Una precisión sobre la anotación preventiva de la demanda
9 de marzo, 2026
Como es conocido, la doctrina de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública ha delimitado el ámbito de la anotación preventiva de demanda prevista en el artículo 42-1º de la Ley Hipotecaria, concluyendo que dicho precepto da cobertura no sólo a las demandas en que se ejercita una acción real, sino también a aquellas otras en que se hace valer una pretensión puramente personal que pueda conducir a una mutación jurídico-real inmobiliaria. Lo determinante —dijo la Resolución de 18 de febrero de 2021 (BOE de 10 de marzo)— es que la estimación de la pretensión del demandante propicie directamente una alteración registral.
Se excluyen, pues, las demandas en las que únicamente se pretende el pago de una cantidad de dinero o una resolución contractual sin trascendencia en cuanto a la titularidad de las fincas afectadas: «Cuando lo que se pretende es afectar una finca al pago de una cantidad ante el peligro de que una futura insolvencia del demandado frustre la expectativa de cobro del actor, lo procedente es una anotación de embargo preventivo o, en su caso, de prohibición de disponer, si se dan los requisitos para ello».
No obstante, se exceptúan las reclamaciones de deudas derivadas del impago de las cuotas establecidas para contribuir al sostenimiento de los gastos generales en los inmuebles en régimen de propiedad horizontal, cuando la comunidad de propietarios hace valer en la demanda la preferencia del crédito prevista en el artículo 9.1, e) de la Ley de Propiedad Horizontal. En tales casos, dice la Resolución antes citada, «procede la constancia en el asiento de anotación preventiva de demanda del carácter real de dicha preferencia, siempre que resulte de un procedimiento judicial en el que hubieran sido parte todos los interesados. La resolución judicial dimanante del procedimiento fijará el momento desde el que retrotraer la preferencia, concretándolo únicamente en la parte vencida de la anualidad en curso más las que se deban de los tres últimos años inmediatamente anteriores». La razón —concluye— es que «el reconocimiento de tal carácter preferente del crédito de la comunidad de propietarios podría dar lugar a una anteposición en el rango registral, con la consiguiente postergación de los derechos reales anteriores, y a la cancelación automática de los mismos, como consecuencia de esa modificación de rango, cuando se consume la ejecución y adjudicación. Y en ese supuesto sí sería posible extender la anotación de la demanda que solicitase tal pretensión».
