Práctica del requerimiento de pago en la venta extrajudicial ante Notario
2 de marzo, 2026
1. La Resolución de 20 de agosto de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE de 4 de diciembre de 2025), analiza, dentro de un procedimiento de venta extrajudicial ante Notario (la mal llamada ejecución extrajudicial), la forma en que debe realizarse el requerimiento de pago al deudor, prevista en el artículo 236-c del Reglamento Hipotecario (RH), que junto con la notificación a los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la hipoteca (art. 236-d RH), constituyen trámites esenciales del procedimiento, «en cuanto que su ausencia determinaría la inexistencia de transmisión dominical».
2. Según dispone el citado artículo 236-c RH, en su apartado segundo, «El requerimiento tendrá lugar en el domicilio que, a efectos de aquél, resulte del Registro y se practicará por el Notario, bien personalmente, si se encontrase en él el deudor que haya de ser requerido, o bien al pariente más próximo, familiar o dependiente mayores de catorce años que se hallasen en el mismo y, si no se encontrase nadie en él, al portero o a uno de los vecinos más próximos».
En el caso analizado, el Notario intentó la notificación a la sociedad deudora en su domicilio social y en otra posible dirección que le indicó el requirente. Ante el resultado negativo, la intentó de nuevo en el domicilio fijado para la práctica de notificaciones, la finca hipotecada, pero la sociedad se había trasladado sin comunicar el cambio de domicilio para notificaciones ni inscribir un nuevo domicilio social en el Registro Mercantil, por lo que, ante la imposibilidad de una notificación personal, el Notario envió la cédula por correo certificado con acuse de recibo. Por último, ante el fracaso de tales comunicaciones, intentó de nuevo la notificación en la finca hipotecada (domicilio señalado para notificaciones), entendiéndose con la hermana del propietario e hipotecante no deudor de la finca que, además, era el fiador y el administrador único de la sociedad cuando se constituyó el préstamo con garantía hipotecaria, al que también se notificó y requirió de pago.
El Registrador calificó negativamente la escritura de compraventa de finca subastada en ejecución extrajudicial de hipoteca que le había sido presentada porque no se había acreditado que el requerimiento de pago se realizase a la sociedad deudora en la persona de sus representantes a la fecha del requerimiento, ya que la que recibió y asumió la notificación (la hermana del hipotecante no deudor) carecía de ese vínculo con la deudora y el antiguo administrador (el mismo hipotecante no deudor) ya no ostentaba el cargo en ese momento (en el que se efectuó el requerimiento). El recurrente, en cambio, alegó, entre otras razones, que sí existió dicha notificación personal por parte del Notario, ya que el artículo 686.2, III de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) dispone que «será válido el requerimiento o la notificación realizada fuera del domicilio que conste en el Registro de la Propiedad» y de esta norma se puede concluir que la obligación de notificar expresamente a la persona destinataria concurre únicamente cuando se notifica fuera del domicilio fijado en la escritura.
3. La Dirección General desestima el recurso. Parte de la doctrina establecida por el Tribunal Constitucional con carácter general sobre los actos de comunicación, conforme a la cual «los órganos responsables de la comunicación deben observar la debida diligencia para asegurar el conocimiento personal del acto de comunicación, especialmente cuando el mismo se lleva a cabo con un tercero en los casos y supuestos previstos legalmente (vid. Sentencia del Tribunal Constitucional de 17 de marzo de 2010)». Sin embargo, deberá tenerse en cuenta que tal doctrina, elaborada para su aplicación en el ámbito jurisdiccional, «no admite una traslación inmediata y directa» al extrajudicial, «por lo que (en este ámbito) deben extremarse las precauciones a fin de salvaguardar en todo momento los derechos constitucionales de las personas afectadas (vid. Sentencia del Tribunal Constitucional de 7 de mayo de 2012)».
Pues bien, continúa la Resolución, «(d)e la documentación obrante en el expediente se constata la entrega, en el domicilio que, a efectos del requerimiento, resulta del Registro, de la cédula y la asunción de los efectos de la notificación, por quien dice llamarse (…) y ser hermana del fiador e hipotecante no deudor (…); pero la persona con la que debió entenderse el requerimiento, para no considerarse causada indefensión, debió haber sido, conforme lo dispuesto en el artículo 235 de la Ley de Sociedades de Capital, el administrador de la sociedad deudora o una persona a quien se le hubiera conferido en legal forma dicha facultad (cfr. Resolución de 5 de marzo de 2014). Y es que, como esta Dirección General señaló en su Resolución de 9 de mayo de 2013: “Es claro que (el artículo 236-c del Reglamento Hipotecario) expresa la clara intención de que sólo con personas allegadas al propio deudor se pueda practicar el requerimiento (…). Nada cambia el hecho de que el destinatario sea una persona jurídica pues evidentemente la diligencia debe entenderse con sus representantes o dependientes y siempre que dichas circunstancias resulten de sus manifestaciones”. Por lo demás, este criterio es el que se recoge en el último párrafo del citado artículo 686.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, conforme al cual, en el caso de que el destinatario del requerimiento sea una persona jurídica, “el Notario entenderá la diligencia con una persona mayor de edad que se encontrare en el domicilio señalado en el Registro y que forme parte del órgano de administración (…)”».
Resulta, pues, concluye la Resolución, que «el requerimiento de pago al deudor está sujeto (…) a estrictos requisitos de realización, pues el precepto exige que se lleve a cabo con determinadas personas, si se encontraren en el domicilio; y con otras, si así no fuere. Pero fuera de los supuestos previstos y conforme las previsiones reglamentarias, en el caso que motiva este recuso y dado que el prestatario (deudor) es una sociedad mercantil, resulta que el requerimiento no se llevó a término conforme prevé y dispone la normativa reguladora antes reseñada (a mayor abundamiento se ha puesto de relieve que el fiador e hipotecante, don D. D. B. G., ya no era el administrador único de la sociedad deudora en ese momento), por lo que el notario autorizante debió dar por finalizada su actuación y por conclusa el acta (artículo 236-c.4 del Reglamento Hipotecario)».
4. No se puede objetar que la doctrina de esta Resolución se ajusta a la ley (mejor, al RH). Sin embargo, me parece que suscita una cierta perplejidad que no se considere válida la notificación realizada al antiguo administrador de la sociedad deudora (que tenía la condición de hipotecante no deudor), aunque ya no ostentara el cargo en el momento de efectuarse el requerimiento, y en cambio admita el artículo 236-c RH que, si el deudor que haya de ser requerido no se encontrara en el domicilio que resulte del Registro, se practicará «o bien al pariente más próximo, familiar o dependiente mayores de catorce años que se hallasen en el mismo y, si no se encontrase nadie en él, al portero o a uno de los vecinos más próximos». En el primer caso, conforme a la fundamentación constitucional de la Resolución, se producirá la vulneración del derecho de defensa; en cambio, en el segundo no, aunque no se acredite que la comunicación recibida por el portero o el vecino haya sido entregada al deudor.
Por otra parte, llama la atención el contraste con la regulación en la ejecución judicial. En ésta, si falla la notificación en el domicilio que aparece en el Registro, la ejecución puede proseguir hasta el final: «Intentado sin efecto el requerimiento en el domicilio que resulte del Registro, no pudiendo ser realizado el mismo con las personas a las que se refiere el apartado anterior, y realizadas por la Oficina judicial las averiguaciones pertinentes para determinar el domicilio del deudor, se procederá a ordenar la publicación de edictos en la forma prevista en el artículo 164» (art. 686.3 LEC). En aquella, en cambio, el Notario debe dar por finalizada su actuación y por conclusa el acta (artículo 236-4 RH).
