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Suscripción de efectos cambiarios por el comprador de vivienda e inaplicación de la Ley 57/1968
25 de enero, 2022
Los compradores de una vivienda en construcción reclamaron de dos entidades bancarias el reintegro de ciertas cantidades anticipadas a la promotora (luego concursada). En lo que ahora interesa, parte del «anticipo» se llevó a cabo mediante la aceptación por parte de los compradores de un conjunto de letras libradas por la promotora/vendedora, las cuales fueron descontadas posteriormente en una de las dos entidades demandadas y pagadas a su vencimiento (abril de 2005). La reclamación de los comparadores/aceptantes se basó en el artículo 1 de la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas y, en la afirmación de la responsabilidad de las entidades de crédito por cuanto —en su opinión— habrían recibido los anticipos sin exigir la apertura de una cuenta especial debidamente garantizada (según doctrina sentada en la STS 733/2015, de 21 de diciembre [ECLI:ES:TS:2015:5263]). Debe observarse que la Ley 57/1968 fue derogada con efectos de 1 de enero de 2016 (disp. derogatoria tercera de la Ley 38/1999 [LOE] según redacción dada por la disp. final 3.4 Ley 20/2015).
La demanda fue estimada en primera y en segunda instancia. La Audiencia, en efecto, entendió aplicable al caso la jurisprudencia sobre la responsabilidad legal de las entidades bancarias receptoras de anticipos por cuanto la promoción no llegó a buen fin y porque ambas entidades conocieron o estuvieron en disposición de conocer que las cantidades percibidas eran en realidad pagos a cuenta del precio de viviendas en construcción, a pesar de lo cual las recibieron sin exigir a la promotora la apertura de cuenta especial debidamente garantizada. El recurso de casación interpuesto por una de las entidades demandadas (la que había descontado efectos) fue estimado por el Tribunal Supremo en su Sentencia 897/2021, de 21 de diciembre (ECLI:ES:TS:2021:4833) con la consiguiente desestimación de la demanda.
El Tribunal Supremo recordó su doctrina (cfr. entre otras, la STS 467/2014, de 25 de noviembre [ECLI:ES:TS:2014:4766]) sobre la incompatibilidad de las exigencias de la Ley 57/1968 con la abstracción propia del régimen de los efectos cambiarios emitidos para el pago de cantidades anticipadas en la compraventa de viviendas en construcción cuando el tenedor de la letra es ajeno a la relación causal. En efecto, la Sentencia reseñada señala que las obligaciones previstas en la Ley 57/1968 (en particular, la de garantizar la recuperación de las cantidades anticipadas por los compradores, aunque los pagos se hagan mediante efectos cambiarios) no se imponen en ningún caso al banco descontante quien, como tercero cambiario, permanecía «inmune» frente a eventuales excepciones extracambiarias fundadas en las relaciones personales existentes entre el aceptante/comprador y el librador (promotor/vendedor). En consecuencia, el comprador-aceptante de las letras de cambio libradas para el pago de anticipos a cuenta del precio de la compraventa no puede responsabilizar al banco descontante del incumplimiento por parte del promotor-librador de las obligaciones derivadas de la Ley 57/1968 (a menos que venga en aplicación la exceptio doli, es decir, que se produzca la intervención del banco-tenedor en el contrato subyacente «aunque sea de modo encubierto o en connivencia con las partes o confabulando con el librador o como testaferro»).
En esta línea el Tribunal Supremo apunta que, para que en una situación como la descrita fuera posible responsabilizar al banco descontante, sería precisa una intervención legislativa que introdujera, en relación con los efectos cambiarios librados para el pago de cantidades anticipadas en la compra de viviendas, una previsión —equivalente a la contenida en el artículo 24 de la Ley 16/2011— que permitiera al obligado cambiario oponer frente al tercero tenedor legítimo del título las excepciones causales que tuviera frente al vendedor de la vivienda (vid. STS 367/2015, de 18 de junio [ECLI:ES:TS:2015:2568]). En suma, quien responde legalmente conforme al artículo 1-2.ª de la Ley 57/1968 es la entidad de crédito que recibe anticipos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial debidamente garantizada; pero no aquella entidad que se limita a descontar efectos cambiarios presentados por el promotor, ya que «el banco descontante puede no ser el depositario de las cuentas especiales ni el concedente de las garantías», por lo que sería el dinero obtenido con el descuento el que tendría que aplicarse a aquella cuenta especial, no afectando el incumplimiento de esta obligación al banco descontante.
La demanda fue estimada en primera y en segunda instancia. La Audiencia, en efecto, entendió aplicable al caso la jurisprudencia sobre la responsabilidad legal de las entidades bancarias receptoras de anticipos por cuanto la promoción no llegó a buen fin y porque ambas entidades conocieron o estuvieron en disposición de conocer que las cantidades percibidas eran en realidad pagos a cuenta del precio de viviendas en construcción, a pesar de lo cual las recibieron sin exigir a la promotora la apertura de cuenta especial debidamente garantizada. El recurso de casación interpuesto por una de las entidades demandadas (la que había descontado efectos) fue estimado por el Tribunal Supremo en su Sentencia 897/2021, de 21 de diciembre (ECLI:ES:TS:2021:4833) con la consiguiente desestimación de la demanda.
El Tribunal Supremo recordó su doctrina (cfr. entre otras, la STS 467/2014, de 25 de noviembre [ECLI:ES:TS:2014:4766]) sobre la incompatibilidad de las exigencias de la Ley 57/1968 con la abstracción propia del régimen de los efectos cambiarios emitidos para el pago de cantidades anticipadas en la compraventa de viviendas en construcción cuando el tenedor de la letra es ajeno a la relación causal. En efecto, la Sentencia reseñada señala que las obligaciones previstas en la Ley 57/1968 (en particular, la de garantizar la recuperación de las cantidades anticipadas por los compradores, aunque los pagos se hagan mediante efectos cambiarios) no se imponen en ningún caso al banco descontante quien, como tercero cambiario, permanecía «inmune» frente a eventuales excepciones extracambiarias fundadas en las relaciones personales existentes entre el aceptante/comprador y el librador (promotor/vendedor). En consecuencia, el comprador-aceptante de las letras de cambio libradas para el pago de anticipos a cuenta del precio de la compraventa no puede responsabilizar al banco descontante del incumplimiento por parte del promotor-librador de las obligaciones derivadas de la Ley 57/1968 (a menos que venga en aplicación la exceptio doli, es decir, que se produzca la intervención del banco-tenedor en el contrato subyacente «aunque sea de modo encubierto o en connivencia con las partes o confabulando con el librador o como testaferro»).
En esta línea el Tribunal Supremo apunta que, para que en una situación como la descrita fuera posible responsabilizar al banco descontante, sería precisa una intervención legislativa que introdujera, en relación con los efectos cambiarios librados para el pago de cantidades anticipadas en la compra de viviendas, una previsión —equivalente a la contenida en el artículo 24 de la Ley 16/2011— que permitiera al obligado cambiario oponer frente al tercero tenedor legítimo del título las excepciones causales que tuviera frente al vendedor de la vivienda (vid. STS 367/2015, de 18 de junio [ECLI:ES:TS:2015:2568]). En suma, quien responde legalmente conforme al artículo 1-2.ª de la Ley 57/1968 es la entidad de crédito que recibe anticipos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial debidamente garantizada; pero no aquella entidad que se limita a descontar efectos cambiarios presentados por el promotor, ya que «el banco descontante puede no ser el depositario de las cuentas especiales ni el concedente de las garantías», por lo que sería el dinero obtenido con el descuento el que tendría que aplicarse a aquella cuenta especial, no afectando el incumplimiento de esta obligación al banco descontante.
