Tres cuestiones sobre la anotación preventiva de demanda

En el supuesto resuelto por laResolución de 24 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (BOE 249, de 16 de octubre de 2025), se plantean las siguientes cuestiones que pueden tener interés por su relevancia práctica:

a) En primer lugar, si es admisible la anotación preventiva de una demanda en la que se solicita la tutela de los posibles derechos posesorios sobre una finca. La respuesta negativa es contundente y tiene su apoyo en la ley: «Una pretensión meramente posesoria, como la que ejercita el demandante no es susceptible de alterar el contenido del Registro y, por ende, no es susceptible de provocar una anotación preventiva de demanda. En este sentido, el artículo 5 de la Ley Hipotecaria es claro cuando establece que “los títulos referentes al mero o simple hecho de poseer no serán inscribibles”. Sin perjuicio del tradicional debate jurídico, sobre si la naturaleza de la posesión es la de hecho o la de derecho, es claro que la posesión solo puede acceder al Registro como facultad inherente a otros derechos reales inscribibles, por ejemplo, el dominio, el usufructo, la servidumbre, o incluso un derecho personal como el arrendamiento. Sin embargo, del tenor de la Ley no resultan dudas: la posesión no es un derecho inscribible por sí mismo, de modo que, si no cabe la inscripción, menos aún será posible obtener una anotación preventiva de tutela de los posibles derechos posesorios».

b) Se plantea, en segundo lugar, si la anotación preventiva puede ser solicitada directamente por un particular mediante una instancia privada. Al respecto, recuerda la Resolución el principio de titulación auténtica consagrado en los artículos 3 de la Ley Hipotecaria y 33 de su Reglamento, que, en el supuesto específico de la anotación preventiva de demanda, «implica que la misma debe ordenarse en virtud de documento judicial, y no por una mera instancia del demandante. Esto es, no basta con hacer referencia a la interposición previa de una supuesta demanda, sino que es el propio juez o tribunal quien debe ordenar la práctica de dicha anotación». Este criterio, que se deduce de la regulación de las medidas cautelares en la Ley de Enjuiciamiento Civil, se encuentra confirmado en el artículo 139 del Reglamento Hipotecario, cuyo segundo párrafo establece que el juez o tribunal «mandará hacer la anotación, si fuere procedente, al admitir la demanda, y si aquélla se pidiese después, en el término del tercero día».

c) Y, por último, la Dirección General rechaza la petición subsidiaria de que se practique una nota marginal que recoja la interposición de demanda a los efectos de la protección cautelar de los derechos posesorios del solicitante sobre la finca. La nota marginal de protección o demanda de derechos posesorios no está prevista en nuestra legislación hipotecaria y la doctrina de la Dirección General señala tajantemente que, a diferencia de las inscripciones, donde la doctrina y la jurisprudencia admiten la existencia de un «numerus apertus» (los artículos 2 de la Ley Hipotecaria y 7 del Reglamento Hipotecario hablan de «cualesquiera otros derechos reales»), en materia de notas marginales nadie duda de que en nuestro ordenamiento jurídico rige un principio de «numerus clausus».