Tasación hipotecaria no bancaria y descuento de las cargas preferentes en el avalúo de la finca

Se trata de inscribir una escritura de hipoteca unilateral, no siendo profesionales del crédito ninguna de las partes. Se discute si se aplicará el requerimiento del artículo 682.1.1º para la tasación y el descuento de cargas preferentes del artículo 666 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Según la Dirección, en los préstamos hipotecarios concedidos por entidades distintas de las expresadas en el artículo 2 de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, la tasación puede ser realizada por una entidad que no necesariamente sea de las homologadas, pudiendo ser realizadas por entidades o personas físicas que tengan entre sus funciones profesionales la de tasar. Es decir, en tales supuestos no se excepciona la exigencia de la realización de una tasación profesional de la finca o bien hipotecado, pero sí la cualificación oficial de la entidad —como entidad homologada— que realice la tasación, que podrá ser una entidad que no sea necesariamente de las homologadas, pudiendo ser realizada por otras entidades o profesionales, siempre que entre sus funciones figure la de la realización de tasaciones, lo que, a su vez, dependerá de la adecuación de las cualificaciones técnicas de los tasadores a la naturaleza específica del bien objeto de la tasación. Es decir, entre la disyuntiva de estimar que el inciso «en su caso» del artículo 682.1.1º deba interpretarse en el sentido de que la tasación y el reiterado límite del 75 por cien (hoy del 100 por cien) sólo se impone cuando voluntariamente se haya realizado la tasación, o que sólo se impone en aquellos casos en que la tasación se haya efectuado de forma obligatoria para la emisión de títulos hipotecarios, o bien, en fin, entender que la tasación (y el límite porcentual) se impone siempre, si bien admitiendo que aquella sea realizada por entidad no homologada cuando la hipoteca carezca de aptitud para servir de cobertura a una emisión de títulos hipotecarios, conforme a la Ley 1/1981, por tratarse de hipotecas constituidas por entidades que carezcan de legitimación para realizar tales emisiones, la Dirección General de los Registros y del Notariado se ha inclinado en su Resolución de 14 de septiembre de 2016 por esta última opción. Este es el significado que ha de atribuirse a la expresión «en su caso» a que se refiere el artículo 682 de la Ley de Enjuiciamiento Civil tras la reforma operada por la Ley 19/2015, de 13 de julio, (y también el artículo 129.2.a) tras ser reformado por la misma Ley 19/2015).

Respecto del descuento de cargas, no se puede admitir que se fije como valor de tasación para subasta para el procedimiento de ejecución judicial directa de la hipoteca y para la venta extrajudicial de la misma el valor que resulta del certificado de tasación pero descontando del mismo el importe de las cargas anteriores que figuran en el Registro, como prevé para la ejecución ordinaria el artículo 666.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, porque precisamente una de las diferencias entre ambos procedimientos es que mientras en el procedimiento de ejecución ordinaria debe cumplirse como trámite esencial la valoración de los bienes embargados (cfr. artículos 637 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil), en el procedimiento de ejecución sobre bienes hipotecados, como se deduce del artículo 579 de dicha Ley de Enjuiciamiento Civil por su remisión a los artículos 681 y siguientes, dicho trámite no es preciso.

Comentario:

Parece claro que las cargas preferentes no se pueden «descontar» del valor de tasación del artículo 682.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil. ¿Pero cuándo se descuentan? Porque la regla del descuento en el avalúo (art. 666 juicio ejecutivo ordinario) tiene que valer igualmente en el ejecutivo hipotecario. Lo dan por supuesto, por ejemplo, los artículos 118 de la Ley Hipotecaria y 231 del Reglamento Hipotecario. De hecho, no existe ningún rincón del proceso de ejecución hipotecaria que permita albergar este descuento. La ley da por supuesto que las cargas preferentes son conocidas e insiste que conste en la publicidad de la subasta que el adjudicatario se subrogará en las cargas preferentes. ¿Pero cómo se va a subrogar si no las descuenta? Es decir, si tiene que pagar, según los casos (arts. 670, 671) el 50, 60, 70% del valor de tasación «sobrevalorada» por la inexistencia de descuento, ¿Dónde se van a encontrar postores o adjudicatarios que paguen esta cantidad y además carguen con una deuda preferente? La consecuencia es que las segundas hipotecas quedarán expulsadas del sistema, aunque de hecho el valor de una primera hipoteca no hubiera agotado el valor de la finca.