La exención por reinversión en vivienda habitual: aplicación por personas desplazadas
30 de abril, 2026
La Dirección General de Tributos ha analizado, a través de varias consultas publicadas a finales de 2025, la posible aplicación de las exenciones previstas en la Ley 35/2006 para las ganancias patrimoniales generadas por la transmisión de una vivienda habitual en supuestos de personas desplazadas hacia España o desde nuestro país al extranjero.
En ese sentido, el centro directivo analizó en su consulta vinculante V2467-25, de 11 de diciembre, si una persona desplazada a nuestro país y acogida al régimen fiscal de impatriados regulado en el artículo 93 de la Ley 35/2006 —adquirente en tales condiciones de una vivienda habitual para venderla posteriormente, reinvirtiendo lo obtenido en la adquisición de otra vivienda habitual en territorio español— podría aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual recogida en el artículo 38 de dicho texto legal.
Al hilo de esta cuestión, la Dirección General recuerda que en consultas vinculantes previas, como la V0384-10, determinó la imposibilidad de aplicar en esos casos la citada exención, básicamente porque el artículo 24.4 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (TRLIRNR) se remite a las normas previstas en la Ley 35/2006 para cuantificar las ganancias o pérdidas patrimoniales obtenidas, sin que resulte de aplicación en aquel impuesto la exención por reinversión en los supuestos de transmisión de la vivienda habitual, «por cuanto el concepto de vivienda habitual es un concepto propio del IRPF y el artículo 13.1.i) del TRLIRNR no establece salvedad alguna para el caso de que el inmueble constituya la vivienda habitual del contribuyente».
Sin embargo, advierte ahora el centro directivo, a partir de 1 de enero de 2015 se introdujo en el TRLIRNR la disposición adicional séptima, relativa a la exención por reinversión en vivienda habitual, en virtud de la cual «podrán excluirse de gravamen las ganancias patrimoniales obtenidas por los contribuyentes residentes en un Estado miembro de la Unión Europea por la transmisión de la que haya sido su vivienda habitual en España, siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual (…)».
Por ello, concluye la Dirección General, «al tratarse, el presente caso, de un residente en un Estado miembro de la Unión Europea (España), al consultante le resultará de aplicación la disposición adicional séptima del TRLIRNR, por lo que podrá excluir de gravamen la ganancia patrimonial obtenida por la venta de su vivienda habitual en España en los términos establecidos en el artículo 38 de la LIRPF».
No obstante lo anterior, ha de tenerse en cuenta que la citada disposición adicional limita la aplicación de la exención al supuesto de reinversión, por lo que tal beneficio fiscal no será aplicable en supuestos de transmisiones de viviendas habituales por personas físicas mayores de 65 años si el importe obtenido por la venta no se reinvierte en otra vivienda habitual.
En relación con ese supuesto, la consulta vinculante V2530-25, de 18 de diciembre, analizó si un sujeto que supera la citada edad, propietario de una vivienda habitual en España en la que ha residido ininterrumpidamente durante más de siete años, podría aplicar la exención prevista en el artículo 33.4.b) de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas si transmitiese su vivienda sin intención de realizar una reinversión, cuando no tenga ya la condición de residente fiscal en nuestro país, ya que planea trasladarse a su país de origen, Francia.
En ese caso, el centro directivo invoca la aplicabilidad del Convenio hispano-francés para evitar la doble imposición —siempre condicionada a la previa acreditación de la residencia fiscal del consultante en Francia—, remitiéndose a lo establecido en sus artículos 6.2 y 13.1.a), conforme a los cuales la ganancia patrimonial obtenida por el consultante en la transmisión del inmueble situado en territorio español podrá ser sometida a imposición tanto en España (Estado de la fuente) como en Francia (Estado de residencia).
En consecuencia, España puede gravar dicha ganancia de acuerdo con lo dispuesto en el TRLIRNR. Pues bien, aunque conforme a lo dispuesto en sus artículos 12 y, sobre todo, 13.1.i).3.º, la ganancia patrimonial derivada de la venta de la vivienda habitual está sujeta al citado tributo, el centro directivo advierte que la misma podría estar exenta si resultase de aplicación lo establecido en la disposición adicional séptima del citado texto refundido, que, sin embargo, no es aplicable al caso porque únicamente contempla la aplicación de la exención en supuestos de reinversión, que en este caso no se producirá.
Por tanto, al hilo del caso anterior, si existiese reinversión, cabría considerar aplicable la exención, ya que la citada disposición adicional solo exige que el contribuyente resida en un Estado miembro de la Unión Europea —Francia en ese caso—, y que se transmita la que fue su vivienda habitual en España, reinvirtiendo el importe total obtenido por la transmisión en la adquisición de una nueva vivienda habitual que, al no exigirse lo contrario, podría estar radicada fuera de España.
Por el contrario, cabe recordar que, siendo aplicable el régimen general del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, la Dirección General de Tributos ha venido interpretando que la exención por reinversión en vivienda habitual exige que la ganancia patrimonial derivada de la transmisión se obtenga en un período impositivo en que se tenga la condición de contribuyente por dicho impuesto. Con ese requisito, la exención podría aplicarse —cumpliéndose las condiciones a las que la misma se sujeta— aunque la primera vivienda habitual transmitida estuviese ubicada en el extranjero (consultas vinculantes V2910-21, de 18 de noviembre, o, más recientemente, la V1860-25, de 14 de octubre). Por otra parte, si la operación consiste en la venta de la vivienda habitual en España para reinvertir en otra en el extranjero, cabría aplicar la exención prevista en el artículo 38 de la Ley 35/2006 si la transmisión de la primera se realiza conservando la residencia en nuestro país. Si se hubiera perdido esta, aplicando la disposición adicional séptima del TRLIRNR, la exención solo podría aplicarse si el país al que el transmitente haya trasladado su residencia forma parte de la Unión Europea, como ya hemos visto.
