Procedimiento de ejecución hipotecaria. Adjudicación por un importe que supera la cobertura hipotecaria de la finca

En la Resolución de 1 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE nº 119, de 17 de mayo), se examina si, en un procedimiento de ejecución hipotecaria, es inscribible el decreto de adjudicación al acreedor ejecutante de una finca por un importe (en concepto de principal e intereses ordinarios) superior a la cobertura hipotecaria, en el que se hace constar la inexistencia de sobrante y, por ello, se manda cancelar, además de la inscripción de la hipoteca ejecutada, la de todas las inscripciones y anotaciones posteriores. Ciertamente, después de la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, el supuesto de la adjudicación directa al acreedor ya no se planteará, pero el problema puede plantearse también en los casos de adjudicación al rematante que hizo la mejor postura en la subasta.

El registrador había denegado la inscripción de los asientos solicitados por entender que el importe de la adjudicación en concepto de principal e intereses ordinarios no puede exceder de la cobertura hipotecaria de la finca, debiendo consignarse el exceso a favor del titular de una carga posterior existente a la fecha de expedición de la certificación de cargas y nota marginal. El recurrente, por su parte, había alegado que exigir la consignación del sobrante a favor del acreedor posterior excede del ámbito de calificación registral señalado en el artículo 100 del Reglamento Hipotecario, pues compete exclusivamente al letrado de la Administración de Justicia interpretar y aplicar las normas reguladoras de la subasta, del precio de remate y de la adjudicación; debiendo, en consecuencia, acatar la registradora el mandamiento judicial cuando dice que no ha resultado sobrante.

La Resolución recuerda el artículo 692.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, conforme al cual «el precio del remate se destinará, sin dilación, a pagar al actor el principal de su crédito, los intereses devengados y las costas causadas, sin que lo entregado al acreedor por cada uno de estos conceptos exceda del límite de la respectiva cobertura hipotecaria; el exceso, si lo hubiere, se depositará a disposición de los titulares de derechos posteriores inscritos o anotados sobre el bien hipotecado (…)». Y también el artículo 132-3º de la Ley Hipotecaria, que indica que «a los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, la calificación del registrador se extenderá a (…). Que lo entregado al acreedor en pago del principal del crédito, de los intereses devengados y de las costas causadas, no exceden del límite de la respectiva cobertura hipotecaria».

Este límite —subraya— «es un principio esencial de nuestro sistema de ejecución hipotecaria, pues permite a los titulares de derechos inscritos con posterioridad a la hipoteca conocer cuál es la cantidad máxima de la que responderá la finca en caso de ejecución, teniendo derecho a que la diferencia entre el valor de realización de la finca y la responsabilidad hipotecaria sea consignada a su favor, como compensación por la purga o cancelación de su derecho». Y, por ello, es doctrina reiterada de este Centro Directivo que la correcta aplicación del precio del remate a cada uno de los conceptos garantizados está sujeta a calificación registral, de modo que, si al actor se le entregan cantidades superiores a las garantizadas por la hipoteca, el registrador debe rechazar la inscripción cuando existan terceros. En consecuencia, «(e)ste extremo está comprendido en el ámbito de la calificación registral de los documentos judiciales».