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Cuestiones sobre la suspensión del lanzamiento en la ejecución hipotecaria
18 de abril, 2024
1. Como es conocido, concluido el proceso de ejecución hipotecaria con la adjudicación del bien, el adquirente —adjudicatario o rematante en la subasta— tiene derecho a solicitar la posesión del «inmueble que no se hallare ocupado» (art. 675.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en adelante «LEC»); y, si está ocupado, y no se hubiera procedido previamente con arreglo a lo dispuesto en el artículo 661.2, «podrá pedir al Tribunal de la ejecución el lanzamiento de quienes, teniendo en cuenta lo dispuesto en el artículo 661, puedan considerarse ocupantes de mero hecho o sin título suficiente» (art. 675.2 LEC), entre ellos el ejecutado, que perdió el título de propiedad con la ejecución.
Pero, en los casos en que el bien adjudicado sea la vivienda habitual del ejecutado y éste se encuentre en situación de especial vulnerabilidad, el apartado primero del artículo 1.1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, reformado por sucesivas normas, la última, el Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo, por el que se adoptan determinadas medidas urgentes en el ámbito económico y para la protección de la salud pública, le reconoció el derecho a la suspensión del lanzamiento durante los plazos máximos que en esas normas se señalan. Y este precepto hay que ponerlo en relación con el contenido en su apartado segundo. Interpretados ambos conjuntamente, «(l)a redacción … revela que la situación regulada en dicho precepto —la suspensión de los lanzamientos— es per se transitoria, puesto que propugna favorecer el tránsito de la situación provisional y de mera suspensión del lanzamiento a otra más firme amparada en un título contractual de arrendamiento, en las condiciones previstas en el apartado 5 del anexo del Código de Buenas Prácticas, que contempla unas condiciones favorables para el arrendatario en materia de rentas y plazos contractuales» (STS 266/2024, de 26 de febrero, rec. 6537/2022).
2. La sentencia anterior, ha analizado la naturaleza y el alcance de esta medida de suspensión, ratificando el criterio de la Sentencia del Tribunal Supremo (STS) 502/2021, de 7 de julio, que había sido aceptado, siquiera tácitamente, también por la STS, pleno 771/2022, de 10 de noviembre. Los extremos relevantes son los siguientes:
(i) La suspensión acordada constituye «una medida procesal que afecta a la ejecución del lanzamiento de los ocupantes sin título (los propietarios ejecutados perdieron el dominio de la finca como consecuencia de su adquisición por el adjudicatario en la subasta). En la medida en que el lanzamiento queda en suspenso, se suspende también correlativamente el derecho del adjudicatario de obtener la posesión del inmueble (no se genera una situación de coposesión) y, en consecuencia, la parte ejecutada conserva durante ese tiempo el uso o disfrute de la posesión inmediata de la vivienda (…). No se trata de un «mero o simple hecho de poseer» (art. 5 LH)» (STS 502/2021, de 7 de julio).
Dicho con otras palabras, adjudicada la finca, el ejecutado ocupante pasa a ser un poseedor sin título (precarista), pero, acordada la suspensión del lanzamiento, adquiere uno nuevo que fundamenta su derecho a poseer y, por ello, el acreedor adjudicatario (o el rematante en la subasta) «carece de acción de desahucio frente al deudor ejecutado durante el tiempo de la suspensión» (STS 502/2021, de 7 de julio).
(ii) La anterior situación (título de posesión del ejecutado que priva de acción al adquirente de la vivienda) subsiste mientras se cumplan los requisitos de la suspensión del lanzamiento. Al respecto, la STS 266/2024, de 26 de febrero, ratificando el criterio de las anteriores, establece que, acordada la suspensión durante un determinado periodo de tiempo, su prórroga no se produce automáticamente: «Como el auto del juzgado ejecutor establece un primer periodo de suspensión, el demandado debe acreditar haber solicitado de dicho órgano judicial la ampliación del plazo de suspensión (…), a fin de constatar la persistencia de las condiciones de vulnerabilidad exigidas para acceder a esa medida excepcional. Asimismo, el demandado deberá acreditar haber solicitado la posible formalización de un arrendamiento de la vivienda, en las condiciones previstas en el Código de Buenas Prácticas. Es decir, la prórroga de la suspensión de los lanzamientos está supeditada a la concurrencia de unos determinados requisitos establecidos en la Ley (estar incurso en alguno de los supuestos de especial vulnerabilidad y no tener acceso a un arrendamiento en los términos previstos) que no cabe presumir que sean inmutables en el tiempo, puesto que pueden variar (venir a mejor fortuna, aligeramiento de las cargas familiares, variaciones en la composición de la unidad familiar, etc.), por lo que para obtener sucesivas ampliaciones de las prórrogas habrá de ir solicitándose su concesión, previa demostración de la permanencia de las circunstancias que dan lugar a ellas».
(iii) Como dijo también la STS 502/2021, de 7 de julio, a partir del Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo, la suspensión del lanzamiento procederá no sólo cuando se hubiera adjudicado la vivienda al acreedor ejecutante (o persona que actúe por su cuenta), que era el régimen anterior desde la Ley 1/2013, sino también (cuando se hubiera adjudicado) «a cualquier otra persona física o jurídica»; es decir, la suspensión vincula tanto al acreedor adjudicatario como al tercero rematante, ambos intervinientes en el proceso de ejecución hipotecaria. La cuestión que la sentencia plantea es si la suspensión, y el derecho a poseer del ejecutado que fundamenta, es también título suficiente para enervar la acción de desahucio ejercitada por el tercero adquirente de buena fe.
La sentencia solo analiza el caso que ante ella se planteaba (y que es semejante al resuelto por la STS 266/2024), la acción de desahucio promovida por ese adquirente, en las condiciones de la litis, una vez cumplido el plazo de suspensión del lanzamiento, y establece que «no puede prevalecer, frente a quien adquirió de buena fe la finca, quien ostenta una situación posesoria temporal al amparo del artículo 1 de la Ley 1/2013, una vez transcurrido el plazo de dos años de duración de esa situación (de suspensión del lanzamiento) fijado judicialmente, sin que conste que haya solicitado una ampliación de dicho plazo, ni acreditado la persistencia de las condiciones que definen los supuestos de vulnerabilidad definidos en esa ley, desde que fueron inicialmente apreciadas», ni tampoco conste que durante ese periodo de suspensión ni después el demandado hubiera solicitado al banco adjudicatario (o, en su caso, al nuevo propietario), la posible formalización de un arrendamiento de la vivienda, en las condiciones previstas en el Código de Buenas Prácticas. Y la respuesta es aplicable en el caso de que tal acción, y en tales circunstancias, hubiera sido ejercitada por el adjudicatario (o rematante) de la finca, porque, como decía, la ampliación del plazo de suspensión no es automática y, si el ejecutado no la solicita o no acredita los requisitos exigibles, pierde su derecho a poseer.
Igualmente será aplicable, como se deduce de la STS 502/2021, en el caso de que la acción de desahucio se hubiera ejercitado por el tercer adquirente de buena fe (siempre que esta resulte acreditada) durante el periodo de vigencia de la suspensión o durante su prórroga cumpliéndose los requisitos indicados. A juicio de la sentencia, el tercero adquirente de buena fe quedaba amparado por el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que, en su redacción vigente en la fecha en que se aprobó la adjudicación en el proceso de ejecución hipotecaria del caso, disponía que el arrendamiento no inscrito sobre una vivienda queda extinguido cuando el derecho del arrendador se resuelve por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria; con más razón cuando el ocupante no es arrendatario, sino precarista, ya que su título de posesión (la suspensión del lanzamiento) no era oponible al tercero de buena fe. Aunque ello debe entenderse «sin perjuicio de las eventuales acciones que pudieran corresponder al demandado frente a Bankia (adjudicatario de la vivienda transmitida al tercero), en caso de que se apreciase una actuación fraudulenta para eludir la suspensión del lanzamiento acordada en la ejecución hipotecaria, y sin perjuicio de lo que pueda acordarse, en su caso, en el proceso de ejecución de esta sentencia».
Pero, en los casos en que el bien adjudicado sea la vivienda habitual del ejecutado y éste se encuentre en situación de especial vulnerabilidad, el apartado primero del artículo 1.1 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, reformado por sucesivas normas, la última, el Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo, por el que se adoptan determinadas medidas urgentes en el ámbito económico y para la protección de la salud pública, le reconoció el derecho a la suspensión del lanzamiento durante los plazos máximos que en esas normas se señalan. Y este precepto hay que ponerlo en relación con el contenido en su apartado segundo. Interpretados ambos conjuntamente, «(l)a redacción … revela que la situación regulada en dicho precepto —la suspensión de los lanzamientos— es per se transitoria, puesto que propugna favorecer el tránsito de la situación provisional y de mera suspensión del lanzamiento a otra más firme amparada en un título contractual de arrendamiento, en las condiciones previstas en el apartado 5 del anexo del Código de Buenas Prácticas, que contempla unas condiciones favorables para el arrendatario en materia de rentas y plazos contractuales» (STS 266/2024, de 26 de febrero, rec. 6537/2022).
2. La sentencia anterior, ha analizado la naturaleza y el alcance de esta medida de suspensión, ratificando el criterio de la Sentencia del Tribunal Supremo (STS) 502/2021, de 7 de julio, que había sido aceptado, siquiera tácitamente, también por la STS, pleno 771/2022, de 10 de noviembre. Los extremos relevantes son los siguientes:
(i) La suspensión acordada constituye «una medida procesal que afecta a la ejecución del lanzamiento de los ocupantes sin título (los propietarios ejecutados perdieron el dominio de la finca como consecuencia de su adquisición por el adjudicatario en la subasta). En la medida en que el lanzamiento queda en suspenso, se suspende también correlativamente el derecho del adjudicatario de obtener la posesión del inmueble (no se genera una situación de coposesión) y, en consecuencia, la parte ejecutada conserva durante ese tiempo el uso o disfrute de la posesión inmediata de la vivienda (…). No se trata de un «mero o simple hecho de poseer» (art. 5 LH)» (STS 502/2021, de 7 de julio).
Dicho con otras palabras, adjudicada la finca, el ejecutado ocupante pasa a ser un poseedor sin título (precarista), pero, acordada la suspensión del lanzamiento, adquiere uno nuevo que fundamenta su derecho a poseer y, por ello, el acreedor adjudicatario (o el rematante en la subasta) «carece de acción de desahucio frente al deudor ejecutado durante el tiempo de la suspensión» (STS 502/2021, de 7 de julio).
(ii) La anterior situación (título de posesión del ejecutado que priva de acción al adquirente de la vivienda) subsiste mientras se cumplan los requisitos de la suspensión del lanzamiento. Al respecto, la STS 266/2024, de 26 de febrero, ratificando el criterio de las anteriores, establece que, acordada la suspensión durante un determinado periodo de tiempo, su prórroga no se produce automáticamente: «Como el auto del juzgado ejecutor establece un primer periodo de suspensión, el demandado debe acreditar haber solicitado de dicho órgano judicial la ampliación del plazo de suspensión (…), a fin de constatar la persistencia de las condiciones de vulnerabilidad exigidas para acceder a esa medida excepcional. Asimismo, el demandado deberá acreditar haber solicitado la posible formalización de un arrendamiento de la vivienda, en las condiciones previstas en el Código de Buenas Prácticas. Es decir, la prórroga de la suspensión de los lanzamientos está supeditada a la concurrencia de unos determinados requisitos establecidos en la Ley (estar incurso en alguno de los supuestos de especial vulnerabilidad y no tener acceso a un arrendamiento en los términos previstos) que no cabe presumir que sean inmutables en el tiempo, puesto que pueden variar (venir a mejor fortuna, aligeramiento de las cargas familiares, variaciones en la composición de la unidad familiar, etc.), por lo que para obtener sucesivas ampliaciones de las prórrogas habrá de ir solicitándose su concesión, previa demostración de la permanencia de las circunstancias que dan lugar a ellas».
(iii) Como dijo también la STS 502/2021, de 7 de julio, a partir del Real Decreto-ley 6/2020, de 10 de marzo, la suspensión del lanzamiento procederá no sólo cuando se hubiera adjudicado la vivienda al acreedor ejecutante (o persona que actúe por su cuenta), que era el régimen anterior desde la Ley 1/2013, sino también (cuando se hubiera adjudicado) «a cualquier otra persona física o jurídica»; es decir, la suspensión vincula tanto al acreedor adjudicatario como al tercero rematante, ambos intervinientes en el proceso de ejecución hipotecaria. La cuestión que la sentencia plantea es si la suspensión, y el derecho a poseer del ejecutado que fundamenta, es también título suficiente para enervar la acción de desahucio ejercitada por el tercero adquirente de buena fe.
La sentencia solo analiza el caso que ante ella se planteaba (y que es semejante al resuelto por la STS 266/2024), la acción de desahucio promovida por ese adquirente, en las condiciones de la litis, una vez cumplido el plazo de suspensión del lanzamiento, y establece que «no puede prevalecer, frente a quien adquirió de buena fe la finca, quien ostenta una situación posesoria temporal al amparo del artículo 1 de la Ley 1/2013, una vez transcurrido el plazo de dos años de duración de esa situación (de suspensión del lanzamiento) fijado judicialmente, sin que conste que haya solicitado una ampliación de dicho plazo, ni acreditado la persistencia de las condiciones que definen los supuestos de vulnerabilidad definidos en esa ley, desde que fueron inicialmente apreciadas», ni tampoco conste que durante ese periodo de suspensión ni después el demandado hubiera solicitado al banco adjudicatario (o, en su caso, al nuevo propietario), la posible formalización de un arrendamiento de la vivienda, en las condiciones previstas en el Código de Buenas Prácticas. Y la respuesta es aplicable en el caso de que tal acción, y en tales circunstancias, hubiera sido ejercitada por el adjudicatario (o rematante) de la finca, porque, como decía, la ampliación del plazo de suspensión no es automática y, si el ejecutado no la solicita o no acredita los requisitos exigibles, pierde su derecho a poseer.
Igualmente será aplicable, como se deduce de la STS 502/2021, en el caso de que la acción de desahucio se hubiera ejercitado por el tercer adquirente de buena fe (siempre que esta resulte acreditada) durante el periodo de vigencia de la suspensión o durante su prórroga cumpliéndose los requisitos indicados. A juicio de la sentencia, el tercero adquirente de buena fe quedaba amparado por el artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que, en su redacción vigente en la fecha en que se aprobó la adjudicación en el proceso de ejecución hipotecaria del caso, disponía que el arrendamiento no inscrito sobre una vivienda queda extinguido cuando el derecho del arrendador se resuelve por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria; con más razón cuando el ocupante no es arrendatario, sino precarista, ya que su título de posesión (la suspensión del lanzamiento) no era oponible al tercero de buena fe. Aunque ello debe entenderse «sin perjuicio de las eventuales acciones que pudieran corresponder al demandado frente a Bankia (adjudicatario de la vivienda transmitida al tercero), en caso de que se apreciase una actuación fraudulenta para eludir la suspensión del lanzamiento acordada en la ejecución hipotecaria, y sin perjuicio de lo que pueda acordarse, en su caso, en el proceso de ejecución de esta sentencia».
