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PUBLICACIÓN
Transmisión de hipotecas entre entidades bancarias y aranceles del Registro de la Propiedad
19 de junio, 2020
El Tribunal Supremo, en cuatro recientes fallos, ha plasmado su criterio acerca del modo en que deben minutarse los honorarios arancelarios del Registro de la Propiedad devengados como consecuencia de la transmisión de la titularidad de hipotecas entre entidades bancarias debida a la realización entre ellas de operaciones —tales como escisiones, absorciones o fusiones—, llevadas a cabo por razones de conveniencia empresarial.
En concreto, en la Sentencia de 13 de mayo de 2020 (rec. núm 1237/2018), el tribunal resuelve en casación si en los casos de cancelación de derechos reales de hipoteca precedidos de una transmisión de los mismos entre entidades bancarias —en este caso fruto de una escisión motivada por razones de conveniencia empresarial y no de saneamiento y reestructuración de éstas—, la minuta que el registrador gira al prestatario puede incluir, además de los honorarios derivados de la citada cancelación, también los correspondientes a aquella transmisión previa.
Se analiza así, si la transmisión de la titularidad de hipotecas como consecuencia de las citadas operaciones entre entidades bancarias, realizadas por razones de conveniencia empresarial, ha de minutar por el concepto «escisión de banco» con arreglo al artículo 611 del Reglamento Hipotecario —en virtud del cual, cuando en la inscripción deban hacerse constar las distintas transmisiones realizadas, por la última transmisión se devengarán los honorarios correspondientes, y por las anteriores el cincuenta por ciento, sin que en ningún caso puedan percibirse los honorarios correspondientes a más de tres transmisiones— o, por el contrario, sólo se devengarán derechos por la cancelación de las hipotecas, en los términos previstos en la Disposición Adicional Segunda de la Ley 8/2012, de 30 de octubre, de Saneamiento y Venta de los Activos Inmobiliarios del Sector Financiero.
A estos efectos, el tribunal invoca su jurisprudencia previa en la que ya se determinó el alcance de la citada disposición adicional, recordando que la misma sólo es aplicable cuando las citadas operaciones, realizadas por las entidades financieras, pueden insertarse entre las reguladas como de «saneamiento y reestructuración de tales entidades».
Por tanto, teniendo en cuenta que el caso analizado es un «supuesto ordinario» en el que la subrogación, novación y cancelación de créditos se hace fuera de un contexto de saneamiento y reestructuración de una entidad de crédito, no será de aplicación la citada disposición adicional segunda, criterio que también se recogen dos Sentencias de Tribunal Supremo de 14 de mayo de 2020 (rec. núm. 8079/2018 y rec. núm. 2297/2019), así como otra de 25 de mayo de 2020 (rec. núm. 2400/2018).
No obstante, el tribunal advierte que la conclusión anterior no puede entenderse traducida en un derecho del recurrente —registrador de la propiedad— a percibir de los prestatarios, sobre la base del citado artículo 611, los honorarios correspondientes a la transmisión anterior a la cancelación de las hipotecas que, en este caso, gravaban su vivienda, garaje y trastero.
En apoyo de su criterio, el Tribunal Supremo argumenta que, además de otras razones, existe una regla general o de principio, que surge al valorar la intervención del prestatario en el negocio jurídico de transmisión. En ese sentido ha de tenerse en cuenta que dicho negocio no requiere del consentimiento del prestatario, sino únicamente que el mismo tenga conocimiento de su fecha y motivo de otorgamiento, tal y como prevén los artículos 1218 y 1227 del Código Civil, al exclusivo efecto de que a partir de tal conocimiento no quede liberado de su obligación de satisfacer su deuda. Por otra parte, tampoco puede ignorarse que, en estos casos, la parte prestataria no obtiene ningún beneficio de la operación de transmisión previa, ni jurídico ni económico, además del hecho de que, como principio general, los contratos sólo producen efectos entre las partes que los otorgan y sus herederos.
Por todo ello, entiende el tribunal que los prestatarios no pueden asumir en esos casos, además de los honorarios generados por la cancelación de los préstamos hipotecarios, también los derivados del acceso al Registro por medio de un tracto abreviado de aquella transmisión previa fruto de la escisión, conclusión que no resulta afectada por el hecho de que los apoderados del banco hicieran constar en la escritura que «se considera como presentante (a los cónyuges prestatarios)».
En conclusión, la minuta del Registro de la Propiedad en el supuesto analizado no fue conforme a derecho, en cuanto puso a cargo de los prestatarios tanto los honorarios derivados de la cancelación de los derechos reales de hipoteca que gravaban su vivienda, garaje y trastero, como los derivados de la transmisión previa de tales derechos. Ello, a juicio del tribunal, no procede ni al amparo de la Disposición Adicional Segunda de la Ley 8/2012, de 30 de octubre, ni tampoco a la luz del artículo 611 del Reglamento Hipotecario, criterio que en adelante servirá para resolver los numerosos asuntos pendientes de resolución que existen sobre este tema.
En concreto, en la Sentencia de 13 de mayo de 2020 (rec. núm 1237/2018), el tribunal resuelve en casación si en los casos de cancelación de derechos reales de hipoteca precedidos de una transmisión de los mismos entre entidades bancarias —en este caso fruto de una escisión motivada por razones de conveniencia empresarial y no de saneamiento y reestructuración de éstas—, la minuta que el registrador gira al prestatario puede incluir, además de los honorarios derivados de la citada cancelación, también los correspondientes a aquella transmisión previa.
Se analiza así, si la transmisión de la titularidad de hipotecas como consecuencia de las citadas operaciones entre entidades bancarias, realizadas por razones de conveniencia empresarial, ha de minutar por el concepto «escisión de banco» con arreglo al artículo 611 del Reglamento Hipotecario —en virtud del cual, cuando en la inscripción deban hacerse constar las distintas transmisiones realizadas, por la última transmisión se devengarán los honorarios correspondientes, y por las anteriores el cincuenta por ciento, sin que en ningún caso puedan percibirse los honorarios correspondientes a más de tres transmisiones— o, por el contrario, sólo se devengarán derechos por la cancelación de las hipotecas, en los términos previstos en la Disposición Adicional Segunda de la Ley 8/2012, de 30 de octubre, de Saneamiento y Venta de los Activos Inmobiliarios del Sector Financiero.
A estos efectos, el tribunal invoca su jurisprudencia previa en la que ya se determinó el alcance de la citada disposición adicional, recordando que la misma sólo es aplicable cuando las citadas operaciones, realizadas por las entidades financieras, pueden insertarse entre las reguladas como de «saneamiento y reestructuración de tales entidades».
Por tanto, teniendo en cuenta que el caso analizado es un «supuesto ordinario» en el que la subrogación, novación y cancelación de créditos se hace fuera de un contexto de saneamiento y reestructuración de una entidad de crédito, no será de aplicación la citada disposición adicional segunda, criterio que también se recogen dos Sentencias de Tribunal Supremo de 14 de mayo de 2020 (rec. núm. 8079/2018 y rec. núm. 2297/2019), así como otra de 25 de mayo de 2020 (rec. núm. 2400/2018).
No obstante, el tribunal advierte que la conclusión anterior no puede entenderse traducida en un derecho del recurrente —registrador de la propiedad— a percibir de los prestatarios, sobre la base del citado artículo 611, los honorarios correspondientes a la transmisión anterior a la cancelación de las hipotecas que, en este caso, gravaban su vivienda, garaje y trastero.
En apoyo de su criterio, el Tribunal Supremo argumenta que, además de otras razones, existe una regla general o de principio, que surge al valorar la intervención del prestatario en el negocio jurídico de transmisión. En ese sentido ha de tenerse en cuenta que dicho negocio no requiere del consentimiento del prestatario, sino únicamente que el mismo tenga conocimiento de su fecha y motivo de otorgamiento, tal y como prevén los artículos 1218 y 1227 del Código Civil, al exclusivo efecto de que a partir de tal conocimiento no quede liberado de su obligación de satisfacer su deuda. Por otra parte, tampoco puede ignorarse que, en estos casos, la parte prestataria no obtiene ningún beneficio de la operación de transmisión previa, ni jurídico ni económico, además del hecho de que, como principio general, los contratos sólo producen efectos entre las partes que los otorgan y sus herederos.
Por todo ello, entiende el tribunal que los prestatarios no pueden asumir en esos casos, además de los honorarios generados por la cancelación de los préstamos hipotecarios, también los derivados del acceso al Registro por medio de un tracto abreviado de aquella transmisión previa fruto de la escisión, conclusión que no resulta afectada por el hecho de que los apoderados del banco hicieran constar en la escritura que «se considera como presentante (a los cónyuges prestatarios)».
En conclusión, la minuta del Registro de la Propiedad en el supuesto analizado no fue conforme a derecho, en cuanto puso a cargo de los prestatarios tanto los honorarios derivados de la cancelación de los derechos reales de hipoteca que gravaban su vivienda, garaje y trastero, como los derivados de la transmisión previa de tales derechos. Ello, a juicio del tribunal, no procede ni al amparo de la Disposición Adicional Segunda de la Ley 8/2012, de 30 de octubre, ni tampoco a la luz del artículo 611 del Reglamento Hipotecario, criterio que en adelante servirá para resolver los numerosos asuntos pendientes de resolución que existen sobre este tema.
