¿Prohibición de disponer de un derecho real de leasing o incredibilidad unilateral de la posición de deudor de un contrato de arrendamiento financiero?

En un contrato de arrendamiento financiero inscrito, figura una cláusula (ordinaria) de prohibición de cesión por parte del arrendatario sin consentimiento de la contraparte. El arrendatario cede sin este consentimiento, el Registrador rechaza la inscripción y el Notario la defiende, por considerar este último que los artículos 26 y 27 de la Ley Hipotecaria no otorgan a las prohibiciones onerosas de disponer una eficacia real. La Dirección General confirma la ininscribilidad por la razón que sigue: «No puede por tanto invocarse que se trate de una prohibición de disponer que no debió estar inscrita por tratarse de un acto a título oneroso (artículos 26 y 27 LH), ya que no estamos ante una prohibición de disponer de una opción de compra o sobre un derecho real aisladamente considerado. Lo que la cláusula sexta del contrato de leasing inscrito establece es propio de un contrato unitario de financiación, en la que cabalmente no cabe cesión contractual sin consentimiento de arrendador financiador. De la misma manera que no cabe cesión de la posición de deudor hipotecario sin consentimiento del acreedor, y eso no implica una prohibición de disponer en un negocio oneroso».

Comentario. Es curioso que se diga esto y previamente se haya fatigado la argumentación para sostener que el arrendamiento financiero es un «derecho real». Esta afirmación queda neutralizada por la decisión de no inscripción. Como si la cosa fuera de suyo, la Dirección General pone el ejemplo de la cesión de la posición de deudor hipotecario. Pero la analogía no sirve, porque el deudor hipotecario no es titular de ningún derecho real hipotecario, sino del derecho real de propiedad, que sí puede ceder sin restricciones, y titular de una deuda, que no se puede ceder sin consentimiento del acreedor. Si reflexionamos con más detalle comprobamos que la solución de la Dirección General es correcta, pero por otra razón distinta de la que avanza y con un alcance también muy distinto. Lo que ocurre es que los artículos 26 y 27 de la Ley Hipotecaria no se aplican a ningún «derecho real» que esté constituido y articulado mediante una estructura contractual sinalagmática. Y esto pasa necesariamente con el leasing, pero puede pasar lo mismo con un usufructo contractual o con una hipoteca constituida por medio de un contrato con prestaciones recíprocas: constitución de hipoteca a cambio de obligación de dar crédito. Tampoco puede en este caso cederse libremente la hipoteca, porque la estructura contractual prevalece.

Resolución de la DGFPySJP de 30 de septiembre de 2020.