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PUBLICACIÓN
Desahucio y arbitraje
20 de junio, 2024
1. El artículo 4.5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) prevé que las partes puedan someter a arbitraje (y a mediación) las controversias arrendaticias, aunque limitándolas a aquellas «que por su naturaleza puedan resolverse a través de estas formas de resolución de conflictos», lo que parece dar a entender que pueden existir algunas que, «por su naturaleza», excluyan esta vía de solución. Se excluye el ámbito del consumo, en el que el artículo 90.1 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, considera cláusula abusiva «(l)a sumisión a arbitrajes distintos del arbitraje de consumo, salvo que se trate de órganos de arbitraje institucionales creados por normas legales para un sector o un supuesto específico».
Al respecto, lo relevante no es el carácter imperativo de las normas que regulan el arrendamiento, sino la disponibilidad de los derechos que de él dimanan (art. 2.1 de la Ley de Arbitraje). El Auto de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 28ª, de 4 de mayo de 2013 (AC 2013/534) recuerda esta doctrina, que hoy se encuentra asentada: «(…) la disponibilidad es una cualidad que se predica de los derechos subjetivos en conflicto, pero que en modo alguno constituye una característica de las normas eventualmente llamadas a dirimir el propio conflicto que entre aquellos derechos puedan suscitarse». Por eso, «es perfectamente posible que un derecho subjetivo sea disponible y susceptible de renuncia o transacción y que, sin embargo, todas o alguna de las normas jurídicas que deban aplicarse por parte del órgano decisor del litigio generado en torno a ese derecho subjetivo sean normas cuya inadecuada aplicación resulte capaz de comprometer o vulnerar principios de orden público. Buena prueba de que ello es así la encontramos en la propia Ley de Arbitraje. En efecto, al disciplinar los motivos tasados en base a los cuales resulta legalmente posible entablar un proceso judicial de anulación del laudo dictado por los árbitros, el artículo 41-1 de dicha ley contempla, junto a la falta de arbitrabilidad de la cuestión sometida a arbitraje (apartado e), la circunstancia consistente en que el laudo sea, en atención a su contenido, contrario al orden público (apartado f). Por lo tanto, si el árbitro ha podido conculcar el orden público al dictar su laudo, ello solamente puede obedecer a que su competencia no se ve mermada por la necesidad de aplicar normas jurídicas integrantes de ese mismo concepto de orden público (…)».
No obstante, el carácter imperativo de las normas a aplicar ha llevado a algunos tribunales a excluir el arbitraje de equidad. Así, por ejemplo, dice el Auto de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21ª, 29/2008 (rec. 504/2007): «No se trata, evidentemente, que toda relación jurídica sujeta en mayor o menor parte a una normativa de carácter imperativo haya de considerarse no disponible para las partes y por tanto no susceptible de arbitraje, pero lo que sí es relevante es que ante una relación jurídica como la contemplada, sujeta a una fuerte normativa de carácter imperativo en protección de los derechos del arrendatario, lo que no es posible, pues no cae en el poder de disposición de las partes, es establecer un arbitraje de equidad, que permita obviar la regulación sustantiva de carácter imperativo; conclusión reafirmada cuando contemplemos las disposiciones imperativas de carácter procesal, también incompatibles con un arbitraje de equidad».
2. Nuestros tribunales se han planteado si cabe aplicar las normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) al procedimiento de desahucio seguido en el procedimiento arbitral (seguido no conforme a las normas arbitrales) y la respuesta ha sido negativa.
La Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Civil y Penal, de 14 de septiembre de 2022 (recurso nº 25/2021), por ejemplo, recogiendo una doctrina ampliamente mayoritaria, excluye la aplicación supletoria de estas normas, porque «ni la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su artículo 4 prevé dicha posibilidad para los procedimientos arbitrales, ni la Ley de Arbitraje 60/2003, igualmente, contempla esta fórmula de integración». Esta misma sentencia excluye también su posible aplicación analógica, «porque la solución trasladada al artículo 441 LEC, en los supuestos de procedimientos arrendaticios, solo se ha previsto en el ámbito jurisdiccional». Pero ello sin perjuicio de los derechos irrenunciables del arrendatario (art. 6 LAU); por eso, la anterior Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Civil y Penal, 70/2015, de 13 de octubre (JUR 2015/257615), aunque considera discutible la aplicación de la norma que excluye en el procedimiento de desahucio la discusión sobre las llamadas «cuestiones complejas» (art. 444.1 LEC), acepta la que prevé la enervación de la acción, y ambas sentencias admiten, igualmente, la aplicación de las normas protectoras del arrendatario en situación de vulnerabilidad, como a continuación digo.
3. Con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ha continuado la discusión sobre la aplicación al arbitraje de las normas que tutelan al arrendatario en situación de vulnerabilidad. Parte de la doctrina y de nuestros tribunales la han cuestionado, considerando que estaríamos ante la excepción prevista en el artículo 5.4 LAU, que antes citaba, es decir, ante la existencia de derechos indisponibles que no pueden ser sometidos a arbitraje.
Sin embargo, no me parece que esta postura sea la acertada. La Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Civil y Penal, 70/2015, de 13 de octubre, antes citada, defiende la aplicación de la norma prevista en el artículo 441.5, introducida por el Real Decreto-ley 11/2020, por el que se adoptan medidas urgentes para hacer frente al Covid-19, en la que se dispone que se informe al demandando de la posibilidad de acudir a los servicios sociales, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad y de que, recibida por el juzgado la oportuna comunicación de éstos apreciando la vulnerabilidad, el letrado de la Administración de Justicia suspenda el proceso hasta que se adopten las medidas que se hayan estimado oportunas. Después de subrayar que, «incomprensiblemente, sin duda», esta norma solo se ha previsto en el ámbito jurisdiccional, considera que ampara un derecho irrenunciable del arrendatario (art. 6 LAU) y, por ello, sí cabe trasladarla al procedimiento arbitral.
Y, en el mismo sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Civil y Penal, de 14 de septiembre de 2022, para la que la consideración de que se trata de «un derecho de naturaleza irrenunciable…, sin perjuicio de su naturaleza procesal, similar al derecho de enervación, viene reforzado por la propia previsión del artículo 441, apdo. 5 LEC, que establece la actuación de oficio del propio juzgado, informando al demandado de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad (…). En consecuencia, las previsiones contempladas en el artículo 441.5 de la LEC, en los términos en que se regulan, cabe considerar que son invocables y aplicables en el procedimiento arbitral, en los supuestos de desahucio arrendaticio, por falta de pago de la renta, que tengan su enmarque en la situación de pandemia causada por la COVID 19 y en tanto estén vigentes sus previsiones».
No se trataría, pues, de que, al tratarse de derechos irrenunciables, el desahucio esté excluido del arbitraje, sino de que tales derechos son aplicables también al arbitraje.
Sin embargo, ambas sentencias no consideran que, en el caso ante ellas planteado, se haya producido una vulneración del orden público, porque, no cuestionado el pronunciamiento sobre la resolución del contrato, sino solo la inaplicación del artículo 441.5 LEC, el desahucio que se pretende impedir «no se producirá sino en virtud de la ejecución forzosa del laudo…, momento en que podrá alegar su condición de vulnerabilidad, en tanto sigan vigentes las medidas aprobadas por razón de la COVID 19, en principio hasta el 31.12.2022» (STSJ Madrid 70/2015). La suspensión de la ejecución es posible con base en el artículo 565.1 LEC (por la remisión del art. 44 de la Ley de Arbitraje), y ningún obstáculo existe para que el defecto de no haber aplicado el artículo 441.5 LEC en la fase del procedimiento arbitral pueda subsanarse en la de ejecución del laudo.
Al respecto, lo relevante no es el carácter imperativo de las normas que regulan el arrendamiento, sino la disponibilidad de los derechos que de él dimanan (art. 2.1 de la Ley de Arbitraje). El Auto de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 28ª, de 4 de mayo de 2013 (AC 2013/534) recuerda esta doctrina, que hoy se encuentra asentada: «(…) la disponibilidad es una cualidad que se predica de los derechos subjetivos en conflicto, pero que en modo alguno constituye una característica de las normas eventualmente llamadas a dirimir el propio conflicto que entre aquellos derechos puedan suscitarse». Por eso, «es perfectamente posible que un derecho subjetivo sea disponible y susceptible de renuncia o transacción y que, sin embargo, todas o alguna de las normas jurídicas que deban aplicarse por parte del órgano decisor del litigio generado en torno a ese derecho subjetivo sean normas cuya inadecuada aplicación resulte capaz de comprometer o vulnerar principios de orden público. Buena prueba de que ello es así la encontramos en la propia Ley de Arbitraje. En efecto, al disciplinar los motivos tasados en base a los cuales resulta legalmente posible entablar un proceso judicial de anulación del laudo dictado por los árbitros, el artículo 41-1 de dicha ley contempla, junto a la falta de arbitrabilidad de la cuestión sometida a arbitraje (apartado e), la circunstancia consistente en que el laudo sea, en atención a su contenido, contrario al orden público (apartado f). Por lo tanto, si el árbitro ha podido conculcar el orden público al dictar su laudo, ello solamente puede obedecer a que su competencia no se ve mermada por la necesidad de aplicar normas jurídicas integrantes de ese mismo concepto de orden público (…)».
No obstante, el carácter imperativo de las normas a aplicar ha llevado a algunos tribunales a excluir el arbitraje de equidad. Así, por ejemplo, dice el Auto de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección 21ª, 29/2008 (rec. 504/2007): «No se trata, evidentemente, que toda relación jurídica sujeta en mayor o menor parte a una normativa de carácter imperativo haya de considerarse no disponible para las partes y por tanto no susceptible de arbitraje, pero lo que sí es relevante es que ante una relación jurídica como la contemplada, sujeta a una fuerte normativa de carácter imperativo en protección de los derechos del arrendatario, lo que no es posible, pues no cae en el poder de disposición de las partes, es establecer un arbitraje de equidad, que permita obviar la regulación sustantiva de carácter imperativo; conclusión reafirmada cuando contemplemos las disposiciones imperativas de carácter procesal, también incompatibles con un arbitraje de equidad».
2. Nuestros tribunales se han planteado si cabe aplicar las normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) al procedimiento de desahucio seguido en el procedimiento arbitral (seguido no conforme a las normas arbitrales) y la respuesta ha sido negativa.
La Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Civil y Penal, de 14 de septiembre de 2022 (recurso nº 25/2021), por ejemplo, recogiendo una doctrina ampliamente mayoritaria, excluye la aplicación supletoria de estas normas, porque «ni la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su artículo 4 prevé dicha posibilidad para los procedimientos arbitrales, ni la Ley de Arbitraje 60/2003, igualmente, contempla esta fórmula de integración». Esta misma sentencia excluye también su posible aplicación analógica, «porque la solución trasladada al artículo 441 LEC, en los supuestos de procedimientos arrendaticios, solo se ha previsto en el ámbito jurisdiccional». Pero ello sin perjuicio de los derechos irrenunciables del arrendatario (art. 6 LAU); por eso, la anterior Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Civil y Penal, 70/2015, de 13 de octubre (JUR 2015/257615), aunque considera discutible la aplicación de la norma que excluye en el procedimiento de desahucio la discusión sobre las llamadas «cuestiones complejas» (art. 444.1 LEC), acepta la que prevé la enervación de la acción, y ambas sentencias admiten, igualmente, la aplicación de las normas protectoras del arrendatario en situación de vulnerabilidad, como a continuación digo.
3. Con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ha continuado la discusión sobre la aplicación al arbitraje de las normas que tutelan al arrendatario en situación de vulnerabilidad. Parte de la doctrina y de nuestros tribunales la han cuestionado, considerando que estaríamos ante la excepción prevista en el artículo 5.4 LAU, que antes citaba, es decir, ante la existencia de derechos indisponibles que no pueden ser sometidos a arbitraje.
Sin embargo, no me parece que esta postura sea la acertada. La Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Civil y Penal, 70/2015, de 13 de octubre, antes citada, defiende la aplicación de la norma prevista en el artículo 441.5, introducida por el Real Decreto-ley 11/2020, por el que se adoptan medidas urgentes para hacer frente al Covid-19, en la que se dispone que se informe al demandando de la posibilidad de acudir a los servicios sociales, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad y de que, recibida por el juzgado la oportuna comunicación de éstos apreciando la vulnerabilidad, el letrado de la Administración de Justicia suspenda el proceso hasta que se adopten las medidas que se hayan estimado oportunas. Después de subrayar que, «incomprensiblemente, sin duda», esta norma solo se ha previsto en el ámbito jurisdiccional, considera que ampara un derecho irrenunciable del arrendatario (art. 6 LAU) y, por ello, sí cabe trasladarla al procedimiento arbitral.
Y, en el mismo sentido se pronuncia la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, Sala de lo Civil y Penal, de 14 de septiembre de 2022, para la que la consideración de que se trata de «un derecho de naturaleza irrenunciable…, sin perjuicio de su naturaleza procesal, similar al derecho de enervación, viene reforzado por la propia previsión del artículo 441, apdo. 5 LEC, que establece la actuación de oficio del propio juzgado, informando al demandado de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad (…). En consecuencia, las previsiones contempladas en el artículo 441.5 de la LEC, en los términos en que se regulan, cabe considerar que son invocables y aplicables en el procedimiento arbitral, en los supuestos de desahucio arrendaticio, por falta de pago de la renta, que tengan su enmarque en la situación de pandemia causada por la COVID 19 y en tanto estén vigentes sus previsiones».
No se trataría, pues, de que, al tratarse de derechos irrenunciables, el desahucio esté excluido del arbitraje, sino de que tales derechos son aplicables también al arbitraje.
Sin embargo, ambas sentencias no consideran que, en el caso ante ellas planteado, se haya producido una vulneración del orden público, porque, no cuestionado el pronunciamiento sobre la resolución del contrato, sino solo la inaplicación del artículo 441.5 LEC, el desahucio que se pretende impedir «no se producirá sino en virtud de la ejecución forzosa del laudo…, momento en que podrá alegar su condición de vulnerabilidad, en tanto sigan vigentes las medidas aprobadas por razón de la COVID 19, en principio hasta el 31.12.2022» (STSJ Madrid 70/2015). La suspensión de la ejecución es posible con base en el artículo 565.1 LEC (por la remisión del art. 44 de la Ley de Arbitraje), y ningún obstáculo existe para que el defecto de no haber aplicado el artículo 441.5 LEC en la fase del procedimiento arbitral pueda subsanarse en la de ejecución del laudo.
