivo, tampoco ostentan una cotitularidad sobre los elementos comunes del inmueble; pues la titularidad del inmueble corresponde al constituyente del régimen, de suerte que los recurrentes únicamente gozan de un derecho de aprovechamiento temporalmente limitado.
Por este mismo motivo, no puede hablarse de cuotas ni de acrecimientos en las cuotas, pues las únicas cuotas a las que alude la ley son las cuotas por satisfacer por la prestación de los servicios complementarios; cuotas que evidentemente son específicas para cada aprovechamiento, en los términos fijados en la escritura constitutiva del régimen e invariables salvo que sean objeto de modificación con los requisitos para ello requeridos o actualizadas en los términos pactados (artículo 30.1.5.º). Siguiendo esta línea argumental, presentado en el Registro de la Propiedad mandamiento judicial ordenando la cancelación del asiento registral en el que figura inscrito el turno correspondiente, ésta puede llevarse a cabo sin mayor inconveniente, y sin que quepa plantearse la intervención de todos los demás titulares, ya que no se produce ninguna alteración de cuota en los demás aprovechamientos concurrentes sobre el mismo alojamiento. Simplemente ocurriría que el derecho, cuya transmisión ha sido declarada nula, volvería a su estado de latencia, sin que por lo hasta ahora expuesto puedan resultar consecuencias perjudiciales para los demás. Como se dijo anteriormente, el registrador fundamenta su nota de calificación en el hecho de que, al practicarse la cancelación del asiento de los recurrentes, se produce un acrecimiento en las cuotas de los demás, que, por lo tanto, habrían de prestar su consentimiento.
Para fundamentar esta nota de calificación, el registrador recurrido alude a Resoluciones dictadas por este Centro Directivo, con ocasión de la renuncia de un derecho de aprovechamiento. Lo afirmado en tales Resoluciones tiene sentido tratándose de un supuesto de renuncia, ya que el derecho no puede permanecer «nullius», sino que se produciría un acrecimiento en la cuota de los demás, acrecimiento que necesitaría de su consentimiento. Sin embargo, en caso de que nos ocupa es sustancialmente distinto, y, por lo tanto, las Resoluciones alegadas no son aplicables siquiera de manera analógica. La renuncia de derechos es perfectamente posible siempre que no perjudique el derecho de los demás (artículo 6.2 del Código Civil). La renuncia admitida en nuestro ordenamiento jurídico es la meramente abdicativa, cuyo efecto jurídico en caso de cotitularidad, es que la cuota del renunciante acrece a los demás (artículos 392 y siguientes del Código Civil), y dado que esta renuncia no puede perjudicarles y efectivamente les perjudica, es preciso su consentimiento o una resolución judicial. Sin embargo, en el presente caso lo que se presenta es una sentencia de nulidad. El efecto de la nulidad es que, declarada judicialmente, el negocio jurídico queda ineficaz «ab initio», de suerte que el estado de las cosas ha de ser restablecido a su statu quo ante, como si el negocio jurídico jamás hubiera tenido lugar. Por lo tanto, declarada la nulidad de la transmisión y la cancelación de la inscripción, no se plantean problemas de mecánica registral, ya que, aunque la finca quede extinguida en su folio independiente, pervive en el folio de la finca matriz. Folio de la finca matriz que consta inscrito a nombre del constituyente del régimen, esto es, el vendedor cuya venta ha sido declarada nula. Y dado que la demanda de nulidad va dirigida contra quien ostentaba la titularidad registral, el principio de tracto sucesivo se cumple de manera impoluta (artículo 20 de la Ley Hipotecaria). Por todo ello, la cancelación puede llevarse a efecto en los términos dispuestos por la resolución judicial.
Comentario. La doctrina de la Dirección General es correcta. Pero no debería existir ninguna diferencia entre nulidad y renuncia al derecho. Tampoco con esta se produciría acrecimiento entre los titulares de derechos vacacionales, sino que el derecho quedaría «latente» a disposición del titular del régimen.
Resolución de 28 de julio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública
