Una comunidad de propietarios en propiedad horizontal puede ser titular registral de derechos inscribibles, a pesar de carecer de personalidad jurídica
20 de octubre, 2026
Se discute si puede inscribirse en el Registro de la Propiedad un arrendamiento de local en favor de una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal. La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública reconoce esta posibilidad.
Debe tenerse en cuenta que, conforme a la redacción del artículo 9.e) de la Ley Hipotecaria (LH) dada por el artículo 1.1 de la Ley 13/2015, de 24 de junio, no solo se permite practicar anotaciones preventivas de demanda y embargo a favor de las comunidades de propietarios en régimen de propiedad horizontal, sino también que sea titular registral «(…) cuando sea el caso, el patrimonio separado a cuyo favor deba practicarse aquélla, cuando éste sea susceptible legalmente de ser titular de derechos u obligaciones».
Por lo demás, aunque la comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal carece de personalidad jurídica independiente (cfr. la sentencia del Tribunal Constitucional 115/1999, de 14 de junio), es objeto de consideración unitaria a determinados efectos legales, como consecuencia de la existencia de un patrimonio separado colectivo (cfr. sentencias del Tribunal Supremo —TS— de 19 de junio de 1965 y 8 de marzo de 1991). Así, se reconoce a la propia comunidad la titularidad de fondos y créditos comunes —artículos 9.1.f) y 22.1 de la Ley sobre Propiedad Horizontal (LPH)— y la existencia de obligaciones de esta —artículos 10.1 y el citado 22.1 de la LPH, precepto este último según el cual «La comunidad de propietarios responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor»— así como la posibilidad de arrendar elementos comunes —artículo 17.3, párrafo segundo, de la misma ley—. Además, la comunidad tiene capacidad procesal para demandar y ser demandada (cfr. arts. 13.3 de la LPH, 7 de la Ley Orgánica del Poder Judicial y 6.1.5.º y 544 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) y, como se ha expresado anteriormente, puede ser titular de anotaciones preventivas de embargo y de demanda.
También cabe poner de manifiesto que el Tribunal Supremo, en la sentencia 201/2021, de 13 de abril, reconoce que las comunidades de propietarios están incluidas en el ámbito subjetivo a que se refiere el segundo párrafo del artículo 3 del texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias (aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre), tras la modificación introducida por el apartado uno del artículo único de la Ley 3/2014, de 27 de marzo, según el cual «Son también consumidores a efectos de esta norma las personas jurídicas y las entidades sin personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial». De esta forma, como declara el alto tribunal en la referida sentencia, quedan incluidas en el ámbito de aplicación de dicha ley «todas aquellas entidades que carezcan de personalidad jurídica que actúen sin ánimo de lucro y en un ámbito ajeno a una actividad comercial o empresarial, incluidas las comunidades de propietarios, en la medida en que actúen en el tráfico dentro del ámbito de las funciones que legalmente le corresponden, como destinatario final de los bienes o servicios contratados, funciones que, en sí mismas, son ajenas a cualquier actividad empresarial o comercial».
Asimismo, el artículo 9 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, aprobado por el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, reconoce a las comunidades de propietarios legitimación para participar en las actuaciones de transformación urbanística y en las edificatorias.
Específicamente, y en lo que al arrendamiento se refiere, el artículo 17.3, párrafo segundo, de la LPH dispone que, con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la comunidad de propietarios podrá arrendar aquellos elementos comunes que no tengan asignado un uso específico en el inmueble.
De este precepto legal se infiere de forma indubitada que la comunidad de propietarios, en cuanto patrimonio separado colectivo al que se le reconoce legal y jurisprudencialmente un cierto grado de personalidad a determinados efectos, tiene aptitud para celebrar contratos propios de su tráfico jurídico y, en concreto, contratos de arrendamiento, que son de carácter esencialmente temporal y no transmiten la titularidad de los bienes objeto de estos, sin que exista inconveniente legal alguno para que ostente no solo la condición de arrendadora prevista por la LPH, sino también la posición contractual de arrendataria cuando se trate de destinar los elementos arrendados a un uso o finalidad de interés comunitario, tal y como ocurre en el presente caso, en el que las fincas arrendadas se destinan a espacios de carácter deportivo y cultural.
Por los anteriores razonamientos, debe concluirse que es admisible la inscripción del contrato de arrendamiento a favor de la comunidad de propietarios (vid. art. 2, quinto, de la LH), sin necesidad de que los comuneros sean identificados nominativamente, pues no son ellos quienes contratan a título individual el arrendamiento, sino el órgano comunitario competente.
RDGSJPFP de 26 junio de 2026.
