Viejo y nuevo acreedor hipotecario: cuidado con las subrogaciones hipotecarias activas

Aunque la reforma operada por la Ley 5/2019 lleva un par de meses en vigor, no es seguro que se haya difundido bastante el impacto causado por la modificación operada en el artículo 2 de la Ley 2/1994 (ya reformada por la ley 41/2007) por la disposición final tercera de aquélla norma. ¿Qué deben precaver y qué deben evitar ahora los respectivos acreedores hipotecarios, el que quiere subrogar al existente y el que previsiblemente no quiere que su crédito contra el deudor sea absorbido por otra entidad que ofrece una mejora en las condiciones del préstamo? Aparentemente, la condición del entrante se fortalece, porque ahora el acreedor histórico no puede «enervar» la subrogación mediante una re-oferta de condiciones iguales o mejores, porque el oferente no debe subrogarse en todas las hipotecas vivas, si el acreedor subrogado es titular de varias, porque ya es «obligatorio» que el acreedor actual certifique el saldo a la entidad oferente, de forma que no carga sobre ésta la tarea delicada de calcular a su riesgo la deuda viva del deudor hipotecario con la entidad subrogada. Lo cierto es que el acreedor actual no puede abortar la subrogación (ahora) presentándose ante el Notario y manifestando que se autovincula a igualar las condiciones de la oferta. Es cierto que la norma impone a la «oferta» de subrogación (¿aceptada?) un plazo de carencia de quince días antes de que se formalice la escritura y que, durante ese plazo, el acreedor actual «podrá ofrecer una modificación de las condiciones del préstamo» con el deudor. Pero se trata de una concesión absurda: deudor y acreedor actual siempre pueden negociar una mejora de su préstamo, incluso si han pasado los quince días de carencia, incluso (y estoy seguro que alguno no lo creerá) si se han acordado las condiciones del nuevo préstamo; hasta tanto la nueva escritura se firme, se puede negociar y novar el préstamo existente. Según la norma, el acreedor histórico dispone de quince días para firmar la escritura de novación, pero también esta regla es absurda, porque en quince días no da tiempo de negociar, cumplir los trámites de los artículos 14 y 15 de la Ley 5/2019 y firmar en el Notario; como digo, empero, la norma no obliga a las partes: si deudor y acreedor actual están de acuerdo en la novación, pueden firmar más tarde, porque el transcurso del plazo de carencia de quince días no convierte a la «oferta» (aceptada, seguro) de subrogación en un contrato vinculante para el deudor. Finalmente, no es éste el último absurdo de la norma nueva. Se enfatiza en la reforma de 2019 que en el futuro estará obligado el acreedor actual a certificar el saldo a instancia del subrogante. Y la norma procede luego como si no pudiera ser de otra forma, como si incondicionalmente el acreedor histórico hubiera cumplido este deber, para el que no hay sanción civil (y creo que tampoco regulatoria). ¿Pero y si no cumple? Por ejemplo, el acreedor aduce que la hipoteca a subrogar contiene una cláusula que desactiva la subrogación o impone una mutación de rango si el deudor está gravado con hipoteca posterior en favor del mismo banco, o simplemente aduce que el oferente no es una entidad que pueda ampararse en la norma. La Ley nueva no ha diseñado ningún mecanismo notarial ni procesal para que pueda neutralizarse la negativa del acreedor vigente, frustrando la subrogación en su conjunto, porque los Registradores se negarán a inscribir la escritura de subrogación si no se acompaña el certificado de saldo.

La reforma de 2019 ha puesto en claro, si falta hacía, que la entronización de un régimen ad hoc de subrogaciones hipotecarias activas era un mecanismo superfluo y perverso. El régimen vigente (al menos el artículo 2) debe ser eliminado sin más, y remitir a las partes al artículo 1211 del Código Civil, de donde nunca debió haber salido este asunto.