Rango registral y preferencia del crédito

Se expone la doctrina sobre la incidencia de la preferencia del crédito reconocida legalmente sobre el rango de la anotación preventiva del embargo que lo garantiza

Doy noticia de la Resolución de 5 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública(BOE nº 160, de 3 de julio de 2024) que analiza si la ejecución de un crédito privilegiado (en el caso, el que reconoce el artículo 9.1.e-II) de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) por cuotas impagadas a la comunidad) altera la prioridad registral o tan sólo se limita a otorgar al titular del crédito (la comunidad del propietarios en el caso) el derecho a cobrar con preferencia de otros acreedores una vez obtenido el precio de remate, pero no a cancelar las cargas anteriores.

La Resolución recuerda la doctrina del Tribunal Supremo que, en sentencia 363/2022, de 4 de mayo (rec. nº 348/2019), ha declarado que «en el precepto (art. 9.1, e) LPH) hay que distinguir con claridad dos aspectos distintos: el privilegio crediticio (preferencia del crédito de la comunidad respecto de otros créditos sobre el mismo inmueble, contenida en el ap. II) y la afección real del inmueble (ap. III). Esta última solo se activa cuando la propiedad del inmueble se transmite, en cuyo caso cumple la función de vincular al nuevo propietario al abono de una parte de la deuda que pueda dejar insatisfecha el titular anterior, de la que “responde con el propio inmueble adquirido”, no como deudor personal (sentencia 211/2015, de 22 de abril). Por el contrario, el privilegio o preferencia crediticia puede hacerse valer por la comunidad de propietarios frente al propietario-deudor, a través de la correspondiente tercería de mejor derecho (en el proceso de ejecución instado por un acreedor anterior aun cuando tenga su derecho inscrito o anotado su embargo con anterioridad), con la finalidad de anteponerse en el cobro a otros titulares de derechos de crédito que concurran con el crédito comunitario. La preferencia es una cualidad de algunos derechos de crédito que puede ejercitarse por su titular frente a los titulares de otros derechos crediticios que carecen de ella, o que la ostentan en menor grado (conforme a las reglas legales de prelación), y que, por tal motivo, han de ser postergados en sus legítimas expectativas de satisfacción».

Aunque, como ha señalado la doctrina de la Dirección General, puede ser procedente la constancia en el asiento de anotación preventiva del carácter real de la preferencia, aunque, para ello, «es necesario que resulte dicho carácter real de una resolución judicial firme en que hubieran sido parte en el proceso todos los interesados». En tal caso, «la constancia registral de tal preferencia puede dar lugar a una anteposición en el rango registral con la consiguiente postergación de derechos reales anteriores que puedan resultar perjudicados, así como a la cancelación automática de los mismos como consecuencia de esa modificación de rango cuando se consume la ejecución y adjudicación». La Resolución ratifica así una doctrina ya establecida con anterioridad y confirmada por el Tribunal Supremo (véase la STS de 4 de mayo de 2022, citada), conforme a la cual no estamos ante una hipoteca legal tácita (respecto a la anualidad en curso y a los tres años naturales inmediatamente anteriores, que son objeto de la preferencia), porque tal configuración «requeriría un precepto legal que lo estableciera así, o bien una resolución judicial en la que siendo partes todos los interesados en esa configuración estableciera expresamente esa configuración o el carácter real de la preferencia (por tratarse de un derecho de tal trascendencia) y su constancia registral de modo expreso y claro».

En definitiva, el rango registral no puede confundirse con la preferencia de créditos: «la mera preferencia de un crédito y la especial afección de un bien hipotecado o pignorado a la seguridad de la deuda garantizada, operan pues, en planos diferentes; aquélla, en cuanto modalización del criterio de la par condicio creditorum, se desenvuelve únicamente cuando hay concurrencia de acreedores que intentan hacer valer exclusivamente la responsabilidad patrimonial universal de su común deudor, ya en juicio universal, ya en una ejecución singular por medio de una tercería de mejor derecho; en cambio, cuando un acreedor con garantía hipotecaria o pignoraticia ejercita su acción real, en modo alguno pide el desenvolvimiento de la responsabilidad patrimonial universal del deudor sino la actuación de un derecho real que integra su propio patrimonio (y ello se pone de manifiesto cuando el bien dado en garantía pertenece a persona distinta del deudor). Jurídicamente no hay colisión, ni, por tanto, comparación entre la simple preferencia de un crédito y la garantía real de que goza otro acreedor del mismo deudor, ni siquiera cuando una y otra se proyectan sobre el mismo objeto (…)».