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El Tribunal Supremo arroja a la nulidad muchas hipotecas otorgadas en favor de bancos
24 de mayo, 2024
Muy común es este supuesto de hecho. Se otorgan en el mismo instante notarial el título por el que el hipotecante adquiere el dominio (de alguien que sí aparece en el RP con facultades para transmitir) y el título por el que este adquirente/hipotecante grava la finca con hipoteca en favor del banco que le ha adelantado el precio de adquisición. La STS 621/2024 priva en tales casos al banco de la protección que el artículo 34 de la Ley Hipotecaria brinda a los terceros registrales.
En el caso, el problema se suscita respecto de la adquisición de un derecho real de garantía —hipoteca— constituido por quien adquiere su derecho de propiedad en virtud de una extinción de condominio que es declarada nula por sentencia firme. La escritura de constitución de la hipoteca se otorgó en la misma notaría inmediatamente después que la de extinción del condominio sobre la finca, y desde la notaría se remitieron por este orden telemáticamente las copias electrónicas al Registro de la Propiedad, practicándose la inscripción por dicho orden. Por tanto, el asiento de presentación de la hipoteca es posterior al asiento de presentación de la atribución de propiedad del hipotecante ex condómino, pero la escritura de hipoteca no es posterior a este asiento, de forma que, en el momento de constituirse la hipoteca, el constituyente-deudor no aparecía de ninguna forma en el Registro de la Propiedad como legitimado para disponer y constituir la hipoteca.
Según la Sala 1ª, precisamente porque el artículo 34 de la Ley Hipotecaria salva el defecto de titularidad o del poder de disposición del transmitente que, según el Registro de la Propiedad, aparece con facultades para transmitir el derecho de que se trate, la protección al tercero requiere como requisito objetivo que su acto de adquisición, válido y a título oneroso, sea realizado con el titular registral como disponente y que a su vez el tercero inscriba su adquisición. Por ello, para que quede protegido por la fe pública registral el tercero de buena fe que adquiere a título oneroso no es suficiente que llegue a inscribir, lo que será posible si finalmente se inscribe el derecho de su transmitente. En el caso de la hipoteca, la inscripción, por lo demás, es requisito de la constitución del derecho real, pero en modo alguno exime del requisito del poder de disposición del constituyente del derecho.
El artículo 34 de la Ley Hipotecaria exige literalmente que el tercero adquiera el derecho «de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo». Es decir, que adquiera de quien conste en el Registro como titular actual del derecho y que del Registro se infiera que tiene poder de disposición del derecho. La inscripción del transmitente ha de ser anterior a la adquisición del tercero, ya que la protección del citado artículo 34 LH se basa en la apariencia jurídica creada por la inscripción. Por ello, a los efectos de dicho artículo hay que atender, no a la fecha de la inscripción del tercero, sino a la de la celebración del contrato que la originó, como ya afirmara la célebre sentencia de 12 de noviembre de 1970 ( Roj: STS 97/1970 – ECLI:ES:TS:1970:97), con cita de las anteriores de 26 de febrero de 1949, 24 de abril de 1962 y 22 de noviembre de 1963, y cuyo criterio es seguido por las sentencias 348/1994, de 22 de abril, de 14 de junio de 1994 (rc. 2431/1991), y 178/2015, de 10 de abril.
La sentencia recurrida ha entendido que para cumplir con el requisito de que la adquisición del tercero proceda del titular registral es suficiente que el asiento de presentación del transmitente haya sido ya extendido. Es decir, que el Banco quedaría protegido en la adquisición del derecho real de hipoteca porque el asiento de presentación del título de quien la constituyó, que luego fue declarado inválido, se practicó antes que el asiento de presentación de la escritura de la hipoteca. En abstracto, sostiene la Sala de casación, el razonamiento de la Audiencia Provincial es conforme con la interpretación doctrinal mayoritaria del requisito de la previa inscripción del transmitente para el caso de que en el momento en que el tercero realiza su adquisición el título del transmitente esté ya presentado en el Registro. Sin embargo, la sentencia prescinde de que, en este supuesto que juzgamos, tal como resulta de los hechos acreditados en la instancia, en el momento de otorgarse la escritura de la hipoteca (que, como hemos dicho, es el momento al que debe estarse para el requisito de la previa inscripción del artículo 34 de la Ley Hipotecaria) todavía no estaba presentado en el Registro de la Propiedad el título del partícipe en la comunidad por el que se adjudicaba la propiedad de la finca. De este modo, no negamos la buena fe del Banco, pues pudo creer razonablemente que el prestatario era propietario de la finca en virtud de la recién otorgada escritura de extinción del condominio, pero sí debemos constatar que carecía del previo requisito de la inscripción del artículo 34, pues dada la inmediatez con la que se otorgaron ambas escrituras, su remisión telemática no puede obviar que cuando se otorgó la escritura de hipoteca no estaba presentada en el Registro la escritura de extinción del condominio. Por ello, se estima el recurso de casación y se casa la sentencia recurrida, en el sentido de declarar la nulidad de la hipoteca otorgada.
En el caso, el problema se suscita respecto de la adquisición de un derecho real de garantía —hipoteca— constituido por quien adquiere su derecho de propiedad en virtud de una extinción de condominio que es declarada nula por sentencia firme. La escritura de constitución de la hipoteca se otorgó en la misma notaría inmediatamente después que la de extinción del condominio sobre la finca, y desde la notaría se remitieron por este orden telemáticamente las copias electrónicas al Registro de la Propiedad, practicándose la inscripción por dicho orden. Por tanto, el asiento de presentación de la hipoteca es posterior al asiento de presentación de la atribución de propiedad del hipotecante ex condómino, pero la escritura de hipoteca no es posterior a este asiento, de forma que, en el momento de constituirse la hipoteca, el constituyente-deudor no aparecía de ninguna forma en el Registro de la Propiedad como legitimado para disponer y constituir la hipoteca.
Según la Sala 1ª, precisamente porque el artículo 34 de la Ley Hipotecaria salva el defecto de titularidad o del poder de disposición del transmitente que, según el Registro de la Propiedad, aparece con facultades para transmitir el derecho de que se trate, la protección al tercero requiere como requisito objetivo que su acto de adquisición, válido y a título oneroso, sea realizado con el titular registral como disponente y que a su vez el tercero inscriba su adquisición. Por ello, para que quede protegido por la fe pública registral el tercero de buena fe que adquiere a título oneroso no es suficiente que llegue a inscribir, lo que será posible si finalmente se inscribe el derecho de su transmitente. En el caso de la hipoteca, la inscripción, por lo demás, es requisito de la constitución del derecho real, pero en modo alguno exime del requisito del poder de disposición del constituyente del derecho.
El artículo 34 de la Ley Hipotecaria exige literalmente que el tercero adquiera el derecho «de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo». Es decir, que adquiera de quien conste en el Registro como titular actual del derecho y que del Registro se infiera que tiene poder de disposición del derecho. La inscripción del transmitente ha de ser anterior a la adquisición del tercero, ya que la protección del citado artículo 34 LH se basa en la apariencia jurídica creada por la inscripción. Por ello, a los efectos de dicho artículo hay que atender, no a la fecha de la inscripción del tercero, sino a la de la celebración del contrato que la originó, como ya afirmara la célebre sentencia de 12 de noviembre de 1970 ( Roj: STS 97/1970 – ECLI:ES:TS:1970:97), con cita de las anteriores de 26 de febrero de 1949, 24 de abril de 1962 y 22 de noviembre de 1963, y cuyo criterio es seguido por las sentencias 348/1994, de 22 de abril, de 14 de junio de 1994 (rc. 2431/1991), y 178/2015, de 10 de abril.
La sentencia recurrida ha entendido que para cumplir con el requisito de que la adquisición del tercero proceda del titular registral es suficiente que el asiento de presentación del transmitente haya sido ya extendido. Es decir, que el Banco quedaría protegido en la adquisición del derecho real de hipoteca porque el asiento de presentación del título de quien la constituyó, que luego fue declarado inválido, se practicó antes que el asiento de presentación de la escritura de la hipoteca. En abstracto, sostiene la Sala de casación, el razonamiento de la Audiencia Provincial es conforme con la interpretación doctrinal mayoritaria del requisito de la previa inscripción del transmitente para el caso de que en el momento en que el tercero realiza su adquisición el título del transmitente esté ya presentado en el Registro. Sin embargo, la sentencia prescinde de que, en este supuesto que juzgamos, tal como resulta de los hechos acreditados en la instancia, en el momento de otorgarse la escritura de la hipoteca (que, como hemos dicho, es el momento al que debe estarse para el requisito de la previa inscripción del artículo 34 de la Ley Hipotecaria) todavía no estaba presentado en el Registro de la Propiedad el título del partícipe en la comunidad por el que se adjudicaba la propiedad de la finca. De este modo, no negamos la buena fe del Banco, pues pudo creer razonablemente que el prestatario era propietario de la finca en virtud de la recién otorgada escritura de extinción del condominio, pero sí debemos constatar que carecía del previo requisito de la inscripción del artículo 34, pues dada la inmediatez con la que se otorgaron ambas escrituras, su remisión telemática no puede obviar que cuando se otorgó la escritura de hipoteca no estaba presentada en el Registro la escritura de extinción del condominio. Por ello, se estima el recurso de casación y se casa la sentencia recurrida, en el sentido de declarar la nulidad de la hipoteca otorgada.
