Sobre el juicio de desahucio en el que se acumula a esta acción la de reclamación de rentas debidas

1. Como es conocido, en los juicios de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, el artículo 437.4-3ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) permite acumular a la acción de desahucio la de reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, con independencia de la cantidad objeto de la misma. El cauce procesal será siempre (tanto si se ejercitan las acciones individualmente como acumuladas) el del juicio verbal con independencia de la cuantía de la reclamación (art. 250.1-1º, en relación con el art. 249.1-6º, y art. 818.3, también de la LEC, cuando se reclamen rentas o cantidades debidas por el arrendatario a través del juicio monitorio, cualquiera que sea la cuantía, y éste formula oposición). La competencia viene atribuida imperativamente a los Juzgados de Primera Instancia del lugar donde se encuentre la finca litigiosa (art. 52-1º-7 LEC) y, según el Auto del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2014 (JUR 2014/133142) (también los AATS de 20 de mayo de 2015, JUR 2015/153643, y 14 de septiembre de 2016, JUR 2016/200427), esta misma competencia rige en los casos en que el juicio verbal se plantee exclusivamente para reclamar las rentas debidas y, por lo tanto, sin las especialidades del juicio de desahucio.

La mencionada acumulación (objetiva) de acciones constituye una excepción a la prohibición general de la acumulación en el juicio verbal (art. 437.4, inicio), y también a la prohibición de acumulación prevista en el artículo 73.1-2 LEC, porque ambas acciones deberán ventilarse en juicios que, aunque sean del mismo tipo (el artículo 250.1.1 prevé también, como antes decía, el cauce del juicio verbal para la reclamación de las rentas o cantidades asimiladas con independencia de su cuantía), son de diferente naturaleza (sumario el de desahucio, y plenario el de reclamación de rentas), sin que la acumulación cambie la naturaleza de las acciones ni las consecuencias que de ello derivan (por ejemplo, solo respecto de la acción de desahucio es predicable la prohibición de la reconvención: art. 438.2, I LEC). En efecto, cuando sólo se ejercita la acción de desahucio, el juicio verbal es sumario; es decir, tiene limitados los medios de ataque y de defensa de las partes (y el alcance de la correspondiente resolución judicial) al pago o a las circunstancias de la enervación (el art. 444.1 lo dice con claridad); la sentencia que se dicte no tiene eficacia de cosa juzgada material (art. 447-2º LEC) sobre las cuestiones excluidas, por lo que no impide que puedan plantearse con amplitud en el juicio plenario posterior que corresponda. En cambio, esta sumariedad no puede predicarse de la acción de reclamación de rentas (o cantidades asimiladas) que puede acumularse (ni de la eventual acción contra el fiador o avalista solidario, que también puede acumularse, según el mismo art. 437.4-3ª), por lo que, frente a ellas el demandado podrá invocar cuantas excepciones materiales o de fondo considere oportunas; todas ellas deben considerarse incluidas en «las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada» a que se refiere el artículo 440.3 LEC. Y si ambas acciones se ejercitan acumuladas, la decisión sobre la segunda (reclamación de rentas) tiene una indudable incidencia en la primera. Con claridad expresó ya esta idea la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 13ª, de 14 de octubre de 2008 (JUR 2009/37058): «En todo caso, la acumulación, según se ha dicho, no desnaturaliza las acciones, que mantienen sus singularidades; ello nos lleva a la cuestión de si se mantiene la naturaleza sumaria de la pretensión de desahucio, con sus especialidades y la plenaria de la reclamación de rentas y, en consecuencia, a la de la eficacia de cosa juzgada de la sentencia que recaiga. En primer término cabría pensar que, al primar la especialidad, conforme al artículo 249.1.6 y 250.1.1, la sentencia firme que recaiga no debe tener fuerza de cosa juzgada por la prevalencia de la acción de desahucio respecto de la reclamación, no obstante, la corriente mayoritaria entiende que, al no perder su naturaleza por la acumulación (STS 26.11.1992, 15.12.1994, 23.3.1996 )), la sentencia si produce efecto de cosa juzgada en cuanto a la reclamación económica ya que el artículo 447.2 solo afecta al desahucio … No obstante, de estimarse la acción de reclamación de rentas, difícilmente podría discutirse en otro proceso el desahucio por falta de pago, pues lo que ya no cabrá en ningún caso es debatir que determinadas rentas eran efectivamente debidas; es más, la reclamación no tiene restricciones probatorias y no pueden invocarse cuestiones complejas».

2. La Sentencia del Tribunal Supremo 1006/2023, de 21 de junio (Rec. 9271/2021), revocando la sentencia de apelación, que había confirmado la de primera instancia, viene a recoger la doctrina precedente. En su recurso extraordinario por infracción procesal, el arrendatario recurrente había invocado que la sentencia de la Audiencia recurrida, igual que la dictada en primera instancia, había aplicado a la acción de reclamación de rentas el artículo 444.1 LEC, que —como veíamos antes— limita la oposición del demandado, obviando la dicción literal del artículo 440.3 LEC, cuya redacción es posterior y conforme al cual, una de las conductas que puede realizar el demandado es comparecer y alegar sucintamente, formulando oposición, «las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada…». Considera el recurrente que este último precepto era aplicable porque cuando, junto al desahucio se ejercita una acción de reclamación de rentas, ha de entenderse que se ha producido una ampliación de los motivos de oposición que puede invocar el demandado. En consecuencia, concluye que la sentencia recurrida ha limitado su derecho de defensa, al rechazar los motivos de oposición alegados y remitirle a un proceso declarativo posterior.

Pues bien, la sentencia ahora analizada «entiende que la recurrente tiene razón y que, en virtud del último inciso del primer párrafo del artículo 440.3 LEC transcrito, en el juicio de desahucio al que se acumula la acción de reclamación de las cantidades debidas, el demandado puede oponerse alegando, y probando, las razones por las que entiende que no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada». La acumulación de la acción de reclamación de cantidad a la acción de desahucio —continúa la sentencia— «permite alegar y conocer acerca de si se debe o no la cantidad reclamada conforme al contrato, sin que se puedan establecer limitaciones a la cognición de las excepciones al pago invocadas. De esta forma, hay que concluir que el procedimiento pasa a tener la naturaleza plenaria propia de un pleito en el que se reclama el pago de una cantidad, con efectos de cosa juzgada, dada la imposibilidad de escindir los efectos que el conocimiento de la reclamación de rentas puede provocar en el desahucio por impago. En la medida en que la estimación de una excepción al pago puede determinar que la cantidad reclamada no se deba, ello puede dar lugar al fracaso de la acción de desahucio, pues sin impago no hay causa de desahucio».