Declaración de obra nueva y AJD: no cabe actualizar el «valor real de coste de la obra nueva» aunque la escritura se formalice años después del fin de la construcción
16 de junio, 2026
El Tribunal Supremo, en su sentencia de 18 de mayo de 2026 (rec. núm. 8043/2023), analiza si en las escrituras de declaración de obra nueva, a efectos de calcular la base imponible de la modalidad impositiva de actos jurídicos documentados (AJD) del impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados —constituida por el valor real de coste de la obra nueva que se declare—, cabe o no aplicar coeficientes de actualización monetaria, índices correctores por antigüedad o coeficientes deflactores, cuando el devengo del impuesto se produce en un momento muy posterior a la construcción del inmueble.
En el caso analizado por el tribunal, una sociedad autoliquidó en 2014 la citada modalidad impositiva por una escritura pública de declaración de obra nueva otorgada pocos días antes, declarando una base imponible de 47.000 euros, teniendo en cuenta que la obra declarada se había realizado 55 años antes —en 1962—, por un importe de 7.819.954 pesetas. Disconforme, la Administración tributaria balear inició un procedimiento de comprobación de valores, dictando en 2018 un acuerdo de liquidación provisional en el que actualizó la base imponible a un importe de 336.255,60 euros.
Recurrida la liquidación por el contribuyente, el Tribunal Económico-Administrativo Regional de las Islas Baleares estimó la reclamación y liquidó conforme al valor inicial en pesetas, criterio que confirmó el Tribunal Superior de Justicia balear, cuyo fallo recurrió en casación la Administración autonómica.
Pues bien, el Alto Tribunal desestima de nuevo las pretensiones de la recurrente avalando, por tanto, los argumentos del contribuyente.
Señala así, en primer lugar, que, conforme al artículo 70 del Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, «la base imponible en las escrituras de declaración de obra nueva estará constituida por el valor real de coste de la obra nueva que se declare», aludiendo por tanto al coste real de la obra. Ello, señala el Tribunal Supremo, significa que para dicha cuantificación solo debe atenderse al importe efectivamente satisfecho por ese concepto, ya que dicha norma no alude al valor de mercado ni prevé la aplicación de criterios monetarios o de actualización de ningún tipo cuando, entre la escritura que se otorga y el momento de la realización de la obra, existiera una diferencia temporal «por relevante que pudiera ser este lapso en el tiempo».
Esa interpretación, añade el tribunal, resulta avalada por su jurisprudencia previa. Así, en la sentencia de 9 de abril de 2012 (rec. núm. 95/2009), señalaba ya que «la base imponible de la citada modalidad impositiva, cuando el contenido de la escritura gravada es el de declaración de obra nueva, viene determinada por el valor real del coste de la obra, que no puede ser otro que el de ejecución material de la obra, siendo improcedente determinarlo mediante la valoración del inmueble». En la misma línea, en la sentencia de 11 de abril de 2013 (rec. núm. 2991/2012) el Alto Tribunal añadía que «la expresión «valor real de coste de la obra» no puede significar otra cosa que lo que debe valorarse es lo que realmente costó la ejecución de la obra, sin que proceda realizar la valoración del inmueble como resultado final de la obra nueva», doctrina que también se reflejó en dos sentencias de 18 de mayo de 2020 (rec. núm. 4382/2017 y 5535/2017).
Por otra parte, argumenta el tribunal, la propia Dirección General de Tributos ha seguido esa misma línea interpretativa, por ejemplo, en su consulta vinculante V1465-15, donde, citando expresamente la referida jurisprudencia del Tribunal Supremo, se posicionó en favor de considerar que el valor real del coste de la obra a que se refiere el Reglamento del impuesto «no puede ser otro que el de ejecución material de la obra, porque es el más coherente con la supuesta manifestación de capacidad económica que se pretende gravar en la declaración de obra nueva, que es la incorporación al mundo jurídico de un elemento patrimonial anteriormente inexistente». En la misma línea, la consulta vinculante V3306-19 especificaba que no forman parte de la base imponible aquellos conceptos que no integren «estrictamente, el coste de ejecución material», línea interpretativa que también siguió el Tribunal Económico-Administrativo Central, por ejemplo, en su resolución de 20 de septiembre de 2018 (RG 5175/2015).
En definitiva, concluye el Alto Tribunal, lo que ha de valorarse es el valor real de lo edificado traducido en su coste de ejecución, magnitud que no tiene que coincidir y no puede confundirse con el valor del inmueble terminado, sobre el que influyen aspectos ajenos y añadidos a aquel coste, como su situación, el beneficio industrial o la tributación indirecta a la que sea sometido, lo que determinaría su valor de mercado. Ello, en contra de lo alegado por la Administración, no choca con el principio de capacidad económica porque, entre otras razones, no estamos ante una transmisión donde el momento y las circunstancias en las que hubiera tenido lugar el acto traslativo sí deberían reflejarse o incidir en su cuantificación. Por el contrario, se trata simplemente del acceso documentado al Registro de la Propiedad de una obra nueva, y el Reglamento solo contempla y se limita a cuantificarlo por el importe efectivamente satisfecho por la construcción, nada más.
Sobre la base de todo lo anterior, el Tribunal Supremo fija doctrina determinando que (a) «el gravamen de las escrituras de declaración de obra nueva por el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, para la determinación de la base imponible, está constituida por el valor real de coste de la obra nueva que se declare, sin que se puedan aplicar coeficientes de actualización monetaria cuando el devengo se produce en un momento muy posterior a la construcción del inmueble», y que (b) «la base imponible en las escrituras de declaración de obra nueva viene constituida por el valor real de coste de la obra nueva que se declare, independientemente del día en que se formalice la escritura pública, que es el momento de devengo del impuesto, y el día que finalizó de la construcción que se documenta».
