icon
Volver a Publicaciones
PUBLICACIÓN

Constitución de subcomunidad horizontal por propietario de un elemento privativo de propiedad horizontal

icon 16 de marzo, 2023
Resolución de 22 de febrero de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública.

Mediante las escrituras objeto de la calificación impugnada, la propietaria de determinado elemento privativo (una nave o local comercial en planta baja) de un edificio en régimen de propiedad horizontal constituye una subcomunidad, con transformación de tal local en cuatro viviendas y dos oficinas.

Según los estatutos que se contienen en la primera de tales escrituras, es elemento común de la subcomunidad, entre otros, el pasillo por el que se accede a tres de las cuatro viviendas y a las dos oficinas, que tiene unos noventa metros cuadrados y transcurre por el interior de la finca sobre la que se constituye la subcomunidad, con acceso desde la calle que se indica «y sin salida al portal, que no altera la estructura del inmueble, tampoco modifica la superficie de los restantes elementos privativos, y no tiene repercusión alguna en zonas o elementos comunes, por lo que no supone alteración del título constitutivo de la propiedad horizontal, y por tanto no es necesaria la autorización de la comunidad de propietarios».

En esa misma escritura el notario expresa que no es necesaria autorización especial de la junta de propietarios, pues según el título constitutivo que se reseña «respecto a los pisos números uno, dos, tres y cuatro o locales de planta baja, podrán sus respectivos propietarios agruparlos entre sí o dividirlos en cuantos tengan a bien, sin necesidad de autorización de la Junta de Copropietarios, los cuales se numerarán correlativamente a partir del número veintitrés y tendrán la cuota proporcional a la que tenía el piso subdividido». Y añade que: «Además, la constitución de la Subcomunidad se realiza dentro de un elemento privativo en propiedad horizontal, conservando éste su objetividad jurídica como elemento independiente dentro de la total propiedad horizontal, sin que se alteren ni afecten en modo alguno los elementos comunes o estructurales del edificio general».

El registrador de la propiedad suspende la inscripción solicitada porque, a su juicio, «la constitución de la subcomunidad en régimen de propiedad horizontal sobre un elemento privativo perteneciente a una propiedad horizontal, que da lugar a la formación de otros seis nuevos elementos susceptibles de aprovechamiento independiente y determina la configuración en dicho elemento privativo de un elemento común, que lo constituye un pasillo distribuidor de unos noventa metros cuadrados, constituye una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal en que dicho elemento privativo se integra que requiere el acuerdo de la Junta de Propietarios adoptado por unanimidad».

La Dirección General revoca la calificación del registrador.

El vigente artículo 2.d) de la Ley sobre propiedad horizontal (LPH), introducido mediante la disposición final primera de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, dispone que se entienden por subcomunidades (a las que se aplicará la LPH) las que resultan cuando, de acuerdo con lo dispuesto en el título constitutivo, varios propietarios disponen, en régimen de comunidad, para su uso y disfrute exclusivo, de determinados elementos o servicios comunes dotados de unidad e independencia funcional o económica. Se reconoce así legalmente lo que era una realidad en la práctica, de la que también ya se había hecho eco la doctrina y la jurisprudencia (cfr. Sentencias del Tribunal Supremo de 18 de diciembre de 1995 y 11 de julio de 2012).

En la correcta interpretación de este precepto legal, nada autoriza para entender que la constitución de una subcomunidad como la que es objeto de la escritura calificada en este caso exige que exista una previa norma estatutaria o disposición del título constitutivo de la total propiedad horizontal que expresamente autorice la creación de subcomunidades. Será suficiente que en dicho título constitutivo no se prohíba y que, eso sí, se cumplan los requisitos que, según las características de la subcomunidad de que se trate, sean necesarios respecto del título constitutivo propio de la subcomunidad, conforme a los artículos 5, 10.3.b) y 17 LPH.

En el presente caso se modifica el título constitutivo de la propiedad horizontal, pues el local originario se subdivide en seis elementos privativos, pero tal subdivisión no requiere el consentimiento de la junta de propietarios, dada la existencia de cláusula estatutaria por la que se permite la división de los locales de la planta baja sin necesidad de dicho consentimiento. Y cabe recordar que la validez de tales cláusulas ha sido admitida por el Centro Directivo.

Comentario.La redacción del artículo 2 b) LPH parece sugerir que la posibilidad de constituir estas subcomunidades está sujeta a que se contemple en el titulo constitutivo, de la comunidad general, no de la subcomunidad. Pero se agradece la interpretación flexible que hace la Dirección General. Observemos que a estas subcomunidades les resulta de aplicación la LPH en los mismos términos en que se aplica a la comunidad general, lo que tampoco es una solución evidente. Repárese que los subcomuneros, titulares de unidades subprivativas, no son miembros de la comunidad general, pues sus fincas privadas no están inscritas como unidades privativas en el título constitutivo de la comunidad general, sino sólo en el de la subcomunidad, que tendrá que ser practicado en el folio (este sí en propiedad horizontal) de la finca de origen. ¿Y cómo votan y pagan en la comunidad general?

 

Autor/es

Ángel Carrasco – Consejero Académico

Tipología

Actualidad Jurídica

Áreas y sectores

Inmobiliario