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PUBLICACIÓN
Sentencia que declara la disolución de una comunidad de bienes. Su incidencia en el retracto de comuneros ejercitado con posterioridad y antes de la división del bien
17 de noviembre, 2023
1. Son presupuestos objetivos de la acción de retracto de comuneros del artículo 1522 del Código Civil (CC) que preexista a la venta una comunidad de bienes y que la enajenación sea a título oneroso en que la contraprestación, por su naturaleza, permita la subrogación del retrayente en el lugar del comprador. La STS 153/2020 de 5 marzo (RJ 2020/733), analiza ambos requisitos en un supuesto en que se había ejercitado dicha acción cuando la venta del derecho de un copropietario había tenido lugar con posterioridad a la disolución de la comunidad (acordada en sentencia estimatoria de la acción de división de cosa común), pero antes de su efectiva extinción mediante la venta de la finca en subasta (que era el cauce acordado en la referida sentencia) y adjudicación a los comuneros de la parte que les correspondía, y llega a la conclusión de que no concurren, desestimando el recurso de casación interpuesto. En la presente nota me centraré solo en el primero de tales presupuestos (la preexistencia de la comunidad), analizando los argumentos de la sentencia que le llevaron a concluir su inexistencia en el caso.
2. A juicio de los recurrentes, no existe precepto alguno que permita distinguir, a los efectos del ejercicio del derecho de retracto, una distinta naturaleza de la comunidad antes y después de la sentencia que declara su disolución, con anterioridad a que se produzca su efectiva extinción (en el caso por medio de subasta del bien), sino que, mientras la situación de comunidad subsista, existe el derecho de retracto de comunero, que conserva su pleno sentido y finalidad en ambas situaciones.
En cambio, el Tribunal Supremo, ratificando el criterio de la Audiencia, considera que «la sentencia judicial firme declarando la disolución de la comunidad… provoca(n) una alteración o mutación jurídica de la copropiedad», su extinción, que imposibilita el éxito de la acción del retracto porque «cumplida la aludida finalidad extintiva del condominio de forma más amplia por la acción de división, que supone la supresión íntegra de la comunidad, carece de funcionalidad económico-social el retracto de comuneros…, lo que hace que decaiga la justificación legal del sacrificio que para el derecho de propiedad y para la libertad de contratación supone el derecho de retracto…». El fundamento invocado es, por tanto, que la sentencia estimatoria de la acción de división de la cosa común que declara la disolución de la comunidad produce el efecto de la extinción del condominio, y apoya tal conclusión en la naturaleza constitutiva de la citada sentencia y en los efectos que tales sentencias producen.
3. Las sentencias constitutivas innovan el ordenamiento jurídico, creando, modificando o extinguiendo determinadas relaciones o situaciones jurídicas. Lo característico de ellas es que producen un efecto jurídico material directo (constitutivo, modificativo o extintivo) en el ámbito sustantivo, y en esto se diferencian de las meramente declarativas, que no crean (modifican o extinguen) la relación o situación jurídicas, sino que se limitan a reconocen las preexistentes. La sentencia del Tribunal Supremo analizada recoge con claridad esta doctrina: «Las sentencias constitutivas… no se limitan tampoco a declarar la existencia de una situación jurídica anterior en los términos en que preexistiera en la realidad extraprocesal, sino que crean, modifican o extinguen la situación jurídica misma a que se refieren, previo el juicio lógico de conformidad de la pretensión con el derecho objetivo en que consiste su fundamentación. Se trata del nacimiento de una situación jurídica nueva que no preexistía a la propia sentencia, una vez firme, sino que se genera por el imperium propio de la sentencia».
En consecuencia, a partir de la sentencia, y como efecto directo de la misma, la comunidad debe entenderse disuelta y, en consecuencia, dice el Tribunal Supremo, «ya no subsiste en los términos en que la contempla el artículo 400 CC y, a que se refiere el artículo 1525 CC», por lo que no cabe ya una acción de retracto basada en el presupuesto de su concurrencia. La orden de llevar a cabo la división por medio de subasta, contenida también en la sentencia, debe entenderse como un mandato complementario dirigido al cumplimiento y eficacia del pronunciamiento constitutivo (disolución) de la sentencia que integraría un supuesto de ejecución impropia (art. 522.2 LEC); pero «el carácter vicario de esta actuación ejecutiva respecto del pronunciamiento constitutivo de disolución de la comunidad, no puede impedir que se reconozca la alteración o mutación jurídica de la comunidad, que deviene en una situación in fieri o transitoria, incompatible ya con el posible ejercicio de una acción de retracto en caso de venta de una cuota de copropiedad (posible por no implicar la sentencia de disolución una prohibición de enajenar en el medio tiempo hasta la subasta) que está en situación de pendencia de ser transformada en una cuota de liquidación sobre la parte del precio que corresponda en la venta pública…».
4. Es cierto que, como recuerda la sentencia (citando la STS 217/2016, de 6 de abril), la finalidad del retracto es «la terminación de situaciones de comunidad», permitiendo «reducir el número de partícipes de la comunidad», al evitar que la salida de uno de ellos por la venta de su cuota indivisa se sustituya por la entrada de uno nuevo extraño a la comunidad. Y también lo es que, por ello, consumada la acción de división de la cosa común, no concurre «la causa justificativa del sacrificio que supone el retracto a la propiedad y a la libertad de contratación al quedar absorbida y superada por la eficacia extintiva derivada de la comunidad derivada de la acción de división ejercitada» (RDGRN de 25 de julio de 2019). Con palabras de la sentencia que antes citaba, «cumplida la aludida finalidad extintiva del condominio de forma más amplia por la acción de división, que supone la supresión íntegra de la comunidad, carece de funcionalidad económico-social el retracto de comuneros».
Pero es dudoso que, como la sentencia continúa diciendo, el efecto extintivo se haya producido «en un supuesto como el presente». La cuestión a plantear, es si la acción de división se consuma con la declaración de disolución de la comunidad o con su efectiva división (física o económica) y adjudicación a cada comunero de su parte, de la que la disolución es su presupuesto; o dicho con otras palabras, si las actuaciones encaminadas a tal fin (en el caso la subasta) son meras actuaciones ejecutivas («de carácter vicario») que tienen por objeto lograr la efectividad de una extinción de la comunidad ya producida por la disolución.
La propia sentencia analizada, que atribuye a la disolución eficacia extintiva, considera, sin embargo, que la comunidad subsiste, siquiera solo como «una situación in fieri o transitoria» abocada a su liquidación por medio de la subasta del bien. Pero, si bien se observa, esta situación puede verse prolongada en el tiempo si ninguno de los interesados la insta, y durante ella la propiedad del bien sigue perteneciendo proindiviso a los titulares y, por lo tanto, la comunidad subsiste (art. 392 CC), aunque ciertamente no en los mismos términos que con anterioridad a la declaración de disolución; de modo semejante a como existe una comunidad post-ganancial con posterioridad a una sentencia que acuerda la disolución del matrimonio y hasta su liquidación, que es diferente de la ganancial y se regirá por las normas de la comunidad de bienes. Y si lo anterior es cierto, cabe preguntarse si, como dice la sentencia, tal situación es incompatible con el retracto o, por el contrario, su ejercicio es posible, al no existir —como dijeron los recurrentes— norma alguna que distinga, a tales efectos, ambas comunidades (la anterior a la sentencia que acordó la disolución y la posterior a ella con anterioridad a la división) y subsistir en la segunda las razones que justifican su finalidad.
2. A juicio de los recurrentes, no existe precepto alguno que permita distinguir, a los efectos del ejercicio del derecho de retracto, una distinta naturaleza de la comunidad antes y después de la sentencia que declara su disolución, con anterioridad a que se produzca su efectiva extinción (en el caso por medio de subasta del bien), sino que, mientras la situación de comunidad subsista, existe el derecho de retracto de comunero, que conserva su pleno sentido y finalidad en ambas situaciones.
En cambio, el Tribunal Supremo, ratificando el criterio de la Audiencia, considera que «la sentencia judicial firme declarando la disolución de la comunidad… provoca(n) una alteración o mutación jurídica de la copropiedad», su extinción, que imposibilita el éxito de la acción del retracto porque «cumplida la aludida finalidad extintiva del condominio de forma más amplia por la acción de división, que supone la supresión íntegra de la comunidad, carece de funcionalidad económico-social el retracto de comuneros…, lo que hace que decaiga la justificación legal del sacrificio que para el derecho de propiedad y para la libertad de contratación supone el derecho de retracto…». El fundamento invocado es, por tanto, que la sentencia estimatoria de la acción de división de la cosa común que declara la disolución de la comunidad produce el efecto de la extinción del condominio, y apoya tal conclusión en la naturaleza constitutiva de la citada sentencia y en los efectos que tales sentencias producen.
3. Las sentencias constitutivas innovan el ordenamiento jurídico, creando, modificando o extinguiendo determinadas relaciones o situaciones jurídicas. Lo característico de ellas es que producen un efecto jurídico material directo (constitutivo, modificativo o extintivo) en el ámbito sustantivo, y en esto se diferencian de las meramente declarativas, que no crean (modifican o extinguen) la relación o situación jurídicas, sino que se limitan a reconocen las preexistentes. La sentencia del Tribunal Supremo analizada recoge con claridad esta doctrina: «Las sentencias constitutivas… no se limitan tampoco a declarar la existencia de una situación jurídica anterior en los términos en que preexistiera en la realidad extraprocesal, sino que crean, modifican o extinguen la situación jurídica misma a que se refieren, previo el juicio lógico de conformidad de la pretensión con el derecho objetivo en que consiste su fundamentación. Se trata del nacimiento de una situación jurídica nueva que no preexistía a la propia sentencia, una vez firme, sino que se genera por el imperium propio de la sentencia».
En consecuencia, a partir de la sentencia, y como efecto directo de la misma, la comunidad debe entenderse disuelta y, en consecuencia, dice el Tribunal Supremo, «ya no subsiste en los términos en que la contempla el artículo 400 CC y, a que se refiere el artículo 1525 CC», por lo que no cabe ya una acción de retracto basada en el presupuesto de su concurrencia. La orden de llevar a cabo la división por medio de subasta, contenida también en la sentencia, debe entenderse como un mandato complementario dirigido al cumplimiento y eficacia del pronunciamiento constitutivo (disolución) de la sentencia que integraría un supuesto de ejecución impropia (art. 522.2 LEC); pero «el carácter vicario de esta actuación ejecutiva respecto del pronunciamiento constitutivo de disolución de la comunidad, no puede impedir que se reconozca la alteración o mutación jurídica de la comunidad, que deviene en una situación in fieri o transitoria, incompatible ya con el posible ejercicio de una acción de retracto en caso de venta de una cuota de copropiedad (posible por no implicar la sentencia de disolución una prohibición de enajenar en el medio tiempo hasta la subasta) que está en situación de pendencia de ser transformada en una cuota de liquidación sobre la parte del precio que corresponda en la venta pública…».
4. Es cierto que, como recuerda la sentencia (citando la STS 217/2016, de 6 de abril), la finalidad del retracto es «la terminación de situaciones de comunidad», permitiendo «reducir el número de partícipes de la comunidad», al evitar que la salida de uno de ellos por la venta de su cuota indivisa se sustituya por la entrada de uno nuevo extraño a la comunidad. Y también lo es que, por ello, consumada la acción de división de la cosa común, no concurre «la causa justificativa del sacrificio que supone el retracto a la propiedad y a la libertad de contratación al quedar absorbida y superada por la eficacia extintiva derivada de la comunidad derivada de la acción de división ejercitada» (RDGRN de 25 de julio de 2019). Con palabras de la sentencia que antes citaba, «cumplida la aludida finalidad extintiva del condominio de forma más amplia por la acción de división, que supone la supresión íntegra de la comunidad, carece de funcionalidad económico-social el retracto de comuneros».
Pero es dudoso que, como la sentencia continúa diciendo, el efecto extintivo se haya producido «en un supuesto como el presente». La cuestión a plantear, es si la acción de división se consuma con la declaración de disolución de la comunidad o con su efectiva división (física o económica) y adjudicación a cada comunero de su parte, de la que la disolución es su presupuesto; o dicho con otras palabras, si las actuaciones encaminadas a tal fin (en el caso la subasta) son meras actuaciones ejecutivas («de carácter vicario») que tienen por objeto lograr la efectividad de una extinción de la comunidad ya producida por la disolución.
La propia sentencia analizada, que atribuye a la disolución eficacia extintiva, considera, sin embargo, que la comunidad subsiste, siquiera solo como «una situación in fieri o transitoria» abocada a su liquidación por medio de la subasta del bien. Pero, si bien se observa, esta situación puede verse prolongada en el tiempo si ninguno de los interesados la insta, y durante ella la propiedad del bien sigue perteneciendo proindiviso a los titulares y, por lo tanto, la comunidad subsiste (art. 392 CC), aunque ciertamente no en los mismos términos que con anterioridad a la declaración de disolución; de modo semejante a como existe una comunidad post-ganancial con posterioridad a una sentencia que acuerda la disolución del matrimonio y hasta su liquidación, que es diferente de la ganancial y se regirá por las normas de la comunidad de bienes. Y si lo anterior es cierto, cabe preguntarse si, como dice la sentencia, tal situación es incompatible con el retracto o, por el contrario, su ejercicio es posible, al no existir —como dijeron los recurrentes— norma alguna que distinga, a tales efectos, ambas comunidades (la anterior a la sentencia que acordó la disolución y la posterior a ella con anterioridad a la división) y subsistir en la segunda las razones que justifican su finalidad.
