Procede el retracto de colindantes, aunque no se asocie a la reunificación de fincas ninguna mejora económica o social

La sentencia 135/2000, de 12 de febrero, proclamó la compatibilidad entre el retracto del Código Civil y la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario, cuyo artículo primero proclama que «el suelo rústico deberá utilizarse en la forma que mejor corresponda a su naturaleza, con subordinación a las necesidades de la comunidad nacional, por lo que ambas normativas resultan convergentes a fin de procurar la explotación más racional y útil de la propiedad agraria, mediante su reconstrucción agrupativa, operando a través de actuaciones que sí son distintas. En forma alguna la Ley de Reforma y Desarrollo Agrario puede suplantar al Código Civil cuando se ejercita acción retractual […]».

El Tribunal Supremo no ha exigido como requisito del retracto de colindantes que el retrayente acredite y cuantifique, como requisito del retracto, el beneficio concreto que, en términos económicos o de mejora agraria, reportaría la explotación conjunta de las dos fincas. La sentencia recurrida exige una prueba «técnica», que solo puede referirse a una prueba pericial, del beneficio que representaría la explotación conjunta de las fincas, de las mejoras que reportaría la integración de la finca retraída en la explotación conjunta que ejecuta la SAT de la que la recurrente es presidenta y de la repercusión que en términos de producción implicaría la ejecución del retracto, para concluir que, a falta de esa prueba, no era apreciable el beneficio a obtener. No es controvertido que la finca adquirida por el demandado, con una superficie de 0,1834 hectáreas es, además de inferior a una hectárea, también inferior a la superficie mínima de cultivo vigente, por lo que en sí misma considerada carece de posibilidades de explotación agrícola. La definición de sus linderos es suficientemente expresiva de que se trata de una finca de reducidas dimensiones que linda por el sur y por el oeste con otras fincas de la recurrente, de modo que el ejercicio del retracto cumplirá la finalidad legal en los términos en los que ha sido definida por el Tribunal Supremo: servirá para poner remedio a la división excesiva de la propiedad territorial, para superar los obstáculos del minifundio y para evitar la excesiva fragmentación de los terrenos rústicos en cuanto supone una situación claramente antieconómica. La prueba del cumplimiento de esos requisitos adicionales impuestos por la sentencia recurrida, además de no ser conforme con la jurisprudencia de la sala, obligaría a quienes pretendan ejercer un retracto de colindantes a aportar una prueba tasada («técnica»» es decir, pericial) que el artículo 1523 no impone y que, además, sería contraria al sistema general de libre valoración de las pruebas que preside la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se trataría, además, de una prueba sobre una realidad hipotética, puesto que, si el conflicto sobre el retracto se ha judicializado por la oposición del adquirente, no existirá una superficie conjunta sobre la que proyectar la acreditación del beneficio que representaría la explotación conjunta de las fincas, o las mejoras que reportaría la integración de las fincas, o la repercusión que en términos de producción implicaría la ejecución del retracto. Tiene, además, razón la recurrente, cuando alega que, acreditado el cumplimiento de la finalidad esencial del retracto, los beneficios para la explotación agrícola no tienen por qué traducirse en una mejora de la producción, sino que pueden ceñirse a ventajas indirectas —pero reales— que son aptas para cumplir el fin social del retracto como, por ejemplo, dotar al conjunto de las fincas de un mejor acceso o de una mejor superficie de maniobrabilidad de la maquinaria, o la introducción de instrumentos o técnicas de producción más eficientes, o la adición de un nuevo lindero.

Una cosa es que diversas sentencias del Tribunal Supremo hayan desestimado la acción de retracto o confirmado sentencias desestimatorias, por no concurrir la finalidad legal que debe presidir la institución, y otra muy distinta que esa finalidad legal deba cualificarse y acreditarse en el modo que exige la sentencia recurrida. De hecho, la sentencia 1132/2007, de 18 de octubre, entre otras, al insistir en la justificación del retracto de colindantes como una cuestión de interés público «a fin de que evitar la excesiva división de la propiedad», excluye expresamente que esa finalidad guarde relación con la satisfacción de las «aspiraciones de mejoramiento económico, más o menos legítimas, de los particulares» prevaleciendo el interés de la agricultura, que es la finalidad que debe presidir la interpretación del artículo 1523 del Código Civil.

STS 1296/2025, 24 septiembre.