Venta concursal de finca sin cancelación simultánea del gravamen hipotecario

Se plantea en este recurso si es o no inscribible una escritura de venta de determinada finca —plaza de garaje— otorgada por la administradora concursal de una sociedad, titular registral de aquélla, declarada en concurso de acreedores, en fase de liquidación. La registradora aprecia que no es inscribible porque no se cancela simultáneamente una hipoteca que grava la finca, al considerar que, para inscribir la transmisión, la cancelación de la hipoteca va indisolublemente unida a la enajenación del bien gravado y al pago del crédito privilegiado.

El recurrente señala que en la escritura consta que el acreedor ha sido reembolsado, mediante la incorporación a la escritura de una certificación de dicho acreedor en ese sentido, sin que la venta se vea afectada por el hecho de que no se cancele la hipoteca que grava la finca, la cual se deberá cancelar con la inscripción de la correspondiente escritura de cancelación de hipoteca, al ser dos actos jurídicos diferentes, no afectando uno al otro.

La Dirección General confirma la calificación negativa. A pesar de carácter accesorio de la hipoteca respecto del crédito garantizado, no es suficiente el otorgamiento de carta de pago para cancelar una hipoteca; el consentimiento para la cancelación y la concesión de carta de pago deberá constar en escritura pública, en la que se tendrá que acreditar debidamente la representación del compareciente. La falta de ese consentimiento cancelatorio solo podrá ser suplido por resolución judicial firme recaída en el correspondiente procedimiento en que el titular registral hubiere sido demandado o, al menos parte; y, por último, que en los procedimientos de ejecución hipotecaria la adjudicación de la finca y la cancelación de la hipoteca ejecutada deben ser siempre simultáneos.

Constituyendo el concurso de acreedores una ejecución, aunque universal, e implicando un acto de liquidación del patrimonio del concursado, es imprescindible, para poder inscribir la transmisión de cada finca a favor del adquirente o adjudicatario, la cancelación simultánea y expresa de todas las cargas de contenido económico que las gravaren y, singularmente de las hipotecas que recayeran sobre las mismas (artículos 225 del texto refundido de la Ley Concursal, 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y 132 de la Ley Hipotecaria), no siendo suficiente para ello la mera manifestación, del acreedor o de la autoridad judicial, de que ha sido reembolsado.

Esta cancelación de la hipoteca, en el ámbito del concurso de acreedores, será posible, en primer lugar, si el acreedor hipotecario consiente expresamente en ella, por sí o debidamente representado, en escritura pública, sea ésta la misma escritura de transmisión o una específica de cancelación. También será posible la cancelación de la hipoteca si se presenta, junto con la escritura de enajenación, mandamiento de cancelación de cargas del juzgado mercantil, donde se inserte la resolución del juez del concurso, que deberá ser firme (artículo 524.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), en la que acuerde la cancelación y donde se exprese, en relación con los acreedores privilegiados cuya garantía se cancele, la intervención que hayan tenido en el procedimiento y el destino dado al precio obtenido en la transmisión, es decir, que se han respetado los derechos del acreedor con privilegio especial; y que se ha pagado o consignado el precio del bien a su favor.

La subsistencia del gravamen hipotecario, con subrogación del adquirente, es excepcional y requiere autorización específica del juez (artículo 212 del texto refundido de la Ley Concursal), lo que confirma que la inscripción de la transmisión y la cancelación de la hipoteca deben ser simultáneas, por analogía con lo previsto en los indicados artículos 133 de la Ley Hipotecaria y 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que las configura como operaciones que van indisolublemente unidas.

Esta conclusión ha sido confirmada por la jurisprudencia del Tribunal Supremo y así, la Sentencia de 23 de julio de 2013 señala que «si se opta por la realización del bien hipotecado, aisladamente o con otros activos del deudor, con lo obtenido deberá pagarse el crédito garantizado con la hipoteca y esta realización dará lugar a la cancelación de la carga», y que «la parte del crédito hipotecario no satisfecho con lo obtenido en la realización del bien hipotecado continuará reconocido dentro de la masa pasiva del concurso, con la calificación que corresponda».

Resolución de 28 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.