Seguro de pérdida de alquileres y venta del inmueble arrendado después de su destrucción
15 de octubre, 2026
Una sociedad limitada, propietaria de una nave industrial arrendada, concertó un seguro (denominado «Multirriesgo Industrial») para asegurar dicho inmueble contra el riesgo de incendio. Además, como garantía suplementaria, se contrató la cobertura de la eventual pérdida de las rentas del arrendamiento. En concreto, la póliza cubría «la pérdida de los ingresos por alquiler del edificio o local (…), como consecuencia de un siniestro cubierto por la póliza, siempre que esté asegurado el continente y que el local esté cedido en alquiler mediante contrato vigente en el momento inmediato anterior a la ocurrencia del siniestro». En todo caso, la indemnización que eventualmente fuera debida quedaba limitada tanto en el aspecto cuantitativo (al 10 % del capital del continente) como en el temporal (se cubrirían, como máximo, los alquileres correspondientes a 12 meses).
Durante la vigencia de la póliza se produjo un incendio que destruyó totalmente la nave. Como consecuencia, el arrendatario dio por extinguido el contrato de arrendamiento. Posteriormente, la asegurada vendió el terreno y los restos de la nave.
En lo que respecta en concreto a los daños derivados de la pérdida de los alquileres (único asunto al que nos referiremos en estas líneas), la aseguradora entendió que procedía indemnizar a la compañía asegurada por las rentas correspondientes a un período de 3 meses y 15 días (esto es, por el tiempo transcurrido entre el siniestro y la enajenación del inmueble). Disconforme con ello, la compañía asegurada demandó a la aseguradora reclamando la indemnización correspondiente a 12 meses de alquileres (el límite indemnizatorio temporal previsto en la póliza). La Audiencia Provincial —revocando en este punto el fallo de primera instancia— estimó el recurso de la demandada al considerar que la garantía contratada comprendía los alquileres dejados de percibir por la propietaria, de manera que, cuando esta deja de serlo, «ya no hay perjuicio por impago de rentas porque no tendría derecho alguno a su percepción». De hecho, la Audiencia afirmó que todo lo que excediera de esos tres meses y medio «no son más que sueños de ganancia, carentes de toda realidad».
El Tribunal Supremo estimó el único motivo admitido del recurso de casación interpuesto por la actora y declaró que esta tenía derecho a la indemnización pactada en la póliza por la pérdida de los alquileres, con el límite de 12 meses (Sentencia 1411/2026, de 10 de septiembre [ECLI:ES:TS:2026:3695]). En síntesis, la decisión se desarrolló en los siguientes términos:
(a) El Tribunal Supremo centró la cuestión en la aplicación del artículo 26 de la Ley de Contrato de Seguro (LCS), según el cual, para la determinación del daño, «se atenderá al valor del interés asegurado en el momento inmediatamente anterior a la realización del siniestro». A este respecto, recordó, de la mano de su propia doctrina (SSTS 997/2002, de 23 de octubre [ECLI:ES:TS:2002:6991], y 338/2023, de 1 de marzo [ECLI:ES:TS:2023:671]), que por interés asegurado se entiende «la relación económica que existe entre un sujeto (el asegurado) y un bien o derecho, que tiene un valor económico, y que, a consecuencia de un evento o suceso determinado, puede sufrir una disminución, lesión o pérdida, que ha de ser resarcida por la indemnización del seguro».
(b) La sentencia reseñada indicó que en el caso resuelto era clara la existencia, en el momento de perfeccionarse el contrato de seguro, de un interés asegurable cuyo valor se cifraba, precisamente, en el importe de los pagos que la asegurada y arrendadora debía recibir del arrendatario durante la vigencia del contrato. Y existía ciertamente un riesgo de que se produjera un siniestro que lesionara dicho interés. Ese siniestro consistió en la destrucción por incendio de la nave industrial arrendada, con la consiguiente extinción del contrato de arrendamiento y la consecuente pérdida de las rentas arrendaticias esperadas.
(c) En suma: la extinción del contrato de arrendamiento (que trajo consigo la pérdida de alquileres, esto es, la lesión al interés) no se produjo por la venta del inmueble, sino por el incendio y destrucción de la nave (esto es, como consecuencia de un siniestro cubierto por la póliza). Por tanto, en aplicación del artículo 26 LCS, el daño había de determinarse por referencia al momento inmediatamente anterior al siniestro y se materializó, precisamente, en la pérdida de los alquileres por la imposibilidad de mantener en vigor el contrato de arrendamiento existente en ese momento.
En realidad, la asegurada tenía dos intereses distintos. Por una parte, el que le correspondía como propietaria, que se vio dañado al incendiarse la finca de su propiedad. Por otra, el que le correspondía como arrendadora: percibir las rentas pactadas. Este interés se vio lesionado por el incendio en la medida en que este supuso la extinción del contrato de arrendamiento. Y, del mismo modo que vender el terreno con los restos de la nave después del incendio no la privó de su derecho a ser indemnizada por los daños sufridos por el inmueble, tampoco la privó del derecho a ser indemnizada por los alquileres perdidos (con los límites pactados). De no ser así, la asegurada, en su calidad de arrendadora, no se vería indemnizada por el daño sufrido (según lo convenido), sino en una cantidad menor. Recuérdese que la conexión temporal que se establecía convencionalmente entre el seguro principal (sobre la nave) y la garantía suplementaria (pérdida de alquileres) solo condicionaba la vigencia de esta última a que el contrato de arrendamiento estuviese vigente en el momento del siniestro, no a su continuidad posterior.
