Título de dominio incompleto, seguido de anotación de embargo y posteriormente de escritura de ratificación del primer título

Acordada por la registradora la suspensión de la inscripción de una escritura de extinción de condominio por constar en ella una representación verbal y presentada la escritura de ratificación de dicha representación durante la vigencia del asiento de presentación, en la Resolución de 29 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 258, de 27 de octubre de 2025), se plantea si dicho título así conformado (escritura con representación verbal posteriormente ratificada) tiene preferencia sobre un mandamiento de anotación preventiva de embargo presentado en el Registro antes que la escritura de ratificación de la representación verbal, pero de fecha posterior.

Entiende la Resolución que, autorizada la escritura de extinción del condominio y ratificada la representación verbal, produce todos los efectos propios del negocio realizado desde la fecha de esta última (artículos 1218 y 1261 del Código Civil): «Desde ese momento no se trata de un negocio incompleto, sino de un negocio cuya documentación se integra por las dos escrituras públicas. Presentada la primera de ellas en el Registro de la Propiedad y ganada la prioridad registral en ese momento, la subsanación posterior del defecto observado de falta de consentimiento de una de las personas otorgantes se subsana (rectius, se realiza) mediante la aportación de la segunda. Y no puede hablarse ahora de ratificación en perjuicio de tercero, porque la ratificación se produjo con anterioridad a la presentación en el Registro de la Propiedad del título incompatible o contradictorio, aunque se haya realizado con posterioridad. No estamos ante el supuesto de negocio nulo por falta de consentimiento, pues éste recayó al autorizarse la escritura de ratificación y la ausencia de ésta en la presentación al Registro de la Propiedad de la escritura primeramente autorizada no constituye sino un defecto subsanable cuya subsanación se lleva a cabo sin pérdida de prioridad».

No se trata de un supuesto en que el documento primeramente presentado (escritura de extinción del condominio) no pueda inscribirse «por adolecer de alguna deficiencia que lo impide como pueda ser la falta de tracto sucesivo en el supuesto del artículo 105 del Reglamento Hipotecario o la falta de acreditación de presentación al pago de impuestos» y en cuyo caso «los interesados podrán subsanar dicha deficiencia durante el periodo de vigencia del asiento de presentación conservando la preferencia alcanzada por este aun cuando con posterioridad se haya presentado otro título distinto compatible o no (artículos 18 y 19 de la Ley Hipotecaria y 97, 111 y 432 del Reglamento Hipotecario)». Por el contrario, dicho documento (la escritura de extinción del condominio) no puede inscribirse por falta de un elemento esencial del negocio jurídico (en el caso la falta de consentimiento de alguna de las partes), y en tal caso la preferencia ganada por la presentación del título incompleto solo prevalecerá frente a otro título presentado posteriormente (mandamiento de embargo) si el documento aportado para completar el primeramente presentado (la escritura de ratificación de la representación verbal) es de fecha anterior.

Si es de fecha posterior, la preferencia será del mandamiento de embargo: «La razón de fondo reside en que el documento primeramente presentado no puede causar asiento por sí mismo (artículo 3 de la Ley Hipotecaria en relación con el artículo 33 de su Reglamento), por lo que la presentación posterior del documento que completa los requisitos legales para que tenga la consideración registral de título, no puede perjudicar al titular que ha presentado mientras tanto un título apto para producir asiento. En este supuesto el título no adquiere el concepto de tal hasta que se otorga el segundo documento por lo que el documento presentado en el ínterin adquiere prioridad al resultar aquel un documento de fecha posterior con asiento de presentación igualmente posterior».

En definitiva, «la ratificación posterior con entrada retrasada en el Registro de la Propiedad no puede perjudicar a los actos presentados con anterioridad (y de fecha también anterior) de conformidad con el artículo 17 de la Ley Hipotecaria». Esta es también la doctrina del Tribunal Supremo, aplicable incluso en los casos en que nuestro ordenamiento admite la ratificación de un negocio con eficacia retroactiva (v.gr. artículos 1259.2 y 1727.2 del Código Civil), en los que «tal eficacia se limita al ámbito de las partes contratantes, dejando fuera de la misma todo efecto perjudicial respecto de terceros».