Volver a Publicaciones
PUBLICACIÓN
El tercer poseedor de finca hipotecada no puede obtener cancelación de la hipoteca que garantiza deuda ajena, aunque ésta se halle a su vez exonerada
8 de abril, 2024
1. Anatomía de la EPI cuando existan acreedores con garantía real
Como es sabido, el Texto Refundido de la Ley Concursal de 2022 (TRLCON), con modificaciones de versiones anteriores, regula la llamada Exoneración del Pasivo Insatisfecho (EPI) de personas naturales (no incluidas en las excepciones de los arts. 487 y 488) que incurran en déficit de liquidación o que directamente obtengan una declaración de concurso sin masa, bien conforme a un plan de pagos sin liquidación simultánea o mediante liquidación. La exoneración del pasivo insatisfecho se extenderá a la totalidad de las deudas insatisfechas, salvo (…) las deudas con garantía real, sean por principal, intereses o cualquier otro concepto debido, dentro del límite del privilegio especial, calculado conforme a lo establecido en esta ley (art. 489.8º). Los acreedores por créditos no exonerables mantendrán sus acciones contra el deudor y podrán promover la ejecución judicial o extrajudicial de aquellos (art. 490 II). Cualquier exoneración declarada respecto de una deuda con garantía real quedará revocada por ministerio de la ley si, ejecutada la garantía, el producto de la ejecución fuese suficiente para satisfacer, en todo o en parte, deuda provisional o definitivamente exonerada (art. 492 bis apartado 3). La exoneración no afectará a los derechos de los acreedores frente a los obligados solidariamente con el deudor y frente a sus fiadores, avalistas, aseguradores, hipotecante no deudor o quienes, por disposición legal o contractual, tengan obligación de satisfacer todo o parte de la deuda exonerada, quienes no podrán invocar la exoneración del pasivo insatisfecho obtenido por el deudor (art. 492.1º). Quienes, por disposición legal o contractual, tengan obligación de pago de la totalidad o parte de deuda no exonerable o no exonerada, adquirirán por el pago los derechos de repetición, regreso y subrogación frente al deudor y frente a los obligados solidariamente con el deudor, sus fiadores, avalistas, aseguradores y demás obligados por causa legal o contractual respecto de la deuda (art. 494.1).
2. El tercer poseedor de finca hipotecada que pertenece al concursado beneficiado por EPI
El «tercer poseedor de finca hipotecada» es como un fiador real por deuda ajena ex post facto. No ha prestado hipoteca por deuda de tercero, pero ha adquirido finca de tercero que se encuentra hipotecada, sin asumir cumulativamente la deuda garantizada. En consecuencia, es un sujeto que tiene destinado con afección real un activo propio al pago de una deuda de tercero. Conforme al artículo 118 II de la Ley Hipotecaria, si el comprador descontó del precio el montante de la responsabilidad, el vendedor que pagara se subrogaría en la hipoteca, a efectos (también) del artículo 494.1 TRLCON.
El tercer poseedor de finca hipotecada no es a efectos de EPI un acreedor con garantía real, porque ni tiene garantía real frente a su deudor y frente a quien la tiene no es deudor. ¿Puede exonerarse este deudor de esta «responsabilidad» por deuda ajena de la que no es deudor, liberando de esta forma su finca del gravamen hipotecario? En teoría, el sistema de EPI no es un esquema de liberación de gravámenes, pero no es menos cierto que tampoco el titular de la garantía es un acreedor del gravado.
El asunto ha sido objeto de reciente resolución por la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 marzo 2024 (BOE de 27 de marzo). Esta resolución se refiere a un supuesto en que el deudor hipotecario (vendedor) de la finca ha obtenido el beneficio de EPI, y es la compradora (no exonerada, o no consta) la que reclama su cancelación por instancia privada. Es el caso que el comprador se había subrogado en la deuda, pero no constaba que el banco hubiera aceptado esta subrogación con liberación del deudor originario, por lo que, al menos eso mantiene la Dirección General, todo ocurre como si se tratara de un verdadero tercer poseedor de finca hipotecada. Pero también había retenido el comprador la parte del precio de la compraventa para pagar la hipoteca, de forma que, de obtener ahora la cancelación de la misma, se enriquecería según el centro directivo, al no haber pagado esta hipoteca en el precio de compraventa. Se concluye no aceptar la cancelación solicitada, que requeriría consentimiento del titular de la hipoteca, prestado en escritura pública.
Es muy justo que el comprador que retiene parte del precio para pagar la hipoteca no pueda resultar beneficiado por una EPI del vendedor, que, de haber pagado a su acreedor hipotecario (y no podía hacerlo, porque la deuda frente a éste estaba incluida en la exoneración) hubiera podido subrogarse en el lugar del banco como titular de la hipoteca contra el comprador que ahora solicita la cancelación. Pero, aunque no hubiese existido esta retención, tampoco el titular de la hipoteca (ya no acreedor) perdería su derecho por haber sido exonerada la deuda del vendedor mediante una EPI. Y esto sería así, aunque también el propietario gravado con la hipoteca solicitara y obtuviera EPI.
Como es sabido, el Texto Refundido de la Ley Concursal de 2022 (TRLCON), con modificaciones de versiones anteriores, regula la llamada Exoneración del Pasivo Insatisfecho (EPI) de personas naturales (no incluidas en las excepciones de los arts. 487 y 488) que incurran en déficit de liquidación o que directamente obtengan una declaración de concurso sin masa, bien conforme a un plan de pagos sin liquidación simultánea o mediante liquidación. La exoneración del pasivo insatisfecho se extenderá a la totalidad de las deudas insatisfechas, salvo (…) las deudas con garantía real, sean por principal, intereses o cualquier otro concepto debido, dentro del límite del privilegio especial, calculado conforme a lo establecido en esta ley (art. 489.8º). Los acreedores por créditos no exonerables mantendrán sus acciones contra el deudor y podrán promover la ejecución judicial o extrajudicial de aquellos (art. 490 II). Cualquier exoneración declarada respecto de una deuda con garantía real quedará revocada por ministerio de la ley si, ejecutada la garantía, el producto de la ejecución fuese suficiente para satisfacer, en todo o en parte, deuda provisional o definitivamente exonerada (art. 492 bis apartado 3). La exoneración no afectará a los derechos de los acreedores frente a los obligados solidariamente con el deudor y frente a sus fiadores, avalistas, aseguradores, hipotecante no deudor o quienes, por disposición legal o contractual, tengan obligación de satisfacer todo o parte de la deuda exonerada, quienes no podrán invocar la exoneración del pasivo insatisfecho obtenido por el deudor (art. 492.1º). Quienes, por disposición legal o contractual, tengan obligación de pago de la totalidad o parte de deuda no exonerable o no exonerada, adquirirán por el pago los derechos de repetición, regreso y subrogación frente al deudor y frente a los obligados solidariamente con el deudor, sus fiadores, avalistas, aseguradores y demás obligados por causa legal o contractual respecto de la deuda (art. 494.1).
2. El tercer poseedor de finca hipotecada que pertenece al concursado beneficiado por EPI
El «tercer poseedor de finca hipotecada» es como un fiador real por deuda ajena ex post facto. No ha prestado hipoteca por deuda de tercero, pero ha adquirido finca de tercero que se encuentra hipotecada, sin asumir cumulativamente la deuda garantizada. En consecuencia, es un sujeto que tiene destinado con afección real un activo propio al pago de una deuda de tercero. Conforme al artículo 118 II de la Ley Hipotecaria, si el comprador descontó del precio el montante de la responsabilidad, el vendedor que pagara se subrogaría en la hipoteca, a efectos (también) del artículo 494.1 TRLCON.
El tercer poseedor de finca hipotecada no es a efectos de EPI un acreedor con garantía real, porque ni tiene garantía real frente a su deudor y frente a quien la tiene no es deudor. ¿Puede exonerarse este deudor de esta «responsabilidad» por deuda ajena de la que no es deudor, liberando de esta forma su finca del gravamen hipotecario? En teoría, el sistema de EPI no es un esquema de liberación de gravámenes, pero no es menos cierto que tampoco el titular de la garantía es un acreedor del gravado.
El asunto ha sido objeto de reciente resolución por la Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 4 marzo 2024 (BOE de 27 de marzo). Esta resolución se refiere a un supuesto en que el deudor hipotecario (vendedor) de la finca ha obtenido el beneficio de EPI, y es la compradora (no exonerada, o no consta) la que reclama su cancelación por instancia privada. Es el caso que el comprador se había subrogado en la deuda, pero no constaba que el banco hubiera aceptado esta subrogación con liberación del deudor originario, por lo que, al menos eso mantiene la Dirección General, todo ocurre como si se tratara de un verdadero tercer poseedor de finca hipotecada. Pero también había retenido el comprador la parte del precio de la compraventa para pagar la hipoteca, de forma que, de obtener ahora la cancelación de la misma, se enriquecería según el centro directivo, al no haber pagado esta hipoteca en el precio de compraventa. Se concluye no aceptar la cancelación solicitada, que requeriría consentimiento del titular de la hipoteca, prestado en escritura pública.
Es muy justo que el comprador que retiene parte del precio para pagar la hipoteca no pueda resultar beneficiado por una EPI del vendedor, que, de haber pagado a su acreedor hipotecario (y no podía hacerlo, porque la deuda frente a éste estaba incluida en la exoneración) hubiera podido subrogarse en el lugar del banco como titular de la hipoteca contra el comprador que ahora solicita la cancelación. Pero, aunque no hubiese existido esta retención, tampoco el titular de la hipoteca (ya no acreedor) perdería su derecho por haber sido exonerada la deuda del vendedor mediante una EPI. Y esto sería así, aunque también el propietario gravado con la hipoteca solicitara y obtuviera EPI.
