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¿Vincula el convenio arbitral pactado en junta de propietarios a quienes no participaron en su adopción?
17 de septiembre, 2019
Examino en esta nota la eficacia del convenio arbitral pactado en el seno de una comunidad de propietarios frente a comuneros que no han intervenido en su aprobación.
Las cuestiones a tener en cuenta son las siguientes:
1) No plantea problemas la admisibilidad de este convenio arbitral: «la forma del convenio arbitral es muy flexible, según prevé el artículo 9 de la Ley de Arbitraje (…). Por ello, no es imprescindible que para la reclamación por vía arbitral de las deudas que mantengan los comuneros con una comunidad el convenio haya de constar en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, sino que tal convenio puede consignarse en un acuerdo posterior de sus integrantes como lo es el tomado en junta ordinaria o extraordinaria» (STSJ Madrid 32/2014, de 2 de junio, JUR 2014261093). Tal posibilidad —dice la sentencia— está prevista en la Exposición de Motivos de la Ley de Arbitraje cuando permite que «por obra de la voluntad se especifiquen, completen y hasta se modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que (como ocurre en nuestro caso) no contravengan las normas de Derecho Necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la Ley».
2) La discusión surge a la hora de determinar si este convenio vincula o no a quienes no participaron en su aprobación (porque votaron en contra, se abstuvieron o no asistieron a la junta, ni impugnaron el acuerdo comunitario mediante el ejercicio de la acción prevista en el art. 18 Ley Propiedad Horizontal, en adelante LPH). La Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid 32/2014, de 2 de junio, antes citada, expone que los criterios seguidos por los tribunales en esta materia no son uniformes, como evidencian las decisiones contrapuestas seguidas en varias de las Secciones de la Audiencia Provincial de Madrid, a pesar del acuerdo de unificación de criterios (del orden jurisdiccional civil de la Audiencia Provincial de Madrid) adoptado el día 23 de septiembre de 2004. Estas soluciones contradictorias aparecen resumidas, por ejemplo, en el Auto de la Audiencia Provincial Madrid, Sección 21ª núm. 92/2012 de 27 marzo (AC 2012, 805), que extiende la disparidad también a la posibilidad de que el juez ejecutor pueda apreciar de oficio la inexistencia del convenio arbitral (cuestión en la que ahora no me detendré), y giran en torno a si los acuerdos en los que la comunidad decida el procedimiento a seguir para reclamación de cuotas y en general para dirimir controversias quedan cobijados en el artículo 14 (e) LPH, que parece referirse solo a los acuerdos que se adopten en materia de la organización y buen gobierno.
3) Entre las posturas contradictorias el Tribunal Superior de Justicia de Madrid se inclina por la que se pronuncia a favor de la eficacia del convenio en estos casos (ver también la STSJ Islas Canarias 3/2017, de 7 de junio (AC 2017, 762), recogiendo en su apoyo los argumentos contenidos en el AAP Madrid, Sección 13ª, núm. 272/2012 de 8 noviembre (JUR 201317301), para el que queda al arbitrio de los comuneros establecer el arbitraje en los estatutos, o aprobarlo en la junta de propietarios, bastando en este último caso para su establecimiento la mayoría simple, pues dicho acuerdo no se puede encuadrar en ninguno de los supuestos configurados como acuerdos especiales. En este último supuesto la voluntad común, rectamente formada a través del cauce legal preestablecido, absorbe y sustituye a la de cada uno de los propietarios, bien por exteriorizarla en la junta convocada con tal finalidad bien por inferirse en sentido favorable.
Las cuestiones a tener en cuenta son las siguientes:
1) No plantea problemas la admisibilidad de este convenio arbitral: «la forma del convenio arbitral es muy flexible, según prevé el artículo 9 de la Ley de Arbitraje (…). Por ello, no es imprescindible que para la reclamación por vía arbitral de las deudas que mantengan los comuneros con una comunidad el convenio haya de constar en los Estatutos de la Comunidad de Propietarios, sino que tal convenio puede consignarse en un acuerdo posterior de sus integrantes como lo es el tomado en junta ordinaria o extraordinaria» (STSJ Madrid 32/2014, de 2 de junio, JUR 2014261093). Tal posibilidad —dice la sentencia— está prevista en la Exposición de Motivos de la Ley de Arbitraje cuando permite que «por obra de la voluntad se especifiquen, completen y hasta se modifiquen ciertos derechos y deberes, siempre que (como ocurre en nuestro caso) no contravengan las normas de Derecho Necesario, claramente deducibles de los mismos términos de la Ley».
2) La discusión surge a la hora de determinar si este convenio vincula o no a quienes no participaron en su aprobación (porque votaron en contra, se abstuvieron o no asistieron a la junta, ni impugnaron el acuerdo comunitario mediante el ejercicio de la acción prevista en el art. 18 Ley Propiedad Horizontal, en adelante LPH). La Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid 32/2014, de 2 de junio, antes citada, expone que los criterios seguidos por los tribunales en esta materia no son uniformes, como evidencian las decisiones contrapuestas seguidas en varias de las Secciones de la Audiencia Provincial de Madrid, a pesar del acuerdo de unificación de criterios (del orden jurisdiccional civil de la Audiencia Provincial de Madrid) adoptado el día 23 de septiembre de 2004. Estas soluciones contradictorias aparecen resumidas, por ejemplo, en el Auto de la Audiencia Provincial Madrid, Sección 21ª núm. 92/2012 de 27 marzo (AC 2012, 805), que extiende la disparidad también a la posibilidad de que el juez ejecutor pueda apreciar de oficio la inexistencia del convenio arbitral (cuestión en la que ahora no me detendré), y giran en torno a si los acuerdos en los que la comunidad decida el procedimiento a seguir para reclamación de cuotas y en general para dirimir controversias quedan cobijados en el artículo 14 (e) LPH, que parece referirse solo a los acuerdos que se adopten en materia de la organización y buen gobierno.
3) Entre las posturas contradictorias el Tribunal Superior de Justicia de Madrid se inclina por la que se pronuncia a favor de la eficacia del convenio en estos casos (ver también la STSJ Islas Canarias 3/2017, de 7 de junio (AC 2017, 762), recogiendo en su apoyo los argumentos contenidos en el AAP Madrid, Sección 13ª, núm. 272/2012 de 8 noviembre (JUR 201317301), para el que queda al arbitrio de los comuneros establecer el arbitraje en los estatutos, o aprobarlo en la junta de propietarios, bastando en este último caso para su establecimiento la mayoría simple, pues dicho acuerdo no se puede encuadrar en ninguno de los supuestos configurados como acuerdos especiales. En este último supuesto la voluntad común, rectamente formada a través del cauce legal preestablecido, absorbe y sustituye a la de cada uno de los propietarios, bien por exteriorizarla en la junta convocada con tal finalidad bien por inferirse en sentido favorable.
