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Sobre la alegación de la compensación por el arrendatario en el juicio de desahucio y la posibilidad de su alegación como cuestión prejudicial
27 de septiembre, 2022
1. La Sentencia del Tribunal Supremo 196/2022, de 7 de marzo (JUR 2022, 105187), que analicé en una nota anterior, había excluido la posibilidad de que en el juicio de desahucio el arrendatario alegue como medio de pago la compensación fundada en un crédito frente al arrendador reconocido en sentencia firme. La sentencia se refiere a que, en el caso por ella resuelto, no se acumuló por el demandante la pretensión de reclamación del pago de las rentas debidas, dando a entender que, en el caso de haberse ejercitado, la alegación de la compensación sería posible.
Esta posibilidad había sido admitida por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21ª, 241/2015, de 8 de julio (JUR 2015, 203044), y la misma parece razonable si se tiene en cuenta que el artículo 250.1-1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) dispone que se tramitarán también por el cauce del juicio verbal las demandas que versen «sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas», que la correspondiente acción puede ejercitarse sola o acumulada a la de desahucio; y que el artículo 447.2 no incluye las correspondientes sentencias entre las que no producen eficacia de cosa juzgada.
2. La posterior Sentencia del Tribunal Supremo 570/2022, de 18 de julio de 2022 (JUR 2022, 249965) parece confirmar este criterio, aunque solo cuando concurran los requisitos de la compensación y ésta produzca sus efectos. Por eso, la rechaza en el caso por ella resuelto, en el que la compensación alegada había sido la judicial, que «se da como resultado del proceso y la decreta el órgano jurisdiccional en la sentencia», y el supuesto crédito compensable, alegado por la parte arrendataria, se estaba discutiendo todavía, a su iniciativa, en un proceso ordinario entre las mismas partes.
3. Podemos plantearnos si el arrendatario pudo alegar la prejudicialidad civil en el juicio de desahucio. Según consta en los antecedentes de la sentencia, la prejudicialidad fue planteada en las instancias, aunque, rechazada por la Audiencia, no se reprodujo ante el Tribunal Supremo, por lo que éste no tuvo oportunidad de pronunciarse. El razonamiento de la Audiencia, que me parece acertado, fue el siguiente: «La resolución judicial sobre el pago de las rentas es ajena e independiente de la pretensión formulada por el arrendatario en el posterior proceso sobre resolución del contrato por incumplimiento del arrendador y reclamación de daños y perjuicios. Una y otra acción carecen de conexión e interdependencia, y, por lo tanto, no es de aplicación el artículo 43 de la LEC, puesto que lo alegado, como cuestión prejudicial, no constituye a su vez el objeto principal del proceso cuya suspensión se interesa. El riesgo de sentencias contradictorias deviene inexistente, al no producir la sentencia de desahucio eficacia de cosa juzgada material, sin que pueda utilizarse el juicio ordinario como procedimiento para evitar o suspender la prosecución del desahucio y mantenerse en la posesión de la finca sin pagar renta».
Esta posibilidad había sido admitida por la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21ª, 241/2015, de 8 de julio (JUR 2015, 203044), y la misma parece razonable si se tiene en cuenta que el artículo 250.1-1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) dispone que se tramitarán también por el cauce del juicio verbal las demandas que versen «sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas», que la correspondiente acción puede ejercitarse sola o acumulada a la de desahucio; y que el artículo 447.2 no incluye las correspondientes sentencias entre las que no producen eficacia de cosa juzgada.
2. La posterior Sentencia del Tribunal Supremo 570/2022, de 18 de julio de 2022 (JUR 2022, 249965) parece confirmar este criterio, aunque solo cuando concurran los requisitos de la compensación y ésta produzca sus efectos. Por eso, la rechaza en el caso por ella resuelto, en el que la compensación alegada había sido la judicial, que «se da como resultado del proceso y la decreta el órgano jurisdiccional en la sentencia», y el supuesto crédito compensable, alegado por la parte arrendataria, se estaba discutiendo todavía, a su iniciativa, en un proceso ordinario entre las mismas partes.
3. Podemos plantearnos si el arrendatario pudo alegar la prejudicialidad civil en el juicio de desahucio. Según consta en los antecedentes de la sentencia, la prejudicialidad fue planteada en las instancias, aunque, rechazada por la Audiencia, no se reprodujo ante el Tribunal Supremo, por lo que éste no tuvo oportunidad de pronunciarse. El razonamiento de la Audiencia, que me parece acertado, fue el siguiente: «La resolución judicial sobre el pago de las rentas es ajena e independiente de la pretensión formulada por el arrendatario en el posterior proceso sobre resolución del contrato por incumplimiento del arrendador y reclamación de daños y perjuicios. Una y otra acción carecen de conexión e interdependencia, y, por lo tanto, no es de aplicación el artículo 43 de la LEC, puesto que lo alegado, como cuestión prejudicial, no constituye a su vez el objeto principal del proceso cuya suspensión se interesa. El riesgo de sentencias contradictorias deviene inexistente, al no producir la sentencia de desahucio eficacia de cosa juzgada material, sin que pueda utilizarse el juicio ordinario como procedimiento para evitar o suspender la prosecución del desahucio y mantenerse en la posesión de la finca sin pagar renta».
