Una precisión sobre el ámbito del juicio de desahucio por precario

En el supuesto resuelto por la Sentencia del Tribunal Supremo 862/2025, de 29 de mayo (rec. 4401/2024), se había interpuesto demanda de desahucio por precario basada en que los demandados poseían gratuitamente y sin título una vivienda propiedad de los actores, por mera tolerancia, ya que, teóricamente, debían comprar la vivienda que estaban ocupando y, sin embargo, no lo hicieron; y aquéllos (los demandados) basaron su defensa en que sí tenían título para poseer, acompañando a la contestación un contrato privado de compraventa y la justificación de haber pagado una parte del precio. La sentencia de primera instancia estimó la demanda por falta de título de los demandados, al considerar que, «tratándose de la compraventa de un bien inmueble, la perfección y consumación del contrato requiere de su elevación a público». Revocada la sentencia en este extremo por la Audiencia, «pues no sigue la doctrina jurisprudencial sobre el sistema de transmisión de la propiedad conforme a la teoría del título y el modo (basta citar, entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo núm. 541/2017, de 4 de octubre)», accede a primer plano la cuestión acerca de la resolución del contrato de compraventa (invocado como título para poseer) afirmada por los actores en su demanda y discutida por los demandados, y se plantea si el procedimiento de desahucio por precario es el adecuado para resolverla o, por el contrario habrá de dilucidarse en el proceso declarativo que corresponda.

A juicio de la sentencia de la Audiencia, «lo que es evidente es que, siendo discutida la resolución, la posesión que ostentan los demandados no puede decirse que carezca de título porque se enmarca en el ámbito del contrato de compraventa, sin que sea este el procedimiento adecuado para resolver acerca de si, pese a la posesión que ostentaban los demandados de la finca objeto de compraventa, ésta se había o no perfeccionado o consumado, o cual de las partes incumplió el contrato». Y este criterio es confirmado por la sentencia del Tribunal Supremo analizada: «lo que dice (la Audiencia) es que este procedimiento de desahucio no es el adecuado para analizar si el contrato de compraventa está o no resuelto, lo que por lo demás es una cuestión jurídica que debe ser valorada en un procedimiento ordinario, dada la oposición de la parte demandada, que niega que pueda entenderse que concurran los presupuestos para que los vendedores puedan dar por resuelto el contrato».