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Resolución de arrendamiento de negocio por denegación de licencia de actividad
19 de mayo, 2022
La cláusula en cuestión del contrato de arrendamiento del local establecía que correspondía al arrendatario el cumplimiento de la normativa vigente relacionada con las actividades a desarrollar en el local arrendado, así como la obtención de licencias y permisos que resulten necesarios de acuerdo con la normativa vigente en cada momento para el ejercicio de la actividad a desarrollar. El arrendador no responde de que se concedan o no dichas licencias… No obstante, si la administración competente no aceptare la transmisión de la licencia a nombre del arrendatario, éste podrá dar por resuelto el contrato sin penalización alguna, debiendo abonar al arrendador las rentas correspondientes hasta que se reintegre la posesión al arrendador mediante la efectiva entrega de las llaves. La licencia de actividad no pudo obtenerse, porque el Ayuntamiento consideró que no podía figurar como cedente (el arrendador) persona distinta de quien fuera representante legal de una tercera entidad que aparecía acreditada como cesionaria de esta licencia. El arrendatario había realizado ya gastos de adaptación, pero no agotó la vía administrativa y decidió dar por resuelto el contrato más reclamación de los costes invertidos. La Audiencia Provincial no dio lugar a la demanda básicamente porque la cláusula pertinente imponía al arrendatario una especie de obligación de medios, que no habían sido agotados por el arrendatario.
La Sentencia del Tribunal Supremo 316/2022, de 20 abril, casa la sentencia y sin más matices entiende que el arrendador ha incumplido su obligación de mantener o procurar al arrendatario la posesión útil de la cosa, por lo que procede estimar los pedidos de la demanda.
Es probable que el arrendador estuviera incurso en una especie de situación cercana a la evicción: cedió una licencia que no figuraba a su nombre, por razones poco claras en este pleito. En este caso no sólo soporta el riesgo de la falta de causa de la renta arrendaticia, sino que además incumple su deber de garantía en cuanto al título. Proceden entonces resolución e indemnización. Pero la licencia de actividad puede denegarse por otras razones, especialmente, porque la actividad pretendida no es autorizable. En tal caso, la resolución procede, pero no la indemnización, ceteris paribus. Porque el riesgo del negocio (que no pertenece a la causa del contrato) no es una obligación del arrendador, aunque ciertamente el arrendatario no deba pagar la renta si no obtiene el uso útil convenido, por cualquier razón, aunque el arrendador haya agotado (sin éxito) su mayor diligencia en remontar este obstáculo. Y puede ocurrir que el arrendatario no haya agotado su diligencia de procurarse la licencia, en cuyo caso no cabe indemnización a cargo del arrendador, pero sí del arrendatario, aunque el contrato esté materialmente resuelto, pues no puede deberse una renta por un uso que no se disfruta, salvo que el incumplimiento del arrendatario fuera malicioso. La sentencia del Tribunal Supremo no hace lo matices adecuados, y al final acaba tratando igual la falta de licencia de ocupación y licencia de actividad, que no deben merecer incondicionalmente el mismo trato.
La Sentencia del Tribunal Supremo 316/2022, de 20 abril, casa la sentencia y sin más matices entiende que el arrendador ha incumplido su obligación de mantener o procurar al arrendatario la posesión útil de la cosa, por lo que procede estimar los pedidos de la demanda.
Es probable que el arrendador estuviera incurso en una especie de situación cercana a la evicción: cedió una licencia que no figuraba a su nombre, por razones poco claras en este pleito. En este caso no sólo soporta el riesgo de la falta de causa de la renta arrendaticia, sino que además incumple su deber de garantía en cuanto al título. Proceden entonces resolución e indemnización. Pero la licencia de actividad puede denegarse por otras razones, especialmente, porque la actividad pretendida no es autorizable. En tal caso, la resolución procede, pero no la indemnización, ceteris paribus. Porque el riesgo del negocio (que no pertenece a la causa del contrato) no es una obligación del arrendador, aunque ciertamente el arrendatario no deba pagar la renta si no obtiene el uso útil convenido, por cualquier razón, aunque el arrendador haya agotado (sin éxito) su mayor diligencia en remontar este obstáculo. Y puede ocurrir que el arrendatario no haya agotado su diligencia de procurarse la licencia, en cuyo caso no cabe indemnización a cargo del arrendador, pero sí del arrendatario, aunque el contrato esté materialmente resuelto, pues no puede deberse una renta por un uso que no se disfruta, salvo que el incumplimiento del arrendatario fuera malicioso. La sentencia del Tribunal Supremo no hace lo matices adecuados, y al final acaba tratando igual la falta de licencia de ocupación y licencia de actividad, que no deben merecer incondicionalmente el mismo trato.
