Rendimientos del capital inmobiliario: deducibilidad de las primas de seguros de vida cuya suscripción influye en las condiciones del préstamo hipotecario que grava el inmueble arrendado
10 de septiembre, 2026
El Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC), en su Resolución de 24 de junio de 2026 (RG 7082/2025), analiza, en el contexto del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), si, para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario generado por el arrendamiento de un inmueble, es fiscalmente deducible el importe de las primas de seguros de vida cuya contratación está incluida en las condiciones del préstamo hipotecario que grava el inmueble arrendado y cuya suscripción determina una bonificación en el tipo de interés del préstamo.
A esos efectos, el tribunal, tras analizar el tenor literal de los artículos 23.1 a) de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (LIRPF) y 13 del Reglamento del impuesto, recuerda que son gastos deducibles para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario todos los «gastos necesarios» para su obtención; que se ha establecido un sistema numerus apertus a esos efectos; que las primas que nos ocupan no pueden entenderse incluidas entre los «intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien» a que se refiere dicho precepto, y que, además de tales intereses, el legislador hace referencia a «los demás gastos de financiación» como partida deducible.
En ese contexto, el tribunal analiza particularmente la posibilidad de calificar las primas satisfechas por el seguro de vida como un «gasto de financiación», teniendo en cuenta que se trata de un concepto jurídico indeterminado atendiendo a la normativa del impuesto, cuyo contenido ha de integrarse de acuerdo con los criterios generales de interpretación normativa.
Así, el TEAC realiza en primer lugar una revisión de la evolución normativa del impuesto, recordando que la referencia a los «demás gastos» derivados de la financiación ajena se incluía en la base de la deducción por inversión en vivienda habitual ya en la Ley 40/1998 o en el Real Decreto Legislativo 3/2004, de 5 de marzo, y que se mantuvo en el artículo 68 de la actual Ley 35/2006 hasta el 1 de enero de 2013, momento a partir del cual la citada deducción pervive únicamente en régimen de derecho transitorio, según la disposición transitoria decimoctava de la LIRPF. Pues bien, el tribunal destaca que, respecto de dicha deducción, la doctrina administrativa aceptó de manera casi unánime que las primas del seguro de vida cuya contratación estuviera asociada a la formalización de un préstamo hipotecario conformarían la base de la deducción, al entenderse como parte de los demás gastos derivados de la financiación ajena «cuando la contratación de tal seguro figura entre las condiciones del prestamista», citando en ese sentido varias consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos (DGT).
Teniendo en cuenta lo anterior, el tribunal no encuentra ahora razones para fundamentar una calificación diferente a efectos de la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, conclusión que no es extensible, aclara, a otros seguros de vida cuya asunción no esté relacionada con las condiciones del préstamo, como pudiera ser aquel contratado por el arrendador para asegurar el riesgo de su fallecimiento o invalidez sin que tal contratación figure en las condiciones del prestamista.
Sentado lo anterior, el TEAC recuerda que, tras la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, no es conforme a derecho que las entidades bancarias concedentes de préstamos hipotecarios ofrezcan el seguro de vida como un producto vinculado a estos, sino que únicamente lo pueden ofrecer como un «producto de venta combinada», esto es, como un producto cuya contratación inicial y duración son voluntarias para el prestatario. No obstante, añade el tribunal, no debe confundirse el hecho de que la suscripción sea voluntaria con que su importe no pueda ser deducible. Y es que, señala, el concepto de «gasto necesario» al que se refiere la normativa del impuesto para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario hay que entenderlo bajo la noción de que tal gasto está correlacionado de un modo directo con la obtención del rendimiento sujeto a imposición.
Así, concluye que, en la medida en que su existencia figure en el contrato de préstamo y esté correlacionada de modo directo con la obtención del rendimiento sujeto a imposición, deberá entenderse que el importe de las primas satisfechas anualmente, en proporción al número de días de arrendamiento efectivo del inmueble, constituye un gasto de financiación. De ese modo, cuando se suscribe un seguro de vida en el marco de la formalización del préstamo hipotecario que grava el inmueble arrendado en tanto que dicha suscripción permite una bonificación en el tipo de interés del préstamo, cabe concluir que existe una clara correlación entre esa suscripción y la obtención de los rendimientos sujetos a imposición, puesto que su contratación va a suponer el pago de un menor interés deducible en el préstamo hipotecario, intereses de los que no cabe duda de que son gastos necesarios y están correlacionados con el rendimiento.
Por otra parte, desde una perspectiva sistemática, el tribunal entiende que la noción de «gasto necesario» no puede supeditarse a que el gasto tenga que ser obligatorio —en el sentido de que su asunción no pueda ser evitada por el obligado tributario, al venir necesariamente impuesta para la obtención del rendimiento íntegro del capital inmobiliario sujeto a imposición—, tal y como cabe deducir de algunas partidas calificadas en la normativa del impuesto como gastos necesarios —por ejemplo, los derivados de servicios personales—. Se separa así expresamente el TEAC del criterio interpretativo defendido por la DGT en contestación a su consulta vinculante V2303-18 —sobre la que gira la argumentación jurídica de la directora recurrente para negar la deducibilidad de las primas del seguro de vida que nos ocupan—, ya que, al aceptar la normativa del impuesto la deducibilidad como gasto necesario de partidas no obligatorias, no cabe establecer tal parámetro interpretativo en relación con el citado seguro de vida.
En última instancia, añade el tribunal, la deducibilidad de las primas del seguro de vida asociadas a la contratación de un préstamo hipotecario que grava el inmueble arrendado se fundamenta también en un criterio de interpretación teleológica. Y ello porque, habiendo aceptado el legislador la deducibilidad de los gastos por intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien productor de los rendimientos, negar la deducibilidad de la prima del seguro de vida que conlleva una bonificación del tipo de interés no sería coherente con el fin pretendido por el legislador de conseguir una tributación de los rendimientos del capital inmobiliario acorde con la capacidad económica generada por la obtención del rendimiento, capacidad que, igual que se ve mermada por el gasto financiero, ha de verse atenuada por el desembolso de las primas asociadas a la contratación del seguro de vida.
Por todo ello, el tribunal unifica criterio respecto de la cuestión analizada y concluye que «el importe de las primas de seguros de vida cuya contratación está incluida en las condiciones del préstamo hipotecario que grava el inmueble arrendado y cuya suscripción determina una bonificación en el tipo de interés del préstamo tiene la consideración de gasto deducible para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, al constituir gasto de financiación ex artículo 23.1 a) 1.º LIRPF».
