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PUBLICACIÓN
Sobre el alcance de la legitimación para impugnar acuerdos comunitarios regulada en el artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal
15 de abril, 2024
El artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) regula la legitimación para impugnar acuerdos comunitarios, estableciendo, como requisito general, que el propietario (que impugne el acuerdo) «deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas»; pero exime de su cumplimiento cuando se trate de la impugnación de acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 (las fijadas en el título —o conforme a lo especialmente establecido— para contribuir a los gastos generales)».
La Sentencia del Tribunal Supremo (TS) 287/2024, de 28 de febrero (rec. 6089/2019), contiene un resumen de la jurisprudencia sobre el alcance de esta exención, y su conocimiento puede tener interés en la práctica por cuanto precisa diferentes casos en los que la misma resulta o no aplicable:
(i) La STS 671/2011, de 14 de octubre, dispuso que este presupuesto de procedibilidad no puede aplicarse con independencia del tipo de acuerdo que se adopte (y, por lo tanto, también de los que son objeto de la exención) por el hecho de que el comunero se encuentre privado de voto en la junta en que se aprobó. La causa que le impide votar y pasar a formar parte de la voluntad de la comunidad de propietarios en los acuerdos que se adopten, «no puede convertirse en causa para negar legitimación al comunero para impugnarlos si la morosidad proviene del incumplimiento del acuerdo tomado en junta relativo al establecimiento o alteración de las cuotas a que se refiere el artículo 9, ni debe ser óbice por tanto para la aplicabilidad de la excepción al requisito de procedibilidad establecido en el artículo 18.2».
(ii) La STS 613/2013, de 22 de octubre, consideró que el acuerdo de eximir del pago de unas obras en elementos comunes (en el caso, la bajada del ascensor a cota cero) a los propietarios de los bajos, siendo asumido el coeficiente que les corresponde por las viviendas, se ve afectado por la excepción porque supone una alteración del sistema de participación en los gastos comunes, puesto que no se ajusta al sistema «especialmente establecido» en juntas anteriores; sin que sea obstáculo que dicha alteración no tenga un carácter permanente (al referirse a un gasto concreto, la bajada del ascensor a cota cero), puesto que el precepto no distingue entre alteraciones puntuales o permanentes.
(iii) La STS 604/2014, de 22 de octubre considera no aplicable la excepción cuando el acuerdo impugnado se limita a «aumentar la contribución a los gastos para el año 2009, lo que no equivale a incorporar o imponer un sistema nuevo de distribución de gastos».
(iv) La STS 613/2013, de 22 de octubre, consideró que, en general, «(l)os acuerdos que liquidan la deuda de un propietario con la comunidad, los que aprueban el presupuesto del ejercicio o lo liquidan y fijan de este modo el importe de lo que cada propietario debe pagar, los que establecen derramas extraordinarias para atender determinadas contingencias, etc., no pueden considerarse incluidos en la excepción referida en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo (art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal) o el especialmente establecido en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o al menos suspendido cautelarmente en su eficacia».
La Sentencia del Tribunal Supremo (TS) 287/2024, de 28 de febrero (rec. 6089/2019), contiene un resumen de la jurisprudencia sobre el alcance de esta exención, y su conocimiento puede tener interés en la práctica por cuanto precisa diferentes casos en los que la misma resulta o no aplicable:
(i) La STS 671/2011, de 14 de octubre, dispuso que este presupuesto de procedibilidad no puede aplicarse con independencia del tipo de acuerdo que se adopte (y, por lo tanto, también de los que son objeto de la exención) por el hecho de que el comunero se encuentre privado de voto en la junta en que se aprobó. La causa que le impide votar y pasar a formar parte de la voluntad de la comunidad de propietarios en los acuerdos que se adopten, «no puede convertirse en causa para negar legitimación al comunero para impugnarlos si la morosidad proviene del incumplimiento del acuerdo tomado en junta relativo al establecimiento o alteración de las cuotas a que se refiere el artículo 9, ni debe ser óbice por tanto para la aplicabilidad de la excepción al requisito de procedibilidad establecido en el artículo 18.2».
(ii) La STS 613/2013, de 22 de octubre, consideró que el acuerdo de eximir del pago de unas obras en elementos comunes (en el caso, la bajada del ascensor a cota cero) a los propietarios de los bajos, siendo asumido el coeficiente que les corresponde por las viviendas, se ve afectado por la excepción porque supone una alteración del sistema de participación en los gastos comunes, puesto que no se ajusta al sistema «especialmente establecido» en juntas anteriores; sin que sea obstáculo que dicha alteración no tenga un carácter permanente (al referirse a un gasto concreto, la bajada del ascensor a cota cero), puesto que el precepto no distingue entre alteraciones puntuales o permanentes.
(iii) La STS 604/2014, de 22 de octubre considera no aplicable la excepción cuando el acuerdo impugnado se limita a «aumentar la contribución a los gastos para el año 2009, lo que no equivale a incorporar o imponer un sistema nuevo de distribución de gastos».
(iv) La STS 613/2013, de 22 de octubre, consideró que, en general, «(l)os acuerdos que liquidan la deuda de un propietario con la comunidad, los que aprueban el presupuesto del ejercicio o lo liquidan y fijan de este modo el importe de lo que cada propietario debe pagar, los que establecen derramas extraordinarias para atender determinadas contingencias, etc., no pueden considerarse incluidos en la excepción referida en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo (art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal) o el especialmente establecido en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o al menos suspendido cautelarmente en su eficacia».
