Los socios de la UTE no pueden disponer de los bienes de ésta por aplicación simple de las reglas del condominio

Mediante escritura de fecha 24 de octubre de 2023, se otorga por las sociedades «Toleylan, SL» y «Tribeca Sur, SL» extinción del condominio que exponen que existe entre ambas sobre las parcelas 113 y 114, fincas registrales 37.897 y 37.898, adjudicándolas en su totalidad a la primera sociedad, quien compensa el exceso de adjudicación a su favor, mediante el pago a la otra de cierta cantidad. En el Registro, las fincas constan inscritas en el año 2005 a nombre de la Unión Temporal de Empresas (UTE) formada por las dos sociedades citadas, de modo que en los derechos y obligaciones de aquélla corresponden un tercio a «Toleylan, SL» y dos tercios a Tribeca Sur, SL». Esta UTE figura inscrita en el Registro Mercantil, del que resulta que se constituyó para la construcción, promoción y venta o adjudicación entre las empresas de un complejo de viviendas a efectuar en las parcelas 113 y 114 del polígono.

El registrador deniega la inscripción porque dichas fincas no figuran inscritas a favor de las referidas mercantiles, sino de la UTE formada por las dos sociedades referidas, y que figura inscrita en el Registro Mercantil, de modo que consta en éste la afección social de los bienes adquiridos para la unión, lo que no equivale a que entre los socios quede constituido un condominio por cuotas sobre cada uno de los bienes.

Según la Dirección General, en resoluciones anteriores de este centro directivo se pone de relieve que «(…) hay que afirmar con rotundidad que, si bien la doctrina ha hablado de medio-personas o cuasi-personas, es lo cierto que la personalidad jurídica existe o no existe, y de no existir, los bienes son de la titularidad de las componentes de la unión temporal de empresas y, en consecuencia, sujetas a las situaciones que cada una de ellas arrostren. De esta manera, en cuanto a la cuasi-personificación de la unión temporal de empresas, es unánime la doctrina sobre la carencia de personalidad jurídica de este tipo de entidades, cualquiera que sea el grado de consideración de las mismas como centro de imputación de determinadas relaciones jurídicas, que, de ningún modo, alcanza a la titularidad del dominio sobre bienes inmuebles adquiridos a resultas de su actividad: el dominio corresponde directamente a las entidades que integran la Unión en proporción a su participación en ella y, por tanto, los actos dispositivos sobre tales bienes han de quedar afectados por la situación subjetiva en que, eventualmente, se encuentren aquéllas, como es el caso del recurso por la situación concursal en que ha sido declarada una de las entidades».

Ahora bien, una cosa es la disposición de los bienes de la unión temporal de empresas, para lo que se precisa el consentimiento de los integrantes de la misma, y otra es la disposición —en este supuesto la extinción de la copropiedad— sobre esos bienes, sin la intervención de los órganos de la unión temporal de empresas. Ciertamente, las Resoluciones de 16 de febrero de 2012 —citadas por el notario recurrente— fueron dictadas para un supuesto muy específico —el concurso de una de las partícipes de la Unión— y su propósito fue dejar claro que los actos dispositivos sobre tales bienes han de quedar afectados por la situación subjetiva en que, eventualmente, se encuentren aquéllas, como la situación concursal en que ha sido declarada una de las entidades, pero esto no implica que se considere que haya una situación de comunidad ordinaria que permita a cualquiera de las sociedades partícipes vender a tercero una cuota de los bienes que integran el fondo común. Una cosa es que los bienes correspondan directamente a los miembros de la unión temporal de empresas y otra que lo sean en régimen de comunidad ordinaria regulada por el Código Civil, y no sujeta a un régimen específico de gestión. Y así, la resolución citada puso de relieve que la afección social de los bienes adquiridos para la Unión no equivale a que entre los socios quede constituido un condominio por cuotas sobre cada uno de los bienes, si bien, para la disposición de los bienes de la unión temporal de empresas se hace necesario el consentimiento de todos los integrantes de la misma.

Centrados en el objeto de este expediente, la cuestión que se debate es resolver si los miembros de una unión temporal de empresas pueden disponer libremente y en consecuencia pueden extinguir la comunidad y repartirse el dominio de los bienes que integran el fondo operativo común sin acudir al procedimiento para su extinción y liquidación. La respuesta ha de ser negativa, puesto que, como ha resuelto este Centro Directivo, con base en el artículo 392.2 del Código Civil, al régimen de los bienes que constituyen el fondo común de una unión temporal de empresas han de aplicarse, antes que las normas del condominio, las disposiciones propias de las uniones temporales de empresas, y en lo que sean compatibles, las reglas de las sociedades mismas. Conforme a éstas, en ningún caso los socios pueden disponer de los bienes sociales prescindiendo de los órganos de administración, a quienes compete la gestión —en este caso el gerente de la unión—, o en su caso, sin acudir a los procedimientos específicos de disolución y liquidación. De admitir lo contrario, se eludirían las normas de reparto del activo social en caso de disolución de la unión temporal de empresas, y en el presente supuesto, aún más, porque las dos fincas se adjudican a uno solo de los miembros —el que tiene menor participación— que compensa al otro el exceso de adjudicación, lo que acarrearía posible perjuicio a terceros, por ejemplo, acreedores de la misma unión temporal de empresas o de alguno de los partícipes.

(Resolución de 20 de marzo de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública)