Nuevas opciones de compra simulatorias de pactos comisorios prohibidos
5 de noviembre, 2024
Se examina un modelo de clausulado reciente que incurre en la prohibición del artículo 1859 del Código Civil
La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) está conociendo recientemente de un supuesto generalizado de opción de compra comisoria del tipo siguiente. El concedente de la opción («deudor») recibe una cantidad pequeña en concepto de prima de opción y una cantidad mucho mayor en concepto de «adelanto» del precio de la compra, que habría que pagar en el caso en que se ejercitara la opción de compra. La opción de compra tiene una duración no superior al año, pero el concedente puede «cancelarla» (sic) si devuelve al sedicente optante una cantidad predeterminada, el adelanto, y los «gastos» correspondientes o bien por el simple transcurso del plazo máximo pactado para el ejercicio de la opción sin que el optante la ejercite. Ignoro de dónde ha nacido este engendro jurídico, manifiestamente fraudulento. Seguramente el autor del modelo se ha dejado llevar por la benévola interpretación sostenida por la Dirección General sobre la inscribibilidad de las opciones de compra en funciones de garantía.
El «nuevo» modelo ha sido rechazado por el centro directivo como negocio fraudulento que esconde un pacto comisorio prohibido:
RDGSJFP de 11 junio 2024.
Se otorga escritura mediante la que se concede una opción de compra pactando que el precio es de 110.000 euros, recibiendo en el acto como precio de la opción 5.000 euros y «a cuenta» 105.000 euros, restando un pago de 4.400 euros. El plazo para el ejercicio de la opción es de un año y un mes desde la fecha de otorgamiento, pero sin que en ningún caso se pueda ejercitar antes de 12 meses desde el otorgamiento. Transcurrido el plazo de la opción sin ejercitarla, quedaría la opción sin efecto, si bien para la cancelación sería precisa la «devolución» de la cifra entregada como cantidad a cuenta. No se inscribe.
RDGSJFP de 31 de julio de 2024.
Se fija como prima de la opción la cantidad de 10.000 euros, y como precio de la futura compra la cantidad de 95.000 euros. La entidad optante entrega al concedente, como anticipo del precio de compra, la cantidad de 80.000 euros. El plazo para el ejercicio de la opción va desde el día 27 de febrero de 2025 hasta el día 27 de agosto de 2025. La entidad optante podrá ejercitar unilateralmente la opción, abonando al concedente el precio de la compra, descontadas tanto las cantidades ya entregadas, como las cargas o gastos vinculados a la finca de los que hubiera tenido que hacerse cargo la entidad optante. Si llegado el día 28 de agosto de 2025 no se hubiese ejercitado la opción de compra, quedará extinguida la opción; si la optante no ejercitase la opción, y dado que los 90.000 euros —prima de la opción y anticipo— ya entregados tienen el carácter de arras, la optante perderá dicha cantidad, y, si el concedente, antes del día 27 de febrero de 2025, decidiese dejar sin efecto la opción, deberá restituir a la optante la cantidad de 105.000 euros, en concepto de compensación por la ruptura del acuerdo de compra y gastos de constitución de la opción soportados por la optante. No se inscribe.
RDGSJFP de 30 de julio de 2024
«La entidad optante estaría obligándose a adelantar a la vendedora, sin indicar cuál sea la causa, el dinero que pueda necesitar para hacer frente a sus obligaciones, sin tener delimitadas cuáles puedan ser estas ni en qué importe. Es decir, se le está concediendo a los vendedores un préstamo o crédito, en el que las condiciones del mismo se dejan fuera de la escritura, pero que, queda garantizado por la finca y que, en caso de llegar a ejercitar la opción (se supone, si el vendedor no devuelve las cantidades adelantadas por la entidad optante, que han de descontarse del precio) puede suponer la vulneración de la prohibición del pacto comisorio, que pretende evitar que el acreedor pueda hacer suyo el inmueble dado como garantía».
