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PUBLICACIÓN
Oponibilidad a terceros de la revocación del poder inscrito
3 de octubre, 2023
Se presentó a inscripción en el Registro de la Propiedad, en el mismo día de su otorgamiento (10 de abril de 2023), una escritura pública de compraventa de inmuebles, en la cual la sociedad vendedora había actuado a través de representante (cuyo poder —de carácter general— había sido conferido en 2018). El 21 de abril la vendedora aportó al registro copia autorizada de la escritura de revocación del referido poder (otorgada el 22 de marzo de 2023), que fue inscrita en el Registro Mercantil el inmediato 27 de marzo. La publicación de dicha revocación en el BORME tuvo lugar el mismo día en el que se concluyó el contrato de compraventa (10 de abril de 2023).
El registrador suspendió la inscripción porque, dada la revocación efectuada, el apoderado que vendió en nombre de la sociedad vendedora carecía cuando lo hizo de poder suficiente para contratar en nombre de ésta. El recurso interpuesto por la compradora fue desestimado por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en su Resolución de 26 de julio de 2023 (BOE núm. 232, de 28 de septiembre).
Dejando aparte el problema relativo al valor que el registrador puede dar a los documentos presentados, no para lograr la práctica de un asiento, sino para condicionar la calificación de otro, en realidad la cuestión (ya clásica) hace referencia al momento de la oponibilidad de la revocación inscrita. La Dirección General articuló su respuesta en torno a las siguientes consideraciones:
1) El hecho de que se haya revocado un poder no significa necesariamente que el negocio celebrado por el (ya no) apoderado en nombre del (ya no) poderdante sea ineficaz. Hay que tener en cuenta que lo hecho por el mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato es válido y surtirá todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buena fe (art. 1738 Código Civil). A este respecto hay que recordar que la jurisprudencia (SSTS de 24 de octubre de 2008, 13 de febrero de 2014, 22 de enero de 2015 y 19 de julio de 2018) viene considerando que no es suficiente con la buena fe del tercero para que el poderdante quede vinculado por el negocio representativo, sino que es necesaria también la buena fe del apoderado (es decir, el desconocimiento por este de la extinción de su poder). Esta buena fe cognoscitiva del apoderado cuyo título representativo ha sido revocado, referida en cada caso al momento de su respectivo ejercicio (y nunca, desde luego, a otro posterior, como el del acceso al Registro del título otorgado o de otras pruebas o certificados contradictorios, pues mala fides superveniens non nocet), podrá ser cuestionable ante los Tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificación registral (Resoluciones de la Dirección General de 8 de febrero de 2019 y 20 de septiembre de 2021).
2) El centro directivo entendió que, en este supuesto concreto, no había certeza de que el apoderado conociera la revocación de su poder por lo que, en principio, los intereses del tercero deberían prevalecer sobre los intereses del poderdante, quien por el mero hecho del apoderamiento asumió los riesgos inherentes a la confianza depositada en el apoderado.
3) Sin embargo, concurría en este caso un dato complementario determinante: la revocación se inscribió en el Registro Mercantil. Y nótese a este propósito que están sujetos a inscripción (su inscripción resulta obligatoria) los poderes generales (excepto los concedidos para pleitos), así como su revocación y sustitución (arts. 22.2 CCom y 4 y 94.5º RRM).
4) Según el artículo 21.1del Código de Comercio (CCom), «los actos sujetos a inscripción sólo serán oponibles a terceros de buena fe desde su publicación en el Boletín Oficial del Registro Mercantil» (cfr. también art. 9.1 RRM). Y, de acuerdo con la doctrina registral (Ress. de 29 de septiembre de 2016 y de 1 de diciembre de 2017), los efectos de la inscripción en el Registro Mercantil se producen frente a todos desde su publicación en el BORME. Pues bien, en el caso resuelto, la publicación de la revocación del poder se produjo el mismo día en el que se perfeccionó el contrato de compraventa. Por tanto —concluyó la Dirección General— la revocación del poder había de considerarse eficaz frente al tercero (el comprador, en este caso).
5) De todas formas, la resolución reseñada se ocupó de precisar que, al haberse celebrado la compraventa dentro de los quince días siguientes a la publicación en el BORME de la revocación, ésta no se podrá hacer valer frente a la compradora si prueba que no pudo conocerla (arts. 21.2 CCom y 9.2 RRM). De modo que la compradora recurrente mantiene abierta la vía jurisdiccional para hacer valer esa circunstancia en defensa de sus intereses.
El registrador suspendió la inscripción porque, dada la revocación efectuada, el apoderado que vendió en nombre de la sociedad vendedora carecía cuando lo hizo de poder suficiente para contratar en nombre de ésta. El recurso interpuesto por la compradora fue desestimado por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en su Resolución de 26 de julio de 2023 (BOE núm. 232, de 28 de septiembre).
Dejando aparte el problema relativo al valor que el registrador puede dar a los documentos presentados, no para lograr la práctica de un asiento, sino para condicionar la calificación de otro, en realidad la cuestión (ya clásica) hace referencia al momento de la oponibilidad de la revocación inscrita. La Dirección General articuló su respuesta en torno a las siguientes consideraciones:
1) El hecho de que se haya revocado un poder no significa necesariamente que el negocio celebrado por el (ya no) apoderado en nombre del (ya no) poderdante sea ineficaz. Hay que tener en cuenta que lo hecho por el mandatario ignorando las causas que hacen cesar el mandato es válido y surtirá todos sus efectos respecto a los terceros que hayan contratado con él de buena fe (art. 1738 Código Civil). A este respecto hay que recordar que la jurisprudencia (SSTS de 24 de octubre de 2008, 13 de febrero de 2014, 22 de enero de 2015 y 19 de julio de 2018) viene considerando que no es suficiente con la buena fe del tercero para que el poderdante quede vinculado por el negocio representativo, sino que es necesaria también la buena fe del apoderado (es decir, el desconocimiento por este de la extinción de su poder). Esta buena fe cognoscitiva del apoderado cuyo título representativo ha sido revocado, referida en cada caso al momento de su respectivo ejercicio (y nunca, desde luego, a otro posterior, como el del acceso al Registro del título otorgado o de otras pruebas o certificados contradictorios, pues mala fides superveniens non nocet), podrá ser cuestionable ante los Tribunales, pero debe presumirse notarialmente y en la calificación registral (Resoluciones de la Dirección General de 8 de febrero de 2019 y 20 de septiembre de 2021).
2) El centro directivo entendió que, en este supuesto concreto, no había certeza de que el apoderado conociera la revocación de su poder por lo que, en principio, los intereses del tercero deberían prevalecer sobre los intereses del poderdante, quien por el mero hecho del apoderamiento asumió los riesgos inherentes a la confianza depositada en el apoderado.
3) Sin embargo, concurría en este caso un dato complementario determinante: la revocación se inscribió en el Registro Mercantil. Y nótese a este propósito que están sujetos a inscripción (su inscripción resulta obligatoria) los poderes generales (excepto los concedidos para pleitos), así como su revocación y sustitución (arts. 22.2 CCom y 4 y 94.5º RRM).
4) Según el artículo 21.1del Código de Comercio (CCom), «los actos sujetos a inscripción sólo serán oponibles a terceros de buena fe desde su publicación en el Boletín Oficial del Registro Mercantil» (cfr. también art. 9.1 RRM). Y, de acuerdo con la doctrina registral (Ress. de 29 de septiembre de 2016 y de 1 de diciembre de 2017), los efectos de la inscripción en el Registro Mercantil se producen frente a todos desde su publicación en el BORME. Pues bien, en el caso resuelto, la publicación de la revocación del poder se produjo el mismo día en el que se perfeccionó el contrato de compraventa. Por tanto —concluyó la Dirección General— la revocación del poder había de considerarse eficaz frente al tercero (el comprador, en este caso).
5) De todas formas, la resolución reseñada se ocupó de precisar que, al haberse celebrado la compraventa dentro de los quince días siguientes a la publicación en el BORME de la revocación, ésta no se podrá hacer valer frente a la compradora si prueba que no pudo conocerla (arts. 21.2 CCom y 9.2 RRM). De modo que la compradora recurrente mantiene abierta la vía jurisdiccional para hacer valer esa circunstancia en defensa de sus intereses.
