El concesionario de una obra pública es civilmente propietario del edificio que promueve

La cuestión en este recurso extraordinario por infracción procesal y de casación se centra en determinar si la cooperativa demandante, que fue la promotora de un colegio concertado que se construyó en dos parcelas públicas, tras la resolución de un concurso público convocado por un ayuntamiento que supuso la concesión del uso privativo del centro docente por un periodo de 75 años, tiene legitimación activa para ejercer acciones basadas en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (en adelante, «LOE») contra los agentes de la construcción a los que considera responsables de los defectos constructivos apreciados en el edificio, concretamente en su instalación eléctrica. La demandante ha subsanado por sus propios medios los defectos constructivos alegados y reclama en este procedimiento a los agentes de la construcción a los que considera responsables de dichos defectos el importe abonado por la reparación de los mismos.

En todo caso, entendemos que, a los efectos que nos ocupan, la norma esencial es el artículo 97 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Públicas (en adelante, «LPAP»), que prevé lo siguiente: «1. El titular de una concesión dispone de un derecho real sobre las obras, construcciones e instalaciones fijas que haya construido para el ejercicio de la actividad autorizada por el título de la concesión. 2. Este título otorga a su titular, durante el plazo de validez de la concesión y dentro de los límites establecidos en la presente sección de esta ley, los derechos y obligaciones del propietario». Por su parte, el artículo 7 de la Ley 30/2007, de 30 de octubre, de Contratos del Sector Público (en adelante, «LCSP/2007»), que era el aplicable al caso —aunque fue luego derogado por el Real Decreto Legislativo 3/2011, de 14 de noviembre—, definía la concesión de obras públicas de este modo: «1. La concesión de obras públicas es un contrato que tiene por objeto la realización por el concesionario de algunas de las prestaciones a que se refiere el artículo 6, incluidas las de restauración y reparación de construcciones existentes, así como la conservación y mantenimiento de los elementos construidos, y en el que la contraprestación a favor de aquel consiste, o bien únicamente en el derecho a explotar la obra, o bien en dicho derecho acompañado del de percibir un precio. 2. El contrato, que se ejecutará en todo caso a riesgo y ventura del contratista, podrá comprender, además, el siguiente contenido: a) La adecuación, reforma y modernización de la obra para adaptarla a las características técnicas y funcionales requeridas para la correcta prestación de los servicios o la realización de las actividades económicas a las que sirve de soporte material. b) Las actuaciones de reposición y gran reparación que sean exigibles en relación con los elementos que ha de reunir cada una de las obras para mantenerse apta a fin de que los servicios y actividades a los que aquellas sirven puedan ser desarrollados adecuadamente de acuerdo con las exigencias económicas y las demandas sociales. 3. El contrato de concesión de obras públicas podrá también prever que el concesionario esté obligado a proyectar, ejecutar, conservar, reponer y reparar aquellas obras que sean accesorias o estén vinculadas con la principal y que sean necesarias para que esta cumpla la finalidad determinante de su construcción y que permitan su mejor funcionamiento y explotación, así como a efectuar las actuaciones ambientales relacionadas con las mismas que en ellos se prevean. En el supuesto de que las obras vinculadas o accesorias puedan ser objeto de explotación o aprovechamiento económico, estos corresponderán al concesionario conjuntamente con la explotación de la obra principal, en la forma determinada por los pliegos respectivos».

Además de esta norma definitoria, el contrato de concesión administrativa contaba con una prolija regulación en los artículos 223 a 250 LCSP/2007. Este conjunto normativo permite equiparar al concesionario de obra pública que asume la obligación de ejecutar las obras, en términos similares al autopromotor, al propietario o dueño de la obra, a efectos del ejercicio de las acciones típicas de la LOE. La configuración jurídica de la figura del concesionario de obras públicas debe permitir, por todo ello, su asimilación al propietario o al dueño de la obra a los efectos de reconocer la facultad de ejercitar las acciones propias de la LOE contra los agentes de la construcción a quienes considere responsables de los defectos de la edificación.

Comentario.

La sentencia es correcta y pone de manifiesto la importancia que tiene que un agente de la edificación pueda demandar contra otros por el artículo 17 de la LOE. Puede hacerlo sin necesitar un fundamento contractual —y no lo tenía frente a los dos técnicos demandados, solo frente a la constructora—. Es curioso cómo se está interpretando el artículo 17 de la LOE: un remedio que se inventó para permitir al adquirente final saltar por encima de su vendedor se emplea para permitir al promotor demandar a dos agentes profesionales que no contrató él, sino el constructor.

STS 828/2026, 29 mayo, ECLI:ES:TS:2026:2451