Sobre el día inicial del plazo para el ejercicio de la acción de retracto

La Sentencia del Tribunal Supremo 1465/2025, de 21 de octubre (rec. 4166/2020) analiza la cuestión del cómputo del plazo para el ejercicio del retracto de comuneros, en un supuesto en el que un tercero adquirió la mitad indivisa de un inmueble en subasta judicial, inscribiendo el testimonio del decreto de adjudicación en el Registro de la Propiedad, con indicación de su fecha y juzgado de procedencia, pero no así del importe de la adjudicación. La sentencia analiza, en concreto, la incidencia que puede tener en la determinación del dies a quo de dicho plazo el hecho de que el Registro de la Propiedad no dé publicidad de todas las condiciones de la adjudicación del bien en la subasta, incluido su importe, y por lo tanto, el retrayente no tenga un conocimiento completo de ellas. Pero da pie para recordar y precisar otras cuestiones que plantea el requisito del plazo para el ejercicio de la acción de retracto.

a) Dispone el artículo 1524 del Código Civil (CC) que no podrá ejercitarse el retracto legal sino dentro de nueve días contados desde la inscripción en el Registro y, en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta. La norma —dice la sentencia— tiene como ámbito de aplicación los supuestos de retracto legal comprendidos en los artículos 1522 (retracto de comuneros) y 1523 (retracto de colindantes). Y, en la actualidad, no es discutida la viabilidad en abstracto del retracto de comuneros en las transmisiones realizadas mediante subasta pública —ver STS 509/2013, de 22 de julio—, aunque «se han suscitado ciertas dudas acerca de cuál habrá de entenderse en tal caso como dies a quo para el cómputo del plazo de ejercicio del derecho por el retrayente».

b) Aunque en un principio hubo dudas sobre si era un plazo de prescripción o de caducidad, a partir de la importante sentencia de 30 abril 1940 se sostiene, de manera unánime, esta segunda tesis que ha sido ratificada también por el Tribunal Constitucional —ver STC 54/1994, de 24 de febrero—. Conforme a una constante jurisprudencia, al ser un plazo de caducidad, no admite interrupción (sentencias 885/1999, de 28 de octubre; 588/2007, de 11 de mayo; y 605/2007, de 25 de mayo). Sin que, por razones de seguridad jurídica, quepan interpretaciones extensivas al respecto, al constituir los retractos legales una limitación de la facultad de libre disposición del propietario (por todas, sentencia 277/2021, de 10 de mayo, y las que en ella se citan).

Al respecto, la manifestación ante notario de la voluntad de retraer carece de efectos enervatorios de la caducidad del derecho. Como dijo la Sentencia del Tribunal Supremo (TS) de 12 de febrero de 1981 (RJ 1981/391), carece de toda consistencia «pretender establecer un distingo entre el reconocimiento del derecho a retraer, que es para lo que (a juicio del recurrente) le vincula el término de caducidad, y el de ejercicio de la acción para obtener la declaración de tal derecho, pues ello conduciría a que, verificada por él la exteriorización de su deseo de retraer, a través de una manifestación de futuro por conducto notarial, su acción para hacerlo efectivo quedaría viva mientras no transcurriera el término prescriptivo de quince años afectante a las acciones personales». Y ello no es admisible porque «se crearía un clamoroso vacío regulador, una inadmisible indeterminación, pues ejercitado el retracto ante Notario, el retrayente no quedaría sujeto ya a plazo alguno para acudir a los tribunales, salvo el prescriptivo» de la acción (Sentencia de la Audiencia Provincial de Pamplona de 24 de septiembre de 1990). Sin embargo, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Toledo de 4 de mayo 1994, con fundamento en la doctrina de la Sentencia del Tribunal Constitucional 54/1994 antes expuesta, mantiene una solución opuesta, a favor del ejercicio extrajudicial del derecho de retracto: «Como quiera que el plazo es sustantivo, y para el ejercicio de un derecho de esa misma naturaleza, es claro que las reticencias que algún sector de la doctrina había manifestado en torno a si el retracto podría ser ejercitado extrajudicialmente o si, por el contrario, únicamente cabía su ejercicio a través de la interposición de la correspondiente demanda, ha de resolverse hoy con claridad en favor de la primera tesis, pues ni la literalidad del artículo 1524 del Código Civil ni tampoco la jurisprudencia han operado una interpretación reductora del modo de ejercicio del derecho de retracto excluyente de la vía no judicial».

c) Conforme al artículo 1524 CC, el criterio de la inscripción registral parece preferente, pero en realidad no es así porque, como digo más adelante, sólo es aplicable «cuando no consta que el conocimiento de la enajenación data de anterior fecha» (STS de 12 de diciembre de 1986, Roj: STS 6976/1986 – ECLI:ES:TS:1986:6976).

En todo caso, la jurisprudencia ha declarado que, para que sea aplicable el criterio de la fecha de conocimiento de la venta, es necesario que concurran estos requisitos (ver STS de 12 de diciembre de 1986, citada): i) que se pruebe de manera indiscutible que el retrayente tuvo ese conocimiento con anterioridad a la inscripción registral; y ii) que tal conocimiento sea completo respecto a todas las condiciones y circunstancias en que la venta se efectuó, para que, con suficientes elementos de juicio, pueda el interesado decidir si conviene o no a su derecho el ejercicio de la acción que le asiste. El retrayente debe limitarse a alegar la fecha en que tuvo conocimiento de la transmisión, incumbiendo al demandado la carga de probar que tuvo lugar en una fecha anterior (ver STS de 8 junio 1977). Lógicamente —dice la sentencia ahora analizada— «ese conocimiento se extiende a la identidad del adjudicatario en los supuestos —como el presente— en que la aprobación del remate se ha hecho con la reserva por parte del rematante de poder ceder a tercero, que será a favor de quien, en su caso, se extenderá el auto de adjudicación —actualmente decreto expedido por el Secretario Judicial según dispone el citado artículo 674— y, en definitiva, será el legitimado pasivamente para soportar la acción de retracto».

d) Si se trata de ventas judiciales y la acción de retracto se ejercita antes de la inscripción del dominio del retraído en el Registro de la Propiedad, recuerda la sentencia que se vino entendiendo consumada la venta sólo a partir del otorgamiento de la escritura pública, pero hoy se considera que la consumación se produce desde la plena aprobación judicial del resultado de la subasta, pues existiendo título (aprobación del remate) y modo (adjudicación al rematante) el otorgamiento de la escritura pública no se requiere a los efectos de tradición, y ni siquiera resulta ya necesaria a efectos de inscripción ( artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil).

e) Cuando el día inicial sea el de la inscripción, habrá que tener en cuenta:

(i)      Por un lado, que el artículo 1524 CC habla de inscripción, «expresión ésta que debe interpretarse en sentido literal, es decir, en referencia al asiento del mismo nombre, con exclusión del asiento de presentación» (STS 964/2024, de 9 de julio).

(ii)     Y, por otro, que «(l)a jurisprudencia interpreta el artículo 1524, en el sentido de establecer una presunción iuris et de iure de conocimiento de la venta por el retrayente desde la fecha de la inscripción, por lo que, en principio, el plazo se contará desde el día siguiente a realizarse tal inscripción en el Registro de la Propiedad; si bien, acreditado que el retrayente conoció en detalle la venta con anterioridad, el plazo se computará a partir de dicho conocimiento (…)». Y solo en referencia a los casos en los que debe estarse a ese conocimiento anterior a la inscripción en el Registro, la sentencia afirma que «(…) debe ser preciso, claro, completo y ha de incluir todos los pactos y condiciones de la transmisión, para que los interesados puedan decidir si ejercitan o no el retracto, sin ser suficiente la mera noticia de la misma». En consecuencia, no será necesario tal conocimiento cuando deba estarse como día inicial al de la inscripción registral.

Sobre el tema resulta de interés copiar lo que dice la Sentencia del Tribunal Supremo 964/2024, de 9 de julio, antes citada: «En definitiva, en este caso lo esencial es que consta indubitada la inscripción de la transmisión en el Registro de la Propiedad el 3 de abril de 2014. La recurrente no explica en su demanda las razones por las que fue precisamente el 13 de mayo de 2014 cuando realizó una consulta en el Registro de la Propiedad, ni tampoco por qué se limitó a obtener una nota simple, en la que constaba con toda claridad la adjudicación en subasta judicial del 50% de la finca. En el mismo sentido, tampoco alegó ni acreditó que intentara tomar conocimiento a través del juzgado de primera instancia número 31 de los detalles de la adjudicación, ni que desplegara una mínima diligencia en la obtención de la información precisa para tomar una decisión acerca de la conveniencia de ejercer el retracto. De haber sido así, sería defendible que la mención de la inscripción registral del artículo 1524 CC pudiera interpretarse, al amparo del artículo 24 CE, poniéndolo en relación con la fecha de conocimiento de los detalles de la adjudicación y que la fijación del dies a quo se llevara a cabo de otro modo. Sin embargo, sin ninguna explicación que clarifique la relación de la recurrente con la historia registral de la finca ni la fecha de conocimiento de la inscripción, y sin ninguna actuación diligente de averiguación del contenido de la ejecución hipotecaria, la recurrente se limitó a presentar el mismo día en el que, por razones desconocidas, pidió una nota simple, una demanda de retracto cuyo suplico evidenciaba una suerte de ejercicio preventivo del retracto».