Un apunte sobre el procedimiento a seguir para el lanzamiento del deudor ocupante del inmueble adjudicado en un procedimiento de ejecución hipotecaria

1. Como es conocido, cuando el adjudicatario de un inmueble en un procedimiento de ejecución hipotecaria no es un tercero ajeno al ejecutante y el ocupante es el propio deudor, deberá ejercitar la pretensión de desalojo en el mismo proceso de ejecución, sin que pueda acudir al juicio de desahucio por precario; se pretende así que no se vea dificultada la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013, de 14 de mayo, y sus sucesivas modificaciones, del que pueden beneficiarse los deudores hipotecarios en situación de especial vulnerabilidad, que pueden promover un incidente de suspensión del lanzamiento. En cambio, si el adjudicatario es un tercero ajeno al ejecutante, que no tiene ningún vínculo jurídico o económico con él, el juicio de desahucio por precario resultará cauce adecuado para formular tal pretensión. Por el contrario, si el ocupante del inmueble no es el deudor hipotecario, será aplicable el artículo 675.2, II de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) conforme al cual, si el adquirente no hubiera pedido el lanzamiento de quienes puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente en el plazo de un año desde la adquisición del inmueble, «la pretensión de desalojo sólo podrá hacerse valer en el juicio que corresponda». La aplicación del precepto se limita, por tanto, a los ocupantes del inmueble que no tengan la condición de deudores hipotecarios, tal y como resulta también de la remisión que efectúa el precepto al artículo 661 LEC.

2. La Sentencia del Tribunal Supremo 505/2025, de 27 de marzo (RC 5873/2024), resuelve un supuesto en el que un tercero no ajeno al ejecutante adjudicatario intentó el lanzamiento en el procedimiento de ejecución hipotecaria, pero el letrado de la Administración de Justicia, erróneamente, dictó diligencia de ordenación en la que declaró no haber lugar al lanzamiento por haber transcurrido más de un año desde que se decretó adjudicación en virtud del artículo 675.2. Esta resolución, que devino firme al no ser recurrida, «impide que la actora… pueda promover el lanzamiento en el ejecutivo hipotecario, por más que la decisión plasmada en la citada diligencia de ordenación sea contraria a derecho, al infringir la doctrina de la sala en el sentido de que el plazo de un año para instar la entrega que prevé el artículo 675 LEC no resulta aplicable a los supuestos en que el ocupante sea el deudor ejecutado, lo que aquí no se discute».

En este concreto supuesto, dice la sentencia (reproduciendo el criterio de la Sentencia del Tribunal Supremo 1591/2024, de 26 de noviembre), «no podemos remitir ahora a la actora al procedimiento que se le dijo que no procedía por entender que era inadecuado, so pena de generar una evidente falta de tutela judicial efectiva derivada de cerrar a la actora todas las vías para hacer efectivo su derecho». No puede afirmarse —continúa— que en este caso «se haya acudido al juicio de precario con la intención de liberarse o dificultar la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013 y sus sucesivas modificaciones. Además, como hemos reiterado en numerosas ocasiones, dada la naturaleza plenaria del proceso por precario, cabe alegar y debatir dentro de dicho procedimiento la cuestión relativa a la aplicación de la Ley 1/2013».

En efecto, como dije en una nota anterior, cuando se pretende recuperar la posesión de la finca a través del juicio de desahucio por precario, el deudor hipotecario demandado mantiene su derecho, de forma que, si en el proceso de ejecución se había dictado resolución acordando la suspensión del lanzamiento, podrá aportarla vinculando al juez; y si tal resolución no se dictó, podrá invocar la aplicación del régimen tuitivo de la ley 1/2013 en el mismo juicio de desahucio, que es un proceso plenario, bien ex novo, si la suspensión no se promovió en la ejecución, bien como cuestión prejudicial, si está pendiente de resolución. Pero, si lo anterior es cierto, parece que decae uno de los fundamentos principales en que se apoya la jurisprudencia para exigir el lanzamiento del deudor hipotecario en el propio proceso de ejecución, a saber, evitar que se acuda al juicio de precario con la intención de liberarse o dificultar la aplicación del régimen tuitivo que establece la Ley 1/2013. Si bien subsisten los demás fundamentos invocados, en especial, que, con carácter general, el artículo 61 de la LEC, salvo disposición legal en otro sentido, atribuye al tribunal que tenga competencia para conocer de un pleito para resolver sus incidencias y la ejecución de lo resuelto.