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Derecho de superficie sin segregación ni georreferencia
6 de febrero, 2020
La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 28 de noviembre de 2019 trata de tres interesantes temas relativos al derecho de superficie. Primero, si el título de inscripción puede ser un documento privado elevado a público. Segundo, si la inscripción de una superficie parcial exige segregación de la finca. Tercero si procede cumplir la exigencia de georreferenciación.
En el documento privado la titular registral vendía a otra sociedad un derecho de superficie sobre parte de la finca, obligándose las partes a realizar las gestiones necesarias para constituir el derecho de superficie así como la posterior segregación física y jurídica del «suelo del superficiario» para con posterioridad proceder a la venta de dicha parcela. La registradora entiende que no procede elevar a público un contrato privado como de constitución de derecho de superficie diez años atrás, ya que en el contrato privado no se constituía el derecho, sino que se establecía una serie de derechos y obligaciones, como la de constituir en el futuro un derecho de superficie y una promesa de venta futura de la finca sobre la que se materialice previa su segregación; además, el derecho de superficie exige para su constitución escritura e inscripción, por lo que no podía estar válidamente constituido entonces y que además, al hacerlo ahora exige además la georreferenciación de la porción de la parcela donde recae.
La Dirección General rechaza el defecto alegado por la registradora. La elevación a público de un documento privado no sólo tiene eficacia meramente recognoscitiva, sino que también puede tener una eficacia complementadora del negocio, a modo de «renovatio contractus». De los términos de la escritura, complementada por diligencia de la misma fecha (en la que las partes definen la ubicación concreta del derecho de superficie), e incluso de una escritura de constitución de la hipoteca sobre la finca, de la que resulta que no se extiende la hipoteca al derecho de superficie, resultan todos los elementos necesarios para la inscripción de este derecho de superficie. Entiende, sin embargo el centro directivo, que la referencia a la obligación futura de realizar la segregación de la parcela afectada por el derecho de superficie carece de trascendencia real y debe ser objeto de denegación (arts. 2 y 98 Ley Hipotecaria y art. 9 Reglamento Hipotecario).Pero el derecho de superficie puede ser inscrito sin llevar a cabo la segregación del terreno, ya que es perfectamente factible constituir un derecho de uso sobre alguna de las partes materiales susceptible de aprovechamiento independiente de un inmueble siempre y cuando quede suficientemente determinado (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce.
Por último, respecto a la georreferenciación obligatoria del derecho de superficie, la Dirección General también lo rechaza ya que sólo es obligatorio para determinados supuestos: como ocurrirá en el caso de la segregación de la finca o si se declarase una obra nueva en los casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la obra. Como determina el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, las coordenadas se refieren a la superficie ocupada por la edificación, lo que debe entenderse en el sentido de que tiene que estar realmente ocupada, no meramente proyectada su ocupación.
En el documento privado la titular registral vendía a otra sociedad un derecho de superficie sobre parte de la finca, obligándose las partes a realizar las gestiones necesarias para constituir el derecho de superficie así como la posterior segregación física y jurídica del «suelo del superficiario» para con posterioridad proceder a la venta de dicha parcela. La registradora entiende que no procede elevar a público un contrato privado como de constitución de derecho de superficie diez años atrás, ya que en el contrato privado no se constituía el derecho, sino que se establecía una serie de derechos y obligaciones, como la de constituir en el futuro un derecho de superficie y una promesa de venta futura de la finca sobre la que se materialice previa su segregación; además, el derecho de superficie exige para su constitución escritura e inscripción, por lo que no podía estar válidamente constituido entonces y que además, al hacerlo ahora exige además la georreferenciación de la porción de la parcela donde recae.
La Dirección General rechaza el defecto alegado por la registradora. La elevación a público de un documento privado no sólo tiene eficacia meramente recognoscitiva, sino que también puede tener una eficacia complementadora del negocio, a modo de «renovatio contractus». De los términos de la escritura, complementada por diligencia de la misma fecha (en la que las partes definen la ubicación concreta del derecho de superficie), e incluso de una escritura de constitución de la hipoteca sobre la finca, de la que resulta que no se extiende la hipoteca al derecho de superficie, resultan todos los elementos necesarios para la inscripción de este derecho de superficie. Entiende, sin embargo el centro directivo, que la referencia a la obligación futura de realizar la segregación de la parcela afectada por el derecho de superficie carece de trascendencia real y debe ser objeto de denegación (arts. 2 y 98 Ley Hipotecaria y art. 9 Reglamento Hipotecario).Pero el derecho de superficie puede ser inscrito sin llevar a cabo la segregación del terreno, ya que es perfectamente factible constituir un derecho de uso sobre alguna de las partes materiales susceptible de aprovechamiento independiente de un inmueble siempre y cuando quede suficientemente determinado (máxime si se trata de un derecho inscribible) la porción de la finca sobre la que recaerá tal derecho de goce.
Por último, respecto a la georreferenciación obligatoria del derecho de superficie, la Dirección General también lo rechaza ya que sólo es obligatorio para determinados supuestos: como ocurrirá en el caso de la segregación de la finca o si se declarase una obra nueva en los casos en que la edificación se encuentre finalizada, momento en el que podrán determinarse efectivamente las coordenadas de la obra. Como determina el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, las coordenadas se refieren a la superficie ocupada por la edificación, lo que debe entenderse en el sentido de que tiene que estar realmente ocupada, no meramente proyectada su ocupación.
Autor/es
Ángel Carrasco – Consejero Académico
Tipología
Actualidad Jurídica
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