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Reclamación por la comunidad de propietarios de cuotas impagadas y anotación preventiva de demanda
17 de diciembre, 2021
La Resolución de 18 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, recuerda que el artículo 42 de la Ley Hipotecaria, que regula la anotación preventiva de demanda, «da cobertura, no sólo a las demandas en que se ejercita una acción real, sino también a aquellas otras en que se hace valer una pretensión puramente personal que pueda conducir a una mutación jurídico-real inmobiliaria».
Entre estas últimas se incluye la reclamación de cuotas impagadas por la comunidad de propietarios en los casos en que, por existir otros acreedores anteriores, la preferencia que reconoce a los créditos de la comunidad el artículo 9.1, e) de la Ley de Propiedad Horizontal (correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores) «podría dar lugar a una anteposición en el rango registral, con la consiguiente postergación de los derechos reales anteriores, y a la cancelación automática de los mismos, como consecuencia de esa modificación de rango, cuando se consume la ejecución y adjudicación». Este Centro Directivo —dice la Resolución— ha admitido en tales casos que, «pese a las dudas doctrinales que se han suscitado sobre su naturaleza», procede extender la anotación preventiva de demanda solicitada y la constancia en el asiento correspondiente del carácter real de dicha preferencia, «siempre que resulte de un procedimiento judicial en el que hubieran sido parte todos los interesados. La resolución judicial dimanante del procedimiento fijará el momento desde el que retrotraer la preferencia, concretándolo únicamente en la parte vencida de la anualidad en curso más las que se deban de los tres últimos años inmediatamente anteriores».
Entre estas últimas se incluye la reclamación de cuotas impagadas por la comunidad de propietarios en los casos en que, por existir otros acreedores anteriores, la preferencia que reconoce a los créditos de la comunidad el artículo 9.1, e) de la Ley de Propiedad Horizontal (correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores) «podría dar lugar a una anteposición en el rango registral, con la consiguiente postergación de los derechos reales anteriores, y a la cancelación automática de los mismos, como consecuencia de esa modificación de rango, cuando se consume la ejecución y adjudicación». Este Centro Directivo —dice la Resolución— ha admitido en tales casos que, «pese a las dudas doctrinales que se han suscitado sobre su naturaleza», procede extender la anotación preventiva de demanda solicitada y la constancia en el asiento correspondiente del carácter real de dicha preferencia, «siempre que resulte de un procedimiento judicial en el que hubieran sido parte todos los interesados. La resolución judicial dimanante del procedimiento fijará el momento desde el que retrotraer la preferencia, concretándolo únicamente en la parte vencida de la anualidad en curso más las que se deban de los tres últimos años inmediatamente anteriores».
