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¿Puede el arrendatario demandado alegar la compensación en el juicio de desahucio por falta de pago de la renta?
3 de mayo, 2022
1. Como es conocido, el juicio (verbal) de desahucio por falta de pago de la renta, o por la expiración del plazo fijado contractual o legalmente (art. 250.1-1º LEC) es un proceso sumario en que está limitada la cognición —y la decisión— judicial, ya que «sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación» (art. 444.1 LEC). En consecuencia, la sentencia que en él se dicte no produce el efecto de cosa juzgada material (art. 447.2).
Esta delimitación de la sumariedad contenida en el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que es conforme a la Constitución (ver SSTC 60/1983, de 6 julio, y 187/1990, de 26 noviembre), supone la pervivencia de la doctrina de las «cuestiones complejas» que quedan fuera de discusión —y decisión— en el juicio de desahucio. Sobre tal delimitación —y el correlativo alcance de las «cuestiones complejas» excluidas— existen posiciones diferentes en las Audiencias. En mi opinión, frente a la exégesis laxa del artículo 444.1 LEC contenida en algunas sentencias (por ejemplo, la SAP Sevilla, Sección 8.ª, de 20 de diciembre de 2004, JUR 2005/66566, para la que el precepto no desautoriza a examinar las circunstancias del impago de la renta; o también la SAP Madrid, Sección 21ª, 241/2015, de 8 de julio, JUR 2015, 203044, que entró a examinar la compensación alegada por el arrendatario de las rentas que debía haber satisfecho con las cantidades por él abonadas por la realización de una serie de obras en el inmueble arrendado), debe prevalecer la interpretación estricta, según la cual en este juicio «sólo puede discutirse la cuestión de mero hecho consistente en si el arrendatario cumplió o no la obligación que el número 1 del artículo 1555 del Código Civil le impone en el sentido de pagar el precio del arriendo en los términos convenidos» (SAP Madrid, Sección 11ª, de 13 de marzo de 2017, JUR 2017/111410).
2. La Sentencia del Tribunal Supremo (TS) 196/2022, de 7 de marzo (JUR 2022, 105187), tercia en esta discusión, defendiendo, como vamos a ver, la interpretación estricta. La cuestión que resuelve es si produce los efectos del pago —y, en consecuencia, no es una «cuestión compleja» y podrá ser alegada— la compensación de las cantidades debidas en concepto de rentas impagadas invocada por el arrendatario en su contestación con base en el crédito frente a la arrendadora que le había sido reconocida en sentencia firme.
Las Audiencias habían analizado la cuestión defendiendo posturas contrarias según el criterio interpretativo mantenido sobre la sumariedad. Así, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21ª, 241/2015, a partir de una interpretación amplia del artículo 444.1 LEC, entra a analizar la compensación de lo debido en concepto de rentas por el arrendatario demandado con el importe de unas obras por él ejecutadas, aunque la rechaza porque «ni su importe alcanzaría al de la suma que debía haber satisfecho como rentas, ni desde luego ha acreditado que dichas obras tuvieran el carácter de necesarias, ni mucho menos que hubiera realizado un requerimiento previo a la parte arrendadora para que realizara tales obras sin que las ejecutara». Pero esta postura es rechazada por las Audiencias que defienden una interpretación estricta del citado precepto: «La compensación, alegada como medio de pago, no es admisible, pues… “no puede obviarse que la obligación principal del arrendatario es el pago de las rentas, y que la misma no puede ser sustituida por otra forma de cumplimiento sin expreso consentimiento del arrendador, y sin perjuicio de que el arrendatario reclame frente a éste cualquier deuda que contra el mismo tenga, pero sin que ello le exima de abonar la renta del arrendamiento» (SAP Santa Cruz de Tenerife, Sección 3ª, 23 de Enero del 2009, JUR 2009, 157505).
La sentencia del TS mantiene, como digo, la interpretación estricta y excluye del ámbito del juicio de desahucio el examen de la compensación, incluso en el caso de que concurran los requisitos para que pueda operar, como ocurría en el caso por ella resuelto. Las razones en que se apoya son tanto procesales como materiales:
a) En primer lugar, el tenor literal del artículo 444.1 LEC, que sólo permite al demandado alegar probar el pago (o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, que no vienen al caso), se corresponde con su precedente en la LEC de 1881 (art. 1579-2º), que no admitía al demandado otra prueba que «la confesión judicial, o el documento o recibo en que conste haberse verificado dicho pago».
b) El artículo 438.2 LEC veda la reconvención en este juicio y, por tanto, excluye la posibilidad de que la alegación de compensación del demandado pueda ser controvertida por el actor en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, aunque el demandado sólo pretendiese su absolución (art. 408.1); como dice la sentencia, dentro del marco procedimental de este proceso «no se previó expresamente la posibilidad del juego normativo de los artículos 408.1 y438.3 de la LEC, con respecto a la denominada excepción reconvencional de compensación». Conforme a este último precepto (en relación con el art. 438.2), en efecto, la compensación solo podrá ser alegada en los juicios verbales plenarios en los que la sentencia produce efectos de cosa juzgada, porque, conforme al artículo 408.3 LEC, la sentencia que en definitiva se dicte habrá de resolver sobre ella (sobre la compensación) y su pronunciamiento tendrá eficacia de cosa juzgada, que está excluida en los juicios sumarios.
c) La sumariedad del juicio de desahucio por falta de pago de la renta determina que no «quepa, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el artículo 1.156 del Código Civil [CC], que distingue, por una parte, entre pago, identificado como prestación debida en los términos pactados en la relación obligatoria (art. 1555-1º CC), en este caso en el contrato de arrendamiento; y compensación, concebida ésta última como una solutio sin ejecución de la prestación debida. En definitiva, esta técnica de neutralización de obligaciones en la suma concurrente, sometida a una concreta disciplina legal (arts. 1.195 y siguientes del CC), carece de anclaje adecuado en estos procedimientos sumarios de desahucio por falta de pago de la renta, caracterizados por su cognición judicial limitada, ausencia de complejidad, y carencia de efectos de cosa juzgada, por haberlo querido así el todo poderoso Legislador».
3. La sentencia se refiere constantemente a que en el juicio de desahucio de que se trata no se acumuló la pretensión de reclamación del pago de las rentas debidas, dando a entender que, en el caso de haberse ejercitado, la alegación de la compensación sería posible. Este criterio puede verse en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11ª, de 13 de marzo, antes citada. Habrá que tener en cuenta, al respecto, que el artículo 250.1-1º LEC dispone que se tramitarán también por el cauce del juicio verbal las demandas que versen «sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas», que pueden ejercitarse solas o acumuladas a las de desahucio; pero el artículo 447.2 no incluye las correspondientes sentencias entre las que no producen eficacia de cosa juzgada, por lo que hay que entender que el juicio verbal no tiene en tales casos —tampoco en los de acumulación— la consideración de «juicio sumario», y el demandado podrá oponer la compensación (art. 438.3 LEC).
Esta delimitación de la sumariedad contenida en el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que es conforme a la Constitución (ver SSTC 60/1983, de 6 julio, y 187/1990, de 26 noviembre), supone la pervivencia de la doctrina de las «cuestiones complejas» que quedan fuera de discusión —y decisión— en el juicio de desahucio. Sobre tal delimitación —y el correlativo alcance de las «cuestiones complejas» excluidas— existen posiciones diferentes en las Audiencias. En mi opinión, frente a la exégesis laxa del artículo 444.1 LEC contenida en algunas sentencias (por ejemplo, la SAP Sevilla, Sección 8.ª, de 20 de diciembre de 2004, JUR 2005/66566, para la que el precepto no desautoriza a examinar las circunstancias del impago de la renta; o también la SAP Madrid, Sección 21ª, 241/2015, de 8 de julio, JUR 2015, 203044, que entró a examinar la compensación alegada por el arrendatario de las rentas que debía haber satisfecho con las cantidades por él abonadas por la realización de una serie de obras en el inmueble arrendado), debe prevalecer la interpretación estricta, según la cual en este juicio «sólo puede discutirse la cuestión de mero hecho consistente en si el arrendatario cumplió o no la obligación que el número 1 del artículo 1555 del Código Civil le impone en el sentido de pagar el precio del arriendo en los términos convenidos» (SAP Madrid, Sección 11ª, de 13 de marzo de 2017, JUR 2017/111410).
2. La Sentencia del Tribunal Supremo (TS) 196/2022, de 7 de marzo (JUR 2022, 105187), tercia en esta discusión, defendiendo, como vamos a ver, la interpretación estricta. La cuestión que resuelve es si produce los efectos del pago —y, en consecuencia, no es una «cuestión compleja» y podrá ser alegada— la compensación de las cantidades debidas en concepto de rentas impagadas invocada por el arrendatario en su contestación con base en el crédito frente a la arrendadora que le había sido reconocida en sentencia firme.
Las Audiencias habían analizado la cuestión defendiendo posturas contrarias según el criterio interpretativo mantenido sobre la sumariedad. Así, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21ª, 241/2015, a partir de una interpretación amplia del artículo 444.1 LEC, entra a analizar la compensación de lo debido en concepto de rentas por el arrendatario demandado con el importe de unas obras por él ejecutadas, aunque la rechaza porque «ni su importe alcanzaría al de la suma que debía haber satisfecho como rentas, ni desde luego ha acreditado que dichas obras tuvieran el carácter de necesarias, ni mucho menos que hubiera realizado un requerimiento previo a la parte arrendadora para que realizara tales obras sin que las ejecutara». Pero esta postura es rechazada por las Audiencias que defienden una interpretación estricta del citado precepto: «La compensación, alegada como medio de pago, no es admisible, pues… “no puede obviarse que la obligación principal del arrendatario es el pago de las rentas, y que la misma no puede ser sustituida por otra forma de cumplimiento sin expreso consentimiento del arrendador, y sin perjuicio de que el arrendatario reclame frente a éste cualquier deuda que contra el mismo tenga, pero sin que ello le exima de abonar la renta del arrendamiento» (SAP Santa Cruz de Tenerife, Sección 3ª, 23 de Enero del 2009, JUR 2009, 157505).
La sentencia del TS mantiene, como digo, la interpretación estricta y excluye del ámbito del juicio de desahucio el examen de la compensación, incluso en el caso de que concurran los requisitos para que pueda operar, como ocurría en el caso por ella resuelto. Las razones en que se apoya son tanto procesales como materiales:
a) En primer lugar, el tenor literal del artículo 444.1 LEC, que sólo permite al demandado alegar probar el pago (o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, que no vienen al caso), se corresponde con su precedente en la LEC de 1881 (art. 1579-2º), que no admitía al demandado otra prueba que «la confesión judicial, o el documento o recibo en que conste haberse verificado dicho pago».
b) El artículo 438.2 LEC veda la reconvención en este juicio y, por tanto, excluye la posibilidad de que la alegación de compensación del demandado pueda ser controvertida por el actor en la forma prevenida para la contestación a la reconvención, aunque el demandado sólo pretendiese su absolución (art. 408.1); como dice la sentencia, dentro del marco procedimental de este proceso «no se previó expresamente la posibilidad del juego normativo de los artículos 408.1 y438.3 de la LEC, con respecto a la denominada excepción reconvencional de compensación». Conforme a este último precepto (en relación con el art. 438.2), en efecto, la compensación solo podrá ser alegada en los juicios verbales plenarios en los que la sentencia produce efectos de cosa juzgada, porque, conforme al artículo 408.3 LEC, la sentencia que en definitiva se dicte habrá de resolver sobre ella (sobre la compensación) y su pronunciamiento tendrá eficacia de cosa juzgada, que está excluida en los juicios sumarios.
c) La sumariedad del juicio de desahucio por falta de pago de la renta determina que no «quepa, con carácter general, ampliar los motivos de oposición a otras causas de extinción de las obligaciones previstas en el artículo 1.156 del Código Civil [CC], que distingue, por una parte, entre pago, identificado como prestación debida en los términos pactados en la relación obligatoria (art. 1555-1º CC), en este caso en el contrato de arrendamiento; y compensación, concebida ésta última como una solutio sin ejecución de la prestación debida. En definitiva, esta técnica de neutralización de obligaciones en la suma concurrente, sometida a una concreta disciplina legal (arts. 1.195 y siguientes del CC), carece de anclaje adecuado en estos procedimientos sumarios de desahucio por falta de pago de la renta, caracterizados por su cognición judicial limitada, ausencia de complejidad, y carencia de efectos de cosa juzgada, por haberlo querido así el todo poderoso Legislador».
3. La sentencia se refiere constantemente a que en el juicio de desahucio de que se trata no se acumuló la pretensión de reclamación del pago de las rentas debidas, dando a entender que, en el caso de haberse ejercitado, la alegación de la compensación sería posible. Este criterio puede verse en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 11ª, de 13 de marzo, antes citada. Habrá que tener en cuenta, al respecto, que el artículo 250.1-1º LEC dispone que se tramitarán también por el cauce del juicio verbal las demandas que versen «sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas», que pueden ejercitarse solas o acumuladas a las de desahucio; pero el artículo 447.2 no incluye las correspondientes sentencias entre las que no producen eficacia de cosa juzgada, por lo que hay que entender que el juicio verbal no tiene en tales casos —tampoco en los de acumulación— la consideración de «juicio sumario», y el demandado podrá oponer la compensación (art. 438.3 LEC).
